鶴崗紅了，一夜之間。
連帶著一起被傳唱的還有一首神曲--《我要去鶴崗》，“逃離北上廣，我要去鶴崗，輕輕鬆鬆買套房，那叫一個爽……”簡單直白的歌詞吼出多數人的心聲，也道出鶴崗躥紅的原因。
1.9萬在一線城市或許僅能買下遠郊房子的一平米，但在鶴崗它卻是一套70平米房子的總價。鶴崗曾是黑龍江四大煤城之一，因資源豐富而榮，隨資源枯竭而衰。雖然“白菜價”房屋多存在於遠郊，但這也是鶴崗整體樓市低迷的產物。
鶴崗是一個縮影，映射著包括撫順、阜新、伊春、大慶等在內的資源枯竭型東北城市的現狀。放眼整個東北，在經濟下行、人口流失的困境下，房地產投資前景遭遇嚴峻考驗，東三省的房地產投資規模都在逐漸下滑，其中遼寧省2018年的投資總額不及2014年的一半。
不過，整體的低迷之中仍上演著“冰與火”的分化，東北樓市的“扛把子”只屬於瀋陽、大連、長春、哈爾濱等少數核心城市。隨著城市群概念的提出以及東北核心城市集聚效應的增強，上述城市仍吸引著不少房企進駐。而東北人口的“候鳥式”遷徙也帶火了部分南方城市的樓市，越來越多的東北人在這裡留下了爆買的身影。
不止是鶴崗
“廈門一平米，老家一套房。歡迎到我的家鄉鶴崗買房。”在廈門工作的海鵬於4月15日在微博上寫下了這樣一段感慨。2018年底，她在老家鶴崗興山區買下一套67平方米的一手住宅，房子在6樓，總價5萬元，摺合單價746.27元/平方米。
興山區位於鶴崗市區東北部，有公交車直達鶴崗市中心，車程約半小時，打的去市中心的費用在20元以內。買下這套房子，海鵬算是撿了一個便宜。“2017年底回家時，房子差不多10萬元一套。2018年底，變成了5萬元一套。因為平房改樓房、棚戶區改造的原因，新建了很多樓房。”
讓鶴崗一夜爆紅的是一張網絡截圖，圖片的內容是一張中介的房源展示廣告牌，上面清晰的顯示鶴崗麗景小區一套55平米的房子售價僅4.9萬元；而九州小區一套55平米的房子售價更低，只賣3.7萬元；更誇張的是，濱河北一套70至73平米的房子總價低至1.9萬元。
“鶴崗幾萬一套的房源一大把，市中心一套30萬元左右，中間位置則要20萬元，靠近城市邊緣的則多在10萬元及以下。”海鵬稱，鶴崗很小，就算在城市邊緣，位置也挺好，並不是很遠的郊區。總面積14684平方千米的鶴崗下轄2縣6區，約為廣州白雲區的2倍。
大規模棚改帶來的住房供應是造成鶴崗樓市成交低迷的元兇之一，2013年至2018年這六年裡，鶴崗大力推進保障性住房建設，共建設了11萬套住房。棚改房供應井噴的同時，鶴崗也正陷於資源枯竭的漩渦之中。
“有幾年煤礦廠沒辦法發工資，失業的很多。鶴崗的企業也比較小，大多是個體戶，我的很多同學都在外地定居了，人口外流比較多。”海鵬對時代財經講到。
在因低房價而一夜之間晉升為“網紅城市”之前，鶴崗為外人熟知的身份是與雞西、雙鴨山、七臺河並稱為“黑龍江四大煤城”。如今，鶴崗、雙鴨山、七臺河早已先後被國務院列為“資源枯竭型城市”。而在全國69個資源枯竭型城市（縣、區）中，東北三省佔了20個。鶴崗樓市的困境亦在東北其他地區上演。
阜新是遼寧西北部的一個地級市，它因資源而興，但輝煌同樣屬於往日。早在“一五”時期，國家156個重點項目就有4個安排在阜新，三個煤礦、一個電廠奠定了阜新煤電工業的基礎。
然而，這座“煤電之城”卻在2001年12月28日被國務院正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。產業衰，房地產也難興，阜新樓市在這幾年不溫不火，其房價中位數長期保持在3000元/平米左右。2017年時，其甚至是全國範圍內為數不多的房價低於3000元/平米的地級市。
