全国人大代表韩德云建议进一步完善物业管理制度切实保障业主参与小区自治 谢文英
全国人大代表韩德云在今年全国两会上提交了《关于进一步完善物业管理制度防范社会重大矛盾风险激化的建议》。
韩德云代表说，在物权法颁布前，2003年，我国就颁布了物业管理条例。当时只是初步确立了以业主大会为核心的业主自治机制，明确了业主投票权，并未明确规定具体方式。
业委会不能如期成立的情况十分普遍
业主购买房屋不仅购买专有部分，同时包括共有部分以及根据对共有部分行使管理的权利。韩德云代表分析说，我国现行的物业管理制度将物业管理分为全部业主交付入住前和入住之后两个阶段，方便了开发商，但很多物业小区根本无法产生业主委员会和物业管理机构，业主权利受损也难以得到救济。
“在前期物业阶段，业主大会因没有达到法定条件而无法成立，业主购房被迫接受开发商主导的临时管理规约和开发商选聘的物业管理企业。业主入住后既必须受到既定条款的规制，也无法根据自身意愿行使业主投票权，从而导致对物业小区的管理严重失控情形比比皆是。”韩德云说，事实上，因现行物业管理制度对成立业主大会或业委会的要求较为严格，加之社区街道或主管部门对小区成立业委会根本无力提供有力指导和帮扶等因素，业委会不能如期成立的情况十分普遍，法律赋予业主的共同管理权几乎无法落实。
投票权设计先天不足业主难以真正行权
2018年国务院对物业管理条例再次进行修正后，很多城市的物业管理条例大多复制执行这种投票权的方式。但是，这种方式由于未要求开发商必须对特定物业管理小区划分与组成，投票权分配应在购房合同及相应文件中明确，导致小区建成后有关主管机构无法核实或核算每个业主的投票权数量大小，每个业主对自己享有的投票权份额也并不清楚。
韩德云代表注意到，大部分业主对物业管理条例内容、业主自治的具体措施并不清楚，加之网络投票，微信投票，短信投票等方式极容易造假，严重影响业主在自治过程中对投票结果的认可。
根据现行物业管理制度，业主的投票权应该根据业主拥有的专有部分面积计算，同时还要考虑业主的人数比例。然而，一旦其中一个指标不能满足，就会导致待决策事项无法通过。尤其在入住率不高的小区，业主的投票权根本无法落地。
签订房屋买卖合同时就明确业主自治管理的投票权
针对上述问题，韩德云代表建议进一步完善物业管理制度，废止前期物业管理制度和“双过半”业权份额规定，进一步完善物业管理制度。
韩德云代表进一步解释说，建设主管部门应在审批建设手续时，事先确定物业小区范围，以及由此确定的业主拥有的业权份额。同时，要求开发商与业主签订商品房买卖合同时事先明确小区范围，物业总面积分布，业主所拥有的业权份额等。让业主清晰地知晓后续参与对小区共用部位和共用设施进行维护事项进行自治管理中的投票权份额。
其次，建设主管部门应事先审核批准物业小区以面积为业主拥有业权份额的计算依据，既可顾及公平性，让每个业主合理拥有参与小区自治的权利，也可顾及合理性和可操作性，并明确业权份额仅与该业主所拥有的小区内物业的总面积比例挂钩。
第三，街道办要依法监督指导，监督指导到位而不越位，协调处理小区业主提出的具体问题；业主通过决议，决定收支表及资产负债表应由决议所指定的独立第三方进行审计；业主自治并不等同于自行管理，可聘请物业管理企业提供物业管理服务，各方权责明晰的同时又相互监督。
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