引入二股東中國平安、放慢腳步防金融風險，著手製定新戰略，房企集體“摔跤”的2018年裡，華夏幸福只完成了兩件大事，為何卻度過了危機、穩固了基本盤，並起航新戰略？
本文由無冕財經（ID：wumiancaijing）原創並首發，作者：陳澗，編輯：程昱，設計：甄開心，編輯助理：蘇欣然
“變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！”
在與2018年財報同時發佈的《致股東信》中，華夏幸福(600340.SH)頗有如釋重負之感。
事實上，對房企而言，2018年都難言輕鬆，連第一梯隊的萬科也高喊要“活下去”，碧桂園則急於擺脫高週轉下的夢魘，而華夏幸福交出了一份令自己滿意的成績單。
財報顯示，華夏幸福2018年營收838億元，同比增長41%，歸母淨利潤117億元，同比增長33%，超額完成業績承諾。更重要的是，其產業新城異地複製加速，並顯現出效果，其中20座已實現累計現金流轉正。
但經歷2018年的“水逆”後，華夏幸福自知仍需向外界傳遞更多信心。在財報發佈四天後的4月23日，華夏幸福攜一眾高管，又在南京溧水的產業新城內，開了一場面對媒體的業績交流會。
華夏幸福董秘林成紅提到，公司在去年就完成了兩件大事，引入二股東中國平安、放慢腳步防金融風險，以及著手製定新戰略。這兩件事，對華夏幸福的現在和未來，到底有怎樣重要的意義？
度過危機
始於2017年的環京樓市限購，令2018年的華夏幸福似乎變得不那麼“幸福”。
裁員自救、打折賣樓等傳言頻現，甚至連引入中國平安這位二股東，也被一些輿論解讀為“賣身”。在地產寒冬已至的哀嚎聲中，外界似乎都等著看這位強勢的產業新城大佬展露脆弱。
不過，華夏幸福並沒有自亂陣腳，在引入中國平安的同時，將“防風險”放在重要位置。林成紅在業績交流會上稱，防風險的動作包括降費增效、相對控制產業新城投資、相應控制拿地支出等。
這些動作到底起到了怎樣的作用，華夏幸福的財報給出了部分答案。
首先是，降費增效明顯有了效果。財報顯示，2018年，華夏幸福銷售費用佔營收的比例下降1.1%，管理費用佔營收的比重下降3%。
更重要的是，在控制了拿地支出後，華夏幸福的經營性現金流得到改善，雖然整體上仍為負數，但自2018年二季度起，已連續三個季度為正。
▲華夏幸福2014-2018年業績情況。
事實上，在各種因素交織下，華夏幸福的資金狀況頗受外界關注。不過，中國平安攜資進入，迅速改變了華夏幸福的窘境。
據林成紅透露，第一筆137億資金已經在去年9月到位，給了控股股東華夏控股，主要用於解除股票質押；而第二筆42億元近期將到位，根據協議安排，在控股股東解除質押和繳稅後，這筆資金會給上市公司。
隨著這位財力雄厚的二股東的進駐，華夏幸福也間接獲得了融資上的便利。
在2018年融資渠道收緊、房企普遍遭遇融資難的情況下，去年底，華夏幸福完成規模達70億元的公司債券發行，成為當年房企單筆最大募資，著實令人羨慕。而到了今年，華夏幸福的融資節奏更是明顯加速，今年一季度，累計新增借款額超過250億元，佔2018年末未經審計淨資產的比例，超過45%。
華夏幸福悄然度過資金危機的另一個重要表現，就是重啟拿地。4月3日，華夏幸福公告稱，3月份，在全國範圍內合計獲取土地28塊，土地面積合計超過85萬平方米，成交金額約為36.28億元。
用林成紅的話來說，就是“去年四季度，人到位、錢到位；今年一季度，算是地到、投資到”，華夏幸福對未來的信心展露無遺。
基本盤穩固
整個2018年，華夏幸福稱自己是從“不確定性中尋找確定性”。
在度過危機之後看，這個“確定性”很大一部分來自其產業新城的穩固，以及可以預見的爆發力。
2002年，當華夏幸福進入河北廊坊的固安時，這個缺乏工業基礎的農業縣，當年財政收入僅1.1億元。但到了2018年，這一數字已經達到98.5億元，16年間增長了逾97倍。
巨大增長背後，很大程度上有賴於華夏幸福對固安產業新城產業的持續升級。截至2018年6月底，該產業新城有超過620家企業入駐，涵蓋新型顯示、航空航天、生物製藥以及智能網聯汽車等產業集群，項目簽約投資額超過1400億元。
