談樓市投資,繞不開一個人。
地產圈內,“歐神”大名無人不知。
歐神本名歐成效,出生在福建,生長於上海,在現代中國,這兩地歷來盛產精明商人和鐵腕政要。
靠投資房產起家的他,掌握極高的資金騰挪術,通過不斷推高面積倉位滾大財富,在地產圈被數十萬粉絲推崇備至,江湖人稱“歐十億”。
和茅於軾同臺演講的歐成效 | 來源:網絡
有趣的是,在他的觀念中,房產投資人應該是“中流砥柱,國之棟樑”,而鍾情於股市的投資者只能算末流,在投資圈的鄙視鏈中,和炒幣的“下九流、無褲漢”幾乎處於同一位置。
他說:
“總體而言,股市是一種智商稅。炒股的人都是下九流,被人看不起。肉豬炮灰般一茬茬收割。”
關於股市,他幾乎沒有一句好話,我們將他的一些觀點摘取如下:
1、中國股市的合理估值,是600點,它能賣2400點,七成五的估值,來自於“博彩業”;
2、股票的本質,也是空氣幣,A股市場的真實回報率是負數,每年-20%;
3、A股正在重蹈郵票的覆轍,隨著技術的發展,賭場總是越來越多,老賭場沒人去玩的。
諸位諸位,還請按捺下你即將噴湧而出的反駁衝動,今天的話題是樓市與股市,我們不妨先看看歐神到底哪裡來的蜜汁自信,將我大國股市貶到十八層地獄的。
1
2001年,歐成效從一家世界500強快消品公司辭職返滬。
那時,剛剛市場化的中國樓市,就像一張滿脹如月的弓箭,剛被射手輕輕鬆開,還沒有閃耀著日後那般奪目的金光。
為了幫初戀女友退掉500塊的定房意向金,歐成效兩赴上海莘莊,一路看過了諸多樓盤。
那年他23歲,還是位每天16:30必看《談股論金》盤後解析,19:00還要加看一場的鐵桿股民。
最後,退錢的事沒了下文,他對樓市的興趣倒是冒了出來。
經過踩盤、分析,歐成效判斷,上海樓市蘊含著巨大套利機會——內外環樓盤價格體系混亂,廣大居民尚未對商品房的合理價值產生認知。
很快,他拿下了第一套——浦西江景房,成交價5700元/平,而同一緯度線上的“上海第一豪宅”——世貿濱江,掛牌價為18500元/平。
更為關鍵的是,歐成效發現樓市投資存在極高的“護城河”。
他說:
“玩房子的門檻比股票高不是一點點,買一套房子都要幾百萬,很多人一輩子買一套就非常辛苦了。”
“如果要總結出買房子的手法技巧的話,至少得買個七八套才有一點點經驗。”
有意思的是,他對樓市的價值判斷,卻源於基本的價值投資理念——“基於內在價值來選擇房產”。
王小波說:
“人在年輕時,最頭疼的一件事就是決定自己這一生要做什麼。”
初戰告捷的歐成效,就這樣找到他的人生目標,開始“All in”。
為了將家中所有閒錢投入樓市,不惜和執著股市投資的國企高管父親拍桌大吵五個小時。
2009年,上海外環房價直逼兩萬,下半年,講述房奴和小三的都市劇《蝸居》火遍全國,引發了社會對高房價的空前關注。
那時的歐成效,有20+本上海房產證。
但劇情如果繼續單線發展下去,歐成效最多隻可能是一個賭中地產紅利,心無旁騖積攢房本的“野生財務自由仁波切”。
不會日後站在聚光燈下,接受信眾的頂禮膜拜。
2
故事的轉折,發生在2012年。
作為一名名牌大學畢業、家學淵源的話癆,歐成效彷彿有著無窮的表達欲,熱衷於混跡各大樓市論壇,一來抒發買房見解;二來蒐集情報。
但當時謝國忠、牛刀們的“樓市崩盤論”始終是市場主流,加之全社會對炒房行為極度蔑視鄙夷。
像他這樣的樓市多頭,遭到各路論壇打壓、刪帖、封號。
儂曉得伐,阿拉上海的模子,腦袋靈光、精明能幹,他乾脆另起爐灶,自建輿論陣地。
很快,由他主導的水庫論壇成立,奉行自由主義精神,置頂不刪帖,不封號的“水庫憲章”。
在這裡,歐成效系統性闡述了其自創的一系列樓市投資體系——“水庫心法”。
彼時移動互聯網風起雲湧,他也從BBS的水庫論壇寫到了微信公眾號。
隨著2016年開始的新一輪全國房價暴漲,加之公眾號無與倫比的傳播能力,“心法”開始從圈內溢出並廣為流傳,領悟到其中精髓的信眾,甚至將歐成效比作為其“盜火的普羅米修斯”。
