中国960万平方公里大地上，中国城镇化进程已经持续了50年，且还将继续。
在这场如火如荼的中国大发展的“时代车道”上，每个城市都想快速超车，郑州更不例外。
但除了国家交通位置好之外，比起很多一线城市，郑州底子并不算很好。
如果一个年轻人的家底不好，那么就只有靠自己后天努力，郑州就是这样的“年轻人”。
所以，作为家里的老大，郑州这些年一直埋头建设，极力拉伸自己城市框架，填补自己的城市内核、新区一个跟着一个，各种炸天规划频出不穷。
终于功夫不负有心人，到今天郑州总算走出自己的一条发展路径，进军准一线，入选国家中心城市……有了超车的资本。
01
郑州建设之路：“XXD”与真“CBD”
2001年建设的郑东CBD给郑州人打开了一个新世界：原来城市还可以这样规划!
2009年开发的高铁站西广场CBD，也引领郑州城市的更新运动，成为郑州最有活力的商务区。
成功范本之下，郑州这几年一直在建各种各样的“XXD”。
郑西CCD、郑南CLD、白沙六合CBD、空港HBD……笔者粗略搜索了一下，郑州的各种“D”加在一起不下10个，让人眼花缭乱、心醉神迷。
这么多的各种“D”里，有的含金量十足，有的蓝图一张，遥遥无期。
其中最受关注的，也是对郑州未来影响最大的当属北龙湖金融岛区域以及高铁东广场。
这两者分别是他们“成功前任”——郑东CBD和高铁西广场CBD的加强升级版，且都在郑州最黄金土地上，最重要的，他们升级迭代的背后，是城市发展的必要需求!
为什么这样说?
02
国际郑的眼光：动力不足的老CBD
老CBD们已经无法满足国家中心城市郑州的发展需求，看一组数据：
2018年郑东新区生产总值528亿，其中40栋楼宇税收超亿(2017年35栋)。这是一份值得肯定的成绩，但放在全国CBD经济区来看，差距依然很大!
上图是2015年中国CBD经济发展排名，就拿郑州的“老对头”武汉而言——2015年武汉CBD生产总值便已达到925亿元。就算拿今天的郑东新区CBD成绩单PK数年前的他们，不过中流水平。
2017年郑州提出2035规划，提出GDP突破3万亿的目标，(2018年上海GDP总值3.26万亿、北京GDP3.02万亿)，要成为比肩今天上海的大都会。
总而言之：郑东新区与一线城市CBD相比仍有很大差距。
但郑州发展潜力与需求需要更好的CBD来拉动。
目前郑东CBD与高铁西广场依然是两大拉车马，但遗憾的是，他们都已后劲不足，原因有三：
1、前期商务规划过于保守，高端住宅兑现>高端商务兑现。
2、写字楼产品落后时代，高端商务需求缺位。
3、未来基本无可用商业土地供应。
郑东CBD和西广场，其实都有个很悖论的印象：高端住宅遍地，张口即来，真正拿得出手的高端的写字楼却并没有几个，郑东CBD写字楼大多数是十几年前的产品规划，早已落后时代，最为知名的大玉米，地标意义也早大于商务需求;高铁西广场虽然有大量写字楼，但除了绿地双子塔之外，最能叫上名的是传言开发商已经撤走郑州的“升龙广场”。
且受制于当时市场去化压力，不少的写字楼面积分割较小，以投资为主，品质自然与高端无缘。
最重要的一点，这两个区域商业土地可供应量已经几乎为零。
03
无处安放的总部巨头们，需要真正的CBD
CBD除了城市门面，最重要价值功能是引入并满足高端企业办公。
一个更好的郑州，除了需要CBD之外，也需要真正的经济支柱企业。所以除了建设更好CBD之外，郑州也一直在努力引进总部级别的企业。
据河南自贸区官网2019年2月公布数据，目前郑东有120余家世界500强企业，73家国内500强企业，这些企业包含跨国巨企，金融巨头，科技巨头，世界服务业巨头……
最近一家入驻郑东新区重量级企业是全球互联网巨头APUS(海外移动互联市场巨头、独角兽企业)。
该家公司2015年曾作为《华尔街日报》亚洲独角兽代表入选创业公司10亿美金俱乐部，可以说是近年发展最快的互联网企业公司。
APUS选择在郑东设立全球第二总部， 也从侧面说明郑州城市对高端企业的吸引力越来越强，总部级企业会越来越多!
但是，越优秀的企业也就越挑剔，最基本的就是办公环境要求，郑州哪里能安放这些总部巨头们?