人口的外流造成阜新樓市成交的不活躍，且購房者中年輕人的比例較少。“都是一些年齡較大人群的住房改善性需求。老小區房子的下水設施、供暖都不太好，因此在往周邊的新小區搬。自2014年之後，老小區的房價就開始一直下跌。” 阜新市愛雅居房地產經紀有限責任公司湯洋濤告訴時代財經。
在湯洋濤近7年的從業時間裡，阜新樓市再沒回到2012年的峰值。“2013至2015年這三年裡，買房結婚的年輕人很多，但是從2016年開始，這一客群的佔比減少，基本都是年齡大的人來買房。而賣房的難度也在加大，以前可以說‘來個傻子也能賣房’，但現在來看房的人中，成交比例不足10%。”
類似的情況在撫順、伊春、齊齊哈爾等多個城市也是常態。撫順匯家房地產銷售代理有限公司的陳洪亮向時代財經指出，撫順新推的樓盤較前幾年有所減少。齊齊哈爾某中介機構經紀人陳成成則透露，因居住率不高，該城樓市的客戶多為本地的中年以上人群，不具備太強投資價值的齊齊哈爾房價一向平穩，即便在全國樓市火爆的2015-2016年，齊齊哈爾的房價也並無太大波動。
地產的困局
“逃離北上廣，我要去鶴崗，輕輕鬆鬆買套房，那叫一個爽……”
雖然《我要去鶴崗》唱出了不少年輕人的心聲，但這顯然只是一種調侃，真正為了低房價前往或回到鶴崗的人並不多。至少在海鵬看來，眼下她還沒有足夠的動力回去。
儘管海鵬也覺得大興安嶺腳下的鶴崗“生態不差、天然氧吧”，且“在鶴崗生活的親戚們有房有車、幸福感很高”，但月薪4000元的她更希望在廈門闖出一片天地。“在大城市待久了，回去很不習慣，等未來混不下去了可能才會回家。”
海鵬的親戚朋友們離開鶴崗的也大有人在，這些逃離鶴崗的人，要麼湧向省會或周邊大城市，要麼一路南下，走向北京、山東、江浙。失去昔日光彩，經濟提振乏力的東北正面臨著人口持續外流的窘境，高於全國平均水平的老齡化也為東北經濟蒙上了陰影。
時代財經查詢東北三省2014年-2018年統計公報發現，近五年來，東北常住人口呈持續下滑態勢，人口自然增長率長年在千分之一以下徘徊，甚至連年出現負增長。而65歲以上人口所佔比例不僅高於全國平均水平，還逐年攀升。
由於地理氣候、人口外流以及產業衰退等客觀因素，東北樓市的整體表現已經落後於國內主要經濟區。易居研究院發佈的最新百城房價報告顯示，截至2019年一季度，東北地區僅有大連的房價在萬元以上，為14755元/平米，省會城市瀋陽、長春、哈爾濱的房價分別為9435元/平米、8877元/平米和9372元/平米。
吉林大學東北亞研究中心衣保中教授認為，東北房地產市場未來的發展一方面有待於東北振興政策的進一步實施，包括傳統產業通過升級改造獲得新發展；另外則是城市化，即遼中南城市群、哈長城市群等的建設。
“現在東北各省基本都通過發展城市群來發展產業，未來人口會向大城市集聚，在東北大城市，房地產還有一定空間。”
不過，儘管迷霧重重、未來不甚樂觀，但東北在全國樓市的存在感並不低，尤其中朝邊境的丹東。去年4月末，朝鮮和韓國進行了一次破天荒的“和平會談”，丹東以樓市的意外暴漲進入全國視野。
時隔一年後，雖然讓人心跳加速的暴漲結束，但丹東的房價卻居高不下，炒房客的熱情隨著春天的到來也再次復甦。從3月開始，丹東的房產中介李建影接待的外地客戶，尤其江蘇的客戶就多了起來。
國家統計局日前公佈的3月70城房價指數顯示，丹東、錦州房價的漲幅居全國前列，丹東尤其惹人注意，房價環比漲幅達1.9%，並時隔9月再次領跑70城。
零星的樓市火焰
雖然東北人口整體在流失，但龐大的人口基數還是孵化出了零星的樓市“火焰”。在東三省，大連、瀋陽、長春和哈爾濱等核心城市集聚了較多的人口和產業，這裡也成為房企廝殺的主戰場。