而這套心法,揭示了樓市投資的本質、也從側面對我們理解股市投資有所啟發。
歐成效經常掛在嘴邊的,是“體、用、術”。
簡單來說:
體:指底層思維框架——經濟學的邏輯。
水庫心法的經濟學,主要指奧派經濟學;
用:即如何用思維框架對未來進行預判,將認知變現。
心法對樓市預判只有一個——上漲,理由是貨幣超發和宏觀調控;
術:乃操作手法。
一是從營銷的角度,解決選房的問題;二就是如何持續借到足夠的錢。
這套邏輯一層層演繹下來,水庫心法的終極目的就浮現出來,即“建立以房貸為中心的資產組合包”。
歐成效舉了王健林靠萬達廣場起家的例子:
作為重資產項目,萬達廣場的租金回報約8%,屬一般水平,遠不及輕資產BAT的斂財速度,萬達的瘋狂擴張,明顯不是靠經營所得。
萬達廣場建時100億,建成200億。
房價升值,才是大頭。
如此般,王健林可以不停向銀行貸款,然後槓桿式開發。
2006年的萬達,不過4座萬達廣場,而現在有80座萬達廣場,還有70座在建。
這就是所謂的“槓桿式收購的債務”,操作的關鍵,就是上槓杆的能力。
在水庫心法裡,佔篇幅最大的“術”,就是如何融資,換言之,它最擅長的地方就是如何融資。
看到這裡,聰明的投資者應該很清楚了,水庫心法成立的充分必要條件,有且只有一個:房價持續上漲,具體來說,就是“京滬永遠漲”。
問題來了,房價能持續上漲嗎?
您還別說,在現有的制度安排下,“京滬們”真的能永遠漲。
3
1994年的分稅制改革,是改革開放的一個重要歷史分界點。
之前,多數部委沒錢又沒權,餓的嗷嗷叫;
之後,財權上收,部委財權事權雙收,換地方餓的嗷嗷叫。
1998年,福利分房停止,房地產市場化改革啟動。
與此同時,同年修訂的《土地管理法》規定:
“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”。
地方政府壟斷土地一級市場的時代,就這樣悄然來臨了。
撈到一根救命稻草的地方政府,一個猛子扎入史詩般的城市化歷史進程,在土地財政的康莊大道上一路狂奔。
也就在這一時期,“經營城市”被地方政府奉為圭臬。
驅動這一切的,無非是背後的土地生意。
住宅用地換土地出讓金,工業用地換增值稅、所得稅,城投平臺搞基建貸款。
GDP掛帥的KPI下,資產負債表膨脹的越快的地方官,頂戴花翎換的越勤。
諷刺的是,作為財富之母,土地反而在改革開放二十週年之際,回到了計劃經濟。
土地無法自由交易,既不能轉變用途,也不能抵押貸款。
造成的結果,只能是幾億農民難以獲得“財產性收入”,只能靠唯一可售的體力,暫住城市勉強餬口。
2017年,城鎮居民(約佔56%)的人均可支配收入約是農村的2.7倍以上。
換句話說,中國還有5.7億人年人均可支配收入僅為13432元左右,每月差不多1千塊出頭。
1千塊,這年頭能買啥?
將產權和信貸侷限在城市,只會造成數量龐大的農村人口,既沒有承擔信貸的抵押物,也沒有什麼消費能力,進而導致“產能過剩,需求不足”的偽命題。
各路研究報告所稱某某行業和歐美差距大,但只能是“看得見卻摸不到”的差距,道理就在這裡。
正如秘魯經濟學家在那本著名的《資本的秘密》中提出的問題:
為什麼資本主義經濟模式在西方都取得了極大的成就,而它在很多發展中國家卻停滯不前?
原因是多數發展中國家沒有建立起把資產轉換成為資本的機制,所以他們缺乏資本。
不僅如此,03年換屆以來,有一句話開始流行:
中國,請停下你飛奔的腳步,等一等你的人民,等一等你的靈魂。
分餅的呼喊壓過了做餅的聲音。
煽情的話語夾雜在不同的利益訴求下,終於孵化出“宏觀調控”這一巨獸,市場化改革步伐放緩,也就是這一時期,土地管制開始層層加碼。
04年房地產首輪調控,06年磕磕絆絆出臺18億畝耕地紅線,控制大城市新增用地......