目前来看，郑州能够满足符合这些高端企业的需求的只有北龙湖金融岛片区与未来高铁东广场片区。
但在政府的规划中，金融岛的定位十分明确——打造顶级的金融中心“金融示范区，因此准入条件可以说是十分苛刻，明确提出非顶级金融企业不允入驻。
*龙湖金融岛准入条件
*龙湖金融岛目前入驻企业
坊间流传的两个事情，足以说明金融岛准入条件的苛刻：
第一件事情：郑州本土某知名地产曾想买下金融岛一栋楼作为其总部，但最终因为非金融类企业被拒。
第二个事情，是据说金融岛有销售曾言：谈过多个大客户，均有强烈整栋意向，但最后到领导层面，都被驳回。
郑州要发展总部经济，不可能只靠金融企业。
未来大量的非金融类冠军企业也需要高端的商务区，这个使命自然而然，也就非高铁东广场莫属了。
04
不惜全省之力兑现的高铁东广场
如果说，西广场是高铁东站牵引下，开发商敏锐眼光下的洼地造城运动，那么东广场从规划开始，就承载着不一样的城市使命，占据天时地利人和。
天时——2035战略留白地
国家中心城市、河南省自贸区、国家航空港……政策层面，几乎能给国家级利好都已给到郑州。
正是有了这些国家红利，郑州才有底气喊出2035年3万亿的GDP目标，未来10—15年，郑州的发展核心就是全力兑现这波城市红利。
而高铁东广场作为政府看重的核心承载地，是作为2035发展需求的留白地规划的，崛起顺应天时。
地利——城市向东
高铁东广场处于郑东发展轴心，向西顺势CBD、金水路省府大道，往东辐射绿博白沙甚至郑汴新区，向北串联龙子湖、北龙湖片区，再加上亚洲最大高铁站之一的东站加持，区位优势明显，可以说是郑东最后一块黄金土地。
在东广场启动之后，业界便流传一个观点:“高铁东广场是郑州再造城市天际线的最后机会 !”也说明了郑州人民对高铁东广场的期待。
人和——政府高标准推进
因为是“最后”的机会，所以政府格外慎重,我们从几点上可以看出高铁东广场的高规格：
1、土地面积规划是西广场的4倍。
2、招商落地18个重点项目，总投资超过2400亿。
3、提前3年，斥资48亿元打造地下交通综合管廊与停车系统。
4、政府主导，统一规划、统一建设、统一开发、统一招商、统一管理，要求开发商自持比例不低于50%。
5、明确提出了倾斜一切可用资源，保障重点项目建设落地的要求。
05
备受关注的东广场三杰
汇聚了天时地利人和的高铁站东广场，舞台已经搭好，舞者也开始入场。
目前东广场汇聚了宝能、华润、楷林、正商、国控、碧桂园等一线开发商，其中最值得关注的是宝能、楷林、华润三家项目，原因有三：
1、均为东广场核心首排位，均是百万方以上商业大盘。
2、累计商务体量近100万方，商业体量超60万方，基本奠定了区域内未来格局。
3、品牌实力都很强，且各有所长。
先说宝能——天际线担当
综合开发能力强，项目规划亮眼，承诺为中原造地标
宝能·郑州中心这个名字很容易让人联想到上海陆家嘴“上海中心”，也可见这个项目的野心了。
作为宝能落地郑州的第一个项目，规划极其亮眼，180万方的巨无霸是东广场最大建筑群，306M的地标写字楼也将再次刷新郑州高度。
宝能的项目建成之后，应该是高铁东广场最有形象展示力的建筑群了，也会是郑州最上镜的建筑地标之一。
3月29日，宝能郑州中心306米地标三塔正式开建，让我们一同拭目以待。
再说华润——商业担当
超级央企，综合实力强，商业经验丰富
作为中国最成熟的商业综合体开发商，125万方的体量也是华润进军郑州以来的最大手笔。
新项目名为新时代广场，是华润最高等级的综合体产品线，全国只有两座，上一座在上海陆家嘴。
除了写字楼和公寓产品外，该项目核心优势在于商业，20万的万象系商业，将极大提升大东区的商业水平。
再说楷林——高端商务担当
唯一本土开发商，中国写字楼领军品牌，业内认可度极高。
据传楷林地块最初竞标开发商有绿地、金茂、建业、海马…但最终郑东建投还是选择楷林来合作。
楷林，作为三家开发商里唯一一家本土企业，进驻高铁东广场可以说是意料之外也是情理之中。
作为一家专注写字楼的开发商，楷林在中原地产圈里素有“写字楼永威”之称。迄今为止，位于金水路上的楷林国际、楷林IFC、楷林中心三座写字楼代表了中原商务最高水平，我们上文提到的独角兽企业APUS，最终选择的便是位于省府前的楷林项目。
毕竟高铁东广场主要功能是满足总部企业办公，从商务角度而言，应该没有比楷林更有资格操盘的开发商了。
楷林项目体量120万，以高端写字楼为主，开发体量基本等同于楷林过去开发体量总和，目前还未正式亮相。
这三个项目未来将在高铁东广场形成三足鼎立的态势，未来高铁东广场究竟能有多大的含金量，基本就看这三家开发商的兑现程度了。
总结
1、郑州未来大都会天际线定妆照就是东广场了!
2、郑州发展潜力巨大，东广场是重要承载版图，未来几年也会是房地产最热板块之一。
3、交通优势明显，资源给力，政府看重，规划规格高，东广场将会成为总部企业办公集群地。
4、华润、宝能、楷林，东广场三杰将决定未来高铁东广场的兑现度。
5、目前华润、宝能公寓均已开盘，价格在13000-15000元之前，属于首波红利开售，值得考虑投资入手！！！
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