購買住房是最容易的房地產投資

高級別的大型商場一樓商鋪不在此篇討論之中,尤其是那些知名運營團隊旗下的商場,即使是內部二三樓也望塵莫及,那種大面積所需的資金體量普通人無法撼動,連想象的空間都沒有,不費口舌。

保障所在城市的基本居住,足夠的可見改善範圍內 ,在城市裡普通住宅已經買到無法動彈後,想繼續在房地產行業做耕耘或額外補充的,請牢記以下幾項。

遠離批發綜合,有多遠滾多遠。

甄別商住兩用,努力去淘一淘。

小區沿街商鋪,用心去好好買。

對於普通人來說如果運氣恰好,淘到一個沿街商鋪,能夠保持一直正常出租的狀態,回報率在正常理財水準,在房地產市場熱烈時期升值基本上沒有普通住宅來得快,但只要跑贏那就要對你說一聲恭喜了。

對於新手,如果有機會進入這個市場,儘量選擇新小區的鋪子,選品牌大一點的開發商,選附近有中期規劃的,選小區密集區域,選靠近地鐵去學校不遠的。

有一個較為殘酷的現實,很多新小區的商鋪對外銷售的並不多,或只是象徵性地開盤,真實情況是很大一部分被關係人員內定了,尤其是那些位置還可以,面積不太大,總價相對低的商鋪。

瘋狂爭奪,毫不為過。

在安迪印象中,就見過某大開發商樓盤開賣商鋪時,有關係戶一次性拿下7套,都在小區出口兩邊,或靠近對面小區的中間位置。

據安迪的觀察一般情況下商鋪每平的價格為同期住宅的2-3.5倍,很多集中在2.5倍左右,極少部分會跑到3.5-4倍,這種已經不能簡單說是溢價,根本就是粗暴超額透支。

此刻,定價權即真理。

新商鋪本質就是在賭預期和長遠發展,但如果開發商一刀狠砍,3年養新鋪的想法似乎要放棄,至少要做好5-8年的中長期計劃。

按照回報率來算,沿街新鋪第一年租金收益如果能到3-5個點,就算是相當不錯的投資。

普通沿街商鋪的出租權大都是在房東手裡,基本上不存在包租的概念,但因為是在住宅下的商鋪,考慮到居住環境和樓上居民感受,絕大部分購買時就會在合同標明,對外招租時不能租給餐飲行業,至少會拒絕重餐飲或明火,可能會接受部分早餐或熟食形式。

小區沿街商鋪的重點在沿街,有些小區比較大會做成敞開式分兩邊,小區內部也會有商鋪出售,還帶有二樓的設計,這種價格相比較外面沿街會便宜很多,可能因為二樓的贈送或對摺價格,面積會大很多。

但如果有得選儘量避免內鋪,裡面的生意基本上做不出,看到不少小區的二手內鋪,基本上冷冷清清沒有生意可做,有些乾脆就淪落到做了倉庫,或直接關門。

最終成了雞肋。

商業地產有50年和40年之分,普通綜合類的一般是50年為比較常見,但在住宅下面的商鋪有些會和普通住宅的年限一致,同樣是70年產權,這也算是一個額外的利好。即使是將來要補錢延長使用的期限,但從心理上看70年商鋪總會有佔便宜的感覺。

也算是一個不錯的賣點,將來如果真有再次出售的需要,相差20年那肯定是巨大的誘惑,有著絕對先天的優勢。

住宅下的沿街商鋪層高也是個關鍵點,開發商有心的話做到5米朝上,那在後期出租的時候可以隔開,能增加洗手間和床鋪,給租客創造能住宿生活的條件,成本會節約不少,更便於出租。

這些必要的考察一定不能少。

在建造的過程中就要去多看,尤其是交了意向金後,不管是和保安客套還是在工地發煙,都要尋找機會進入商鋪內查看,宣傳圖上顯示不出的大柱子,部分內置不合理的全部記錄好,拿對應的平面圖做好標記,避免買到空間使用率小、不方正的商鋪。

瘋搶到最後沒有房源時也許不會在意那麼多細節,但如果有機會進去先行挑選,就做到了足夠的預防和甄別,省掉了很多不必要糾結和後續可能的遺憾。

同樣的錢買更好的標,為將來升值和出租做好鋪墊。

新手資金不夠,買小一點的面積買靠近小區門口的位置,附近小區足夠密集路也寬廣的情況下,金三角是很好的選擇,成本會提高很多。

現實中,小區沿街商鋪面積小的其實並不多,如果在30-50平之間,這種最具吸引力,購買人群也足夠所,按照5萬均價計算從150萬到250萬之間,首付在75萬到125萬,爭取一下就充滿了機會。

