高級別的大型商場一樓商鋪不在此篇討論之中，尤其是那些知名運營團隊旗下的商場，即使是內部二三樓也望塵莫及，那種大面積所需的資金體量普通人無法撼動，連想象的空間都沒有，不費口舌。
保障所在城市的基本居住，足夠的可見改善範圍內 ，在城市裡普通住宅已經買到無法動彈後，想繼續在房地產行業做耕耘或額外補充的，請牢記以下幾項。
遠離批發綜合，有多遠滾多遠。
甄別商住兩用，努力去淘一淘。
小區沿街商鋪，用心去好好買。
對於普通人來說如果運氣恰好，淘到一個沿街商鋪，能夠保持一直正常出租的狀態，回報率在正常理財水準，在房地產市場熱烈時期升值基本上沒有普通住宅來得快，但只要跑贏那就要對你說一聲恭喜了。
對於新手，如果有機會進入這個市場，儘量選擇新小區的鋪子，選品牌大一點的開發商，選附近有中期規劃的，選小區密集區域，選靠近地鐵去學校不遠的。
有一個較為殘酷的現實，很多新小區的商鋪對外銷售的並不多，或只是象徵性地開盤，真實情況是很大一部分被關係人員內定了，尤其是那些位置還可以，面積不太大，總價相對低的商鋪。
瘋狂爭奪，毫不為過。
在安迪印象中，就見過某大開發商樓盤開賣商鋪時，有關係戶一次性拿下7套，都在小區出口兩邊，或靠近對面小區的中間位置。
據安迪的觀察一般情況下商鋪每平的價格為同期住宅的2-3.5倍，很多集中在2.5倍左右，極少部分會跑到3.5-4倍，這種已經不能簡單說是溢價，根本就是粗暴超額透支。
此刻，定價權即真理。新商鋪本質就是在賭預期和長遠發展，但如果開發商一刀狠砍，3年養新鋪的想法似乎要放棄，至少要做好5-8年的中長期計劃。
按照回報率來算，沿街新鋪第一年租金收益如果能到3-5個點，就算是相當不錯的投資。
普通沿街商鋪的出租權大都是在房東手裡，基本上不存在包租的概念，但因為是在住宅下的商鋪，考慮到居住環境和樓上居民感受，絕大部分購買時就會在合同標明，對外招租時不能租給餐飲行業，至少會拒絕重餐飲或明火，可能會接受部分早餐或熟食形式。
小區沿街商鋪的重點在沿街，有些小區比較大會做成敞開式分兩邊，小區內部也會有商鋪出售，還帶有二樓的設計，這種價格相比較外面沿街會便宜很多，可能因為二樓的贈送或對摺價格，面積會大很多。
但如果有得選儘量避免內鋪，裡面的生意基本上做不出，看到不少小區的二手內鋪，基本上冷冷清清沒有生意可做，有些乾脆就淪落到做了倉庫，或直接關門。
最終成了雞肋。
商業地產有50年和40年之分，普通綜合類的一般是50年為比較常見，但在住宅下面的商鋪有些會和普通住宅的年限一致，同樣是70年產權，這也算是一個額外的利好。即使是將來要補錢延長使用的期限，但從心理上看70年商鋪總會有佔便宜的感覺。
也算是一個不錯的賣點，將來如果真有再次出售的需要，相差20年那肯定是巨大的誘惑，有著絕對先天的優勢。
住宅下的沿街商鋪層高也是個關鍵點，開發商有心的話做到5米朝上，那在後期出租的時候可以隔開，能增加洗手間和床鋪，給租客創造能住宿生活的條件，成本會節約不少，更便於出租。
這些必要的考察一定不能少。
在建造的過程中就要去多看，尤其是交了意向金後，不管是和保安客套還是在工地發煙，都要尋找機會進入商鋪內查看，宣傳圖上顯示不出的大柱子，部分內置不合理的全部記錄好，拿對應的平面圖做好標記，避免買到空間使用率小、不方正的商鋪。
瘋搶到最後沒有房源時也許不會在意那麼多細節，但如果有機會進去先行挑選，就做到了足夠的預防和甄別，省掉了很多不必要糾結和後續可能的遺憾。
同樣的錢買更好的標，為將來升值和出租做好鋪墊。
新手資金不夠，買小一點的面積買靠近小區門口的位置，附近小區足夠密集路也寬廣的情況下，金三角是很好的選擇，成本會提高很多。
現實中，小區沿街商鋪面積小的其實並不多，如果在30-50平之間，這種最具吸引力，購買人群也足夠所，按照5萬均價計算從150萬到250萬之間，首付在75萬到125萬，爭取一下就充滿了機會。
10年貸款期限加利率上浮，也是壓力更是動力，10年算是一個基礎門檻和質變期，也許10年後租金已經接近鋪價，租金更是早已覆蓋貸款，留有剩餘。