據時代財經統計，截至2018年底，全國前20強房企中，僅有泰禾、正榮兩家在東三省的佈局是空白的。部分房企逮住上述城市“補漲”的機遇，加碼佈局。
萬科在東三省開發的項目從2016年的54個增加至2018年的80個；保利地產2018年在東三省持有項目達41個，比2016年多了11個；融創2017年開始加大布局東三省，當年土儲大幅增長至644.83萬平方米，2018年為776.17萬平方米；而碧桂園在東三省的土儲連續三年保持在1000萬平方米左右，中海2018年的土地儲備增加至896.9萬平方米。
除了深耕多年的老面孔外，2017-2018年間，越來越多的新面孔也把目光瞄向東北，包括陽光城、金科、世茂、中梁、鑫苑等都先後拿地佈局。
時代財經查閱發現，在2018年，哈爾濱、大連、瀋陽、長春各市房企成交TOP10榜單中，外來房企佔據了80%的席位，哈爾濱本土房企算表現最好，佔據了3個席位。整體來看，“過江龍”的表現都要強於“地頭蛇”。
東北四大核心城市除了本土的需求外，還承接著周邊三四線城市的購房需求。遼寧省住建廳和省房地產行業協會發布的數據顯示，大連的外地人購房佔比達73.5%，而瀋陽也達到了49.5%。
哈爾濱業內人士陳曉（化名）向時代財經指出，外來房企要比本土房企有更強的營銷操盤能力，目前哈爾濱已形成“大魚吃小魚”的市場環境。而大連業內人士黃欣（化名）則透露，目前有很多外來房企想進大連，只是遲遲沒找到合適的地或合作方式。在大連市場，萬科、華潤、中海不僅是二級市場的成交主體，同時，在一級市場上也是主力。
金地集團相關負責人在談及持續佈局東北的原因時直言，未來三十年是城市群時代，哈爾濱、長春、大連、瀋陽這些城市群裡的核心城市會持續產生購房需求。
改善型需求的釋放以及樓市“補漲”的到來為東三省四大核心城市添了一把火。瀋陽世聯行市場總監鄂清棟透露，2012-2013年間，瀋陽市場基本是剛需客戶，這兩年需求升級，改善型戶型火了起來。
處於“補漲”階段的瀋陽、哈爾濱、長春等城市房價較前兩年普遍有2000元/平方米左右的漲幅。不過，四個核心城市並不足以扭轉整個東北的房地產市場，東三省的房地產投資規模還是在縮小。
2018年，雖然黑龍江省的房地產投資總額同比增長，但944.4億元的總金額仍較四年前的1324.1億元低出不少；吉林省2017年的房地產投資總額也已經跌至910.14億元；遼寧省2018年房地產投資總額已經不及2014年的一半。
也正因為如此，佈局東北的房企普遍謹慎。一位TOP20房企的高管向時代財經表示，目前公司進入東北地區只選擇省會城市，現在先開發現有項目，如果表現好的話，會繼續進入新的城市，獲取新的項目。“東北地區現階段對於公司來說，是機會型佈局，而不是戰略型佈局，做得不好的話就退出。”該房企是在2017年東北市場補漲時才進入的，在長春、瀋陽有四個項目。
房企對東三省四大核心城市外的其他區域熱度不高的原因除了需求外，營商環境也是一大考慮因素。“投資不過山海關”雖然並不一定完全契合當下，但確有不少開發商在東北投資房地產的時候吃過虧。
2016年，曾有媒體報道過，上海企業家袁春豔於2012年回家鄉黑龍江牡丹江投資房地產，但由於黑龍江省東京城林業局存在多項違規違紀，最終給袁春豔帶來了巨大損失，雙方也為此展開了漫長的談判。浙江企業家張立平在東北投資因為地方政府的信譽問題未能如期開展。
而2018年1月，一段中誠信集團董事長毛振華控訴黑龍江亞布力滑雪旅遊度假區管理委員的視頻，更是揭露部分東北三四線城市營商環境惡劣的現狀。