10年貸款期限加利率上浮,也是壓力更是動力,10年算是一個基礎門檻和質變期,也許10年後租金已經接近鋪價,租金更是早已覆蓋貸款,留有剩餘。

如果一間商鋪能在15年收回成本,那這就是很好的投資回報比,畢竟在這裡我們沒有去計算商鋪的上升價值。如果10年能回本,那真是優質中的優越表現,我們稱之為鑽石鋪。

其實,普通商鋪回報週期拉長到20年,也算是不錯的表現。

二手商鋪,難度會成倍放大。

首先是風險,有朋友說鋪子的生意正在做,來來往往的人流不騙人,店家忙得團團賺的場景可見,商鋪內內外外長得也方正。

面積很適合,報出來的總價也合理,完全可以坐下來敞開談。

所言不虛,但一定要了解清楚的是,就目前對外在售的小鋪子是不是獨立的產權,有沒有單獨的產權證。且慢,難道厚牆硬磚隔開的這一間,不是看到的這一間?

有一種情況請特別留意,原始大房東買下了幾百平的商鋪,只有一張產權證,出租的時候找不到這樣的大客戶,只能選擇逐一隔開以滿足租客的需求,切割成不同的面積收差異化的租金。

皆大歡喜。

5年或8年後,有各種不同的起因房東和租客協商,這隔開的商鋪計劃籤長期租約,起步10年或20年,原定的每年或隔年租金上浮5-8個點取消,換成一次性長租相當於買賣的形式,甚至還可以打點折扣,但前提是必須租金一次性付清,作價幾十萬上百萬變成一錘子買賣,讓租房的租客轉身變成了房東。

翻身當家做主人,一片欣欣向榮在前方。

真有這樣的神奇操作,在二手商鋪市場發現如此的高手,不由得欽佩。生意有好就有壞,當年好做的現在很低迷,那時候的花鮮紅,如今遠去不成形。

轉手!轉讓!轉售?本質上這種商鋪是轉租,一份長期的租約想加價換人。

這種,別碰,好人很多,先彆著急。

其次是溢價和年限。一般情況下新鋪買入後至少需要3-5年的培養期,也就是我們常說的養鋪,收益不會好到哪裡去。二手商鋪別人已經幫著養好了,成熟的社區氛圍,穩定的經營對象。這時考慮重點不僅僅是現在的狀態,更要關注長期持續發展的可能性,有沒有機會變得更好。

或至少當下的收益能滿足,簡單一點15-18年能不能回本,20年左右還有沒有折騰的空間。

年限此時很重要,有些成熟的商鋪不止持有了8-10年,有些等待爆發的區域超過15-20年的也不在少數。

商鋪一般根據性質劃分只有40年,或50年,留給新買家的時間就不長了,後面想再次轉手的難度會增加很多,雖然政府已經明確表達到期後的簡單便捷,不會有額外太大的費用支出,但在沒有到那一天之前,我們總希望那一天再晚一點到。

租金的對比和人流的考察。

房東告訴你目前的租金狀態,大部分情況會是真實的,這個最終要擺到檯面來談。但也要有自己的判斷,去做一些基本功課,諮詢附近中介市場的行情,找幾家不同的店鋪聊聊家常,抱怨下生意的艱辛,房租的高企,碰到願意分享的租客會給些真正的聲音。

謹記,租金是商業地產中特別特別在意的一環,能不能成為充實的現金流,有沒有機會覆蓋貸款,都迫在眉睫。

二手商鋪租金做到8個點才對得住高溢價,別拿極端說現實,再不濟也不能低於5個點。

10年貸款結束後,所有流入的租金都是鮮活樂章。

生意好不好,人流多不多。

不要總那麼聰明,只是電話遙控,網上地圖四處點擊,不如下點苦功夫,用點笨方法去現場做觀察。

在正常工作日、雙休日裡各抽一天時間,從早上到傍晚追隨租客的營業時間,拿上紙筆做點簡單的記錄,如果是那種需要帶走物品的業態,可以就一天進出的大概人數和購買頻率做些推算。

有些現實,很難做假。保障租金收益的前提下,希望租客的生意好得花天酒地。

是不是比較煩,會不會很吃力,商鋪不僅僅是資金的重疊,更是智慧的交集。相比較普通住宅的單純,商業地產裡面的雷會更多,傷害會更大。

所以,別輕易觸碰商業地產。

購買住房是最容易的房地產投資

據兔博士上海2018年度樓市總研的數據看,商辦土地居然佔比達到了23%,從地塊數量到面積和出讓金額全線上漲,金額更是超過了50%。

似乎,有不同的現象。

更詳細的數據可以在兔博士鏈接內查閱,整個2018年上海政策、土地、市場、場景、豪宅、事記都有詳細的記錄。




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