如今，這一令華夏幸福聲名鵲起的“固安模式”，已經在全國開花。此次華夏幸福選擇舉行業績交流會的溧水產業新城，就是一個典型例證。
▲華夏幸福溧水產業新城。
相較於花費10多年時間才漸趨完善的固安模式，溧水產業新城僅用了三年多時間，就從一片荒地，成為以智能網聯汽車為主、智能製造裝備和生產性服務業為輔的產業園。今年3月，在華夏幸福的運作下，全球鋰離子電池領軍企業欣旺達，就將總投資120億的“華東首個大型動力電池基地”落在了溧水產業新城。
對華夏幸福而言，類似溧水產業新城的飛速成長，更大的意義在於“固安樣本”的異地複製顯現出成效。
數據顯示，2018年，華夏幸福在幾大核心都市圈新增18座產業新城，總計已開發77座產業新城。而最令華夏幸福看重的是，在環北京以外的產業新城中，一共有30座已經實現回款，有9座實現了累計現金流轉正。
這些成效也已經體現到業績上。財報顯示，2018年，環北京以外區域實現收入257億元，同比增長83%，佔總營收比例由去年同期的24%提升至31%；同時，環北京以外區域銷售額為756億元，同比增長109%，佔總銷售額比例從上一年的24%大幅提升至46%。
▲華夏幸福環北京以外都市圈收入前五名。
以環北京區域產業新城起家的華夏幸福，近年來也因為回款風險、政策調整等因素飽受困擾。如今，產業新城異地複製初現成效，無疑給華夏幸福打了一劑強心針。
4月23日的業績交流會上，林成紅在回答媒體提問時稱，“我覺得能把這幾十個產業新城根據我們的選址要求進行新的投資拓展，把這些做好，就能保障我們董秘每年給投資者交出一份比較好的成績單。”
新戰略起航
在《致股東信》中，從“水逆”中走出來的華夏幸福，更多表現的是一種對未來的胸有成竹。
在頭部房企放慢速度、紛紛尋求更多新方向的大背景下，即使產業新城這個基本盤足夠穩固，可能也難以完全保障華夏幸福未來的“幸福”。那這種信心又從何而來？
繼發改委在今年2月明確“都市圈”概念，到4月8日發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，房地產行業的一個共識是，二次城市化浪潮再次開啟。而這也成為未來十年房企的新機會，連萬科董事會主席鬱亮也表態，“我們找不到一個和房地產行業賺錢前景相當的行業了”。
在此背景下，已在核心都市圈佈局的房企，無疑會在未來的競爭中搶佔新機。華夏幸福也認為，未來10年甚至20年，房地產行業的最大機會就在於“空間都市圈化”。
而華夏幸福早已行動。其77個產業新城，在地域上佈局重點為“3+3+4”，即京津冀、長三角、粵港澳大灣區3個高能核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個高潛力核心都市圈，以及圍繞長沙、西安、貴陽、瀋陽發展的4個潛力核心都市圈。
▲華夏幸福佈局3+3+4都市圈。
除了環北京區域外，華夏幸福也在加大對外埠區域的搶佔力度，財報顯示，2018年，在環北京以外區域取地面積佔比，從上年的58%提升到87%。
手握核心都市圈的數十個產業新城，華夏幸福其實也做不到高枕無憂。在經歷2018年的困境後，華夏幸福在去年底就進行了戰略調整。
華夏幸福方面表示，將通過住宅地產業務、商業地產業務和產業新城業務三項業務，構成新的業務組合，未來一段時間的重點是開拓新模式、新領域、新地域。
這“三新”，也是來源於華夏幸福對行業趨勢的思考，除了抓住核心都市圈的機會外，還包括運營精益化和地產金融化。
具體到措施上，華夏幸福提出，將在傳統重資產模式基礎上，加速開拓輕資產模式，輕重並舉。在盤活存量資產，優化資產負債結構的同時，以資產管理輸出的模式，快速切入市場，並逐步探索其他市場化模式，如基金模式、資產證券化模式等。
此外，華夏幸福還將探索開拓產業新城以外亦屬於綜合不動產的新業務領域，將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等；並對康養、長租公寓等新型不動產業務保持探索。
“重整裝，再出發”的華夏幸福，等待迎接更多的考驗。
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