如果一間商鋪能在15年收回成本，那這就是很好的投資回報比，畢竟在這裡我們沒有去計算商鋪的上升價值。如果10年能回本，那真是優質中的優越表現，我們稱之為鑽石鋪。
其實，普通商鋪回報週期拉長到20年，也算是不錯的表現。
二手商鋪，難度會成倍放大。首先是風險，有朋友說鋪子的生意正在做，來來往往的人流不騙人，店家忙得團團賺的場景可見，商鋪內內外外長得也方正。
面積很適合，報出來的總價也合理，完全可以坐下來敞開談。
所言不虛，但一定要了解清楚的是，就目前對外在售的小鋪子是不是獨立的產權，有沒有單獨的產權證。且慢，難道厚牆硬磚隔開的這一間，不是看到的這一間？
有一種情況請特別留意，原始大房東買下了幾百平的商鋪，只有一張產權證，出租的時候找不到這樣的大客戶，只能選擇逐一隔開以滿足租客的需求，切割成不同的面積收差異化的租金。
皆大歡喜。
5年或8年後，有各種不同的起因房東和租客協商，這隔開的商鋪計劃籤長期租約，起步10年或20年，原定的每年或隔年租金上浮5-8個點取消，換成一次性長租相當於買賣的形式，甚至還可以打點折扣，但前提是必須租金一次性付清，作價幾十萬上百萬變成一錘子買賣，讓租房的租客轉身變成了房東。
翻身當家做主人，一片欣欣向榮在前方。
真有這樣的神奇操作，在二手商鋪市場發現如此的高手，不由得欽佩。生意有好就有壞，當年好做的現在很低迷，那時候的花鮮紅，如今遠去不成形。
轉手！轉讓！轉售？本質上這種商鋪是轉租，一份長期的租約想加價換人。這種，別碰，好人很多，先彆著急。
其次是溢價和年限。一般情況下新鋪買入後至少需要3-5年的培養期，也就是我們常說的養鋪，收益不會好到哪裡去。二手商鋪別人已經幫著養好了，成熟的社區氛圍，穩定的經營對象。這時考慮重點不僅僅是現在的狀態，更要關注長期持續發展的可能性，有沒有機會變得更好。
或至少當下的收益能滿足，簡單一點15-18年能不能回本，20年左右還有沒有折騰的空間。
年限此時很重要，有些成熟的商鋪不止持有了8-10年，有些等待爆發的區域超過15-20年的也不在少數。
商鋪一般根據性質劃分只有40年，或50年，留給新買家的時間就不長了，後面想再次轉手的難度會增加很多，雖然政府已經明確表達到期後的簡單便捷，不會有額外太大的費用支出，但在沒有到那一天之前，我們總希望那一天再晚一點到。
租金的對比和人流的考察。房東告訴你目前的租金狀態，大部分情況會是真實的，這個最終要擺到檯面來談。但也要有自己的判斷，去做一些基本功課，諮詢附近中介市場的行情，找幾家不同的店鋪聊聊家常，抱怨下生意的艱辛，房租的高企，碰到願意分享的租客會給些真正的聲音。
謹記，租金是商業地產中特別特別在意的一環，能不能成為充實的現金流，有沒有機會覆蓋貸款，都迫在眉睫。
二手商鋪租金做到8個點才對得住高溢價，別拿極端說現實，再不濟也不能低於5個點。
10年貸款結束後，所有流入的租金都是鮮活樂章。生意好不好，人流多不多。
不要總那麼聰明，只是電話遙控，網上地圖四處點擊，不如下點苦功夫，用點笨方法去現場做觀察。
在正常工作日、雙休日裡各抽一天時間，從早上到傍晚追隨租客的營業時間，拿上紙筆做點簡單的記錄，如果是那種需要帶走物品的業態，可以就一天進出的大概人數和購買頻率做些推算。
有些現實，很難做假。保障租金收益的前提下，希望租客的生意好得花天酒地。是不是比較煩，會不會很吃力，商鋪不僅僅是資金的重疊，更是智慧的交集。相比較普通住宅的單純，商業地產裡面的雷會更多，傷害會更大。
所以，別輕易觸碰商業地產。
據兔博士上海2018年度樓市總研的數據看，商辦土地居然佔比達到了23%，從地塊數量到面積和出讓金額全線上漲，金額更是超過了50%。
似乎，有不同的現象。
更詳細的數據可以在兔博士鏈接內查閱，整個2018年上海政策、土地、市場、場景、豪宅、事記都有詳細的記錄。
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