房地產市場是政策市，一定要時刻關注政策動向。
從大的政策上看，當前任何城市都不存在“大漲”預期，這也是為什麼西寧縱使出現最熱樓市“小陽春”，Mr.Liu也依然保持“穩中有漲”的預期。因為，任何時候都不能忽略政策性因素。
高層再提“房住不炒”
2019年4月19日，政治局再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
自2018年7月31日政治局會議提出堅決遏制房價上漲之後，2018年10月31日政治局會議和2018年12月13日政治局會議未提及房地產。
此次再提“房住不炒”，與今年3月份全國房價上漲態勢有關。
與此同時，住建部也對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
央視更是直接點名呼和浩特、貴陽、丹東三城，所以大家一定要關注這三城之後的政策動向。
說回到青海，前段時間省長拜會住建部，住建部長提出：建議青海省進一步加大工作力度，持續做好房地產市場調控工作。
今年兩會，不論是青海省還是西寧市，都提出持續保持房地產調控的表述。（相關閱讀，點擊查看Mr.Liu丨2019年西寧《政府工作報告》定調西寧樓市走勢）
換言之，西寧房地產調控不存在放鬆的可能性，甚至可能加碼。
樓市調控與中央保持絕對一致
去年7月31日政治局會議，前所未有地將“堅決遏制房價過快上漲”改為了“堅決遏制房價上漲”。
之後西寧全面動作，以7天一個政策的力度，加碼房地產調控，力度空前。
7月31日，政治局提出堅決遏制房價過快上漲；8月7日，西寧規範商品房預售許可；8月14日，西寧開展房地產市場秩序專項整治；8月21日，西寧規範商品房銷售管理。特別是2018年8月21日出臺的《關於進一步規範商品房銷售管理（試行）的通知》,提出商品房上市供應、銷售計劃備案、可銷售房源與需求購房者1:1預定、不得超過備案價格銷售商品房三大政策。（相關閱讀，點擊查看Mr.Liu丨西寧樓市再出新政，開發商不得隨意漲價！）
為什麼西寧會這麼迅速？因為要與黨中央保持絕對一致。
3月份以來，在房價預期下，西寧部分樓盤蠢蠢欲動，甚至喊出直漲1000元/㎡的口號，一時間火熱異常。
此次，政治局會議再提“房住不炒”，漲幅較大的城市必然需要加碼房調控。
總體看來，樓市調控已經進入新常態，大漲就打壓一下，小漲了就平穩一下，總之，要保持房地產市場平穩健康發展。
住宅投資價值大不大？
自2016年3日西寧樓市回暖以來，歷時三年。根據國家統計局數據顯示，2016年3月到2019年3年，西寧累計環比漲幅達到30.8%，三年算下來，大體與GDP和城鎮居民可支配收入相一致。
從不同區域看，這一波行情中不同購房者受益或高於30.8%，或低於30.8%，主要看區域選擇和樓盤選擇。
站在2019年3月房價三年漲了30%的基礎上，再談“大漲”已經喪失意義。
如果以2015年為參數，西寧定基增長23.6%，位居70個大中城市中的倒數第13位，漲幅遠低於同級別城市，西寧房價依然處於“補漲通道”。
換言之，西寧會漲但不會大漲。
Mr.Liu認為，房價漲幅與GDP漲幅和城鎮居民可支配收入相一致是可以被接受的，如果大幅超過可能需要預警了。
基於目前的局勢，二套房、三套房政策必然進一步收緊，特別是公積金方面。（相關文章，點擊查看Mr.Liu丨青海定調2019年公積金政策，買二套房必看！）
考慮到西寧目前商貸、公積金都要封頂才能放貸的政策，買房後一般要一年左右時間才能貸款，就跟去年公積金貸款係數調整和三套房限貸一樣，等下去很可能就買不成了。
就目前來講，雖然西寧房價還有上漲空間，但部分區域已經逼近高位，投資價值不大，主要考慮居住升級。
以前沒需求的購房者，也可以買一買，終歸可以賺一些，但現在則不同了。
就投資來說，潛力區域已經不多，在沒有學區和商業資源加持的預期下，獲利空間很小，需要謹慎選擇區域。
房地產投資除了西寧住宅市場，需要多關注西寧商業地產市場和一二線城市住宅市場。
總結起來一句話：西寧樓市機遇與風險並存，缺房子早點買、要投資挑著買、不缺房不要買。
本文嚴禁轉載，僅代表個人觀點，不構成投資建議。
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