進入東北市場十餘年的綠地，沒有太多的委屈，但也栽過大跟頭。2015年，因銷售慘淡、資金斷流，綠地東北項目幾乎全面停工，多個城市公司銀行賬戶被凍結。2016年以來，綠地在東北的戰線也開始收縮，其持有項目從當時的91個減至2018年的68個。
多位業內人士向時代財經表示，營商環境惡劣的情況可能在東北一些三四線城市會有，但瀋陽、哈爾濱、大連、長春這些大城市已經比較市場化了。
從前20強房企的城市佈局來看，哈爾濱、大連、瀋陽、長春是外來房企佈局最多的四個城市，萬科、恆大、綠地、保利等雖下沉到撫順、丹東、大慶、鞍山等三四線城市，但持有項目多數只有1-2個。一位在東北從事房地產開發多年的人士向時代財經表示，公司基本佈局在省會城市，市場化和文明程度都比較高，較少面臨複雜的政商關係。
東北人爆買南方
由於東北冬季天氣寒冷漫長，越來越多的東北人過上了候鳥式生活--冬天到海南過冬，夏天回東北避暑。
最新數據統計，2017年10月1日至2018年4月30日，在海南省的“候鳥”數為164.77萬人，約為海南戶籍人口總數的17%。其中，三亞市“候鳥”數達41萬人，佔全省總數的24.9%，約為三亞戶籍人口（58.56萬人）總數的70%；海口“候鳥”數27.2萬人，佔全省總數的16.5%。
在海南買一套房也成為不少東北人的標配。當東北房地產市場因人口流失嚴重而缺乏長期增長動力的時，大批東北人成為了海南房地產市場的主力軍。
統計數據顯示，截至2014年，海南省的外地購房者佔比達87%，其中三亞的東北客戶佔比高達79.6%。2017年，海南島外人士購買了2000萬平方米的商品房，其中東北人佔了近一半。亦因此，海南一度被戲稱為“東北第四省”。
前述東北地產從業人士坦言，自己也在海南購置了房產，主要是為老人家冬天避寒考慮。不過他強調，目前很多去海南購房的瀋陽人，在瀋陽當地也置業，畢竟大部分生活還是在東北。
東北人的蜂擁而至直接推動了海南房地產市場的上行。中商產業研究院大數據庫顯示，2014-2017年間，海南銷售面積及銷售金額已連漲四年，銷售面積從1003.97萬平方米上漲至2713.72萬平方米，銷售金額從935.21億元上漲至2292.61億元。
供需兩旺，房價也扶搖直上。在東北人最密集的三亞市，商品房成交均價也從2014年的19474元/平方米升至31704萬元/平方米。
為了讓樓市恢復理性，海南調控不斷，加上海南房價不斷上漲，提高了外地人購房的門檻。在這樣的背景下，海南的購房需求開始外溢，旅遊資源豐富、氣候同樣宜人的雲南、廣西等地同樣出現了東北人爆買的場面。
有數據顯示，2015年以前，雲南房地產外銷量為24%，2017年大幅增加至60%。其中，西雙版納房產外銷量由2015年的40%上升至80%，大理房產外銷量也超過60%。
廣西的北海、防城港兩個城市也深受東北人喜愛。有報道稱，北海在售的房子，有三分之一被東北人買走的。中國房地產協會發布的數據顯示，北海2017年4月平均房價為4736元/平方米，至2018年4月上漲至6169元/平方米，同比上升30.24%。
防城港從2018年開始，樓市一改以往不溫不火的狀態，房價也出現大幅上漲。來自防城港市住房保障和房產管理局數據顯示，2017年1到11月份的防城港市商品住房銷售均價為4426元/平方米。至2018年6月，防城港港口區及中央商務區，新入市的商品房價格達到了7000元/平方米，老城區房價也從3000元/平方米上升至5000元/平方米。
到溫暖的南方過冬，已然成為很多東北人的嚮往。
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