早已融入全球市場的中國經濟,以製造業立國,更依賴最便利且最便宜的海運和內河航運。
同時,由於分工細化帶來的產業聚集效應,在市場調節下,無論產業還是人口,向沿海及內河中心城市聚集,是市場經濟的基本規律。
製造業已大不如從前的美國,人口經濟80%以上也位於沿海沿河100公里以內。
2016年美國人口按縣市分佈圖 | 來源:網絡
如果順應經濟規律,我國的經濟人口也應該存在“二八效應”。
但宏觀調控並不講市場的邏輯。
2017年底,國土部一次媒體發佈會上披露,2016年底,全國城鎮建設用地總面積1.4億畝。
這1.4億畝,東北佔10%,中部和西部佔了50%,東部沿海省市僅僅分到40%。
更糟的是,2009-2017年,城鎮建設用地增速越來越低,而且大半給了鎮一級。
這樣乾的後果我們正在承受。
嚴厲控制特大城市擴張後的北京供地面積急劇萎縮 | 來源:統計局
中心城市房價如脫韁野馬,三四線鬼城不斷,庫存高企,居民房租房貸支出越來越高、消費和生育意願越來越低,城鄉差別難以縮小。
繼而觸發一輪又一輪頭疼醫頭,腳痛醫腳,但不解決實際問題的“宏觀調控”。
微觀上,在競爭中脫穎而出的人群,無法像美國人那樣,在鄉野建別墅、辦莊園,甚至培育自己的強勢學區,撫育後代,實現真正的資本下鄉,人才下鄉。
那他們唯一的選擇,只能是移民,國內掙錢國外花,落得個人人喊打的囧境。
這一整套財政稅收、分權體制、土地制度以及層出不窮的“調控”,最後像組裝了一個單向財富抽水機。
由下而上的汲取,而沒有反哺。
這大體便是“京滬永遠漲”背後的邏輯。
2008年,歐成效將其一年一度對樓市判斷的三段論,矚目地改為“因為宏觀調控,所以房價飛漲”。
類似歐成效這樣的精明人,正是看清了其中門道,所以才會將“槓桿囤房”包裝為“建立以房貸為中心的資產組合包”,看似荒誕不經,但實則有堅實的現實土壤。
用上讓人心驚肉跳的超高槓杆,卡位中心城市,房價翻一倍,“水庫們”的本金就翻了十倍。
4
可惜的是,水庫心法多數人學不來。
根據歐成效《樓市秘籍》速成篇中對全職炒房的步驟描述,其核心技術有三:
信用卡套現、假流水騙貸、代持術屯房。
在水庫論壇上,養POS機的、打房產官司的、搞看房團接待的、辦理流水證明的、賣炒樓秘籍的、傳授筍盤訣竅的、開P2P現金貸的……
花樣比戒賭吧的“竊格瓦拉們”豐富多了。
且不說其中的具體操作難度,就說其中打法律擦邊球的各種手法就存在極大的風險。
上海電視臺《法制特勤組》欄目不就報道過“黃曉婷事件”麼?
大體是用極低的定金買大爺大媽的房子,在合同中耍花樣,將違約條款的約定一邊倒向買方。
比如買方不付錢要超過600天,賣方才可以解除合同;
比如買方不付錢每天只付萬分之0.3的違約金。
對,這就是現實中的空手套白狼,幾乎用零成本套住了賣方房屋,賺取期間房價升值差價。
這是個設計精巧的圈套,只要房子不過戶,籤購房協議是不受任何限制的。
這個黃曉婷,就是歐成效的徒子徒孫,東窗事發後,上海法院判決黃曉婷解除合同,並沒收其定金。
但就法理來說,這種行為不僅涉嫌觸犯民法,而且已涉嫌詐騙。
芒格有一句口頭禪:
“如果我知道我會在哪死去,我就一定不會去那個地方”。
聰明的投資者,不能丟失本金,更不能冒著丟失自由的風險去掙錢。
這世界上有很多站著掙錢的法子,價值投資就是其中之一。
歐成效對股市的認知,很明顯還停留在上世紀90年代的莊股橫行時代,他的觀點雖有失偏頗,但他指出很多人假裝在投資,實則在投機,無疑值得警醒。
不過,A股的回報,相對於“槓桿囤房”來說,也許就是“-20%”;
但從絕對收益上看,滬深300的十年年化收益是8.15%,而一些優質行業的年化收益更高。
換言之,不需要費盡心機坑蒙拐騙,就能獲得不錯的收益。
更進一步,如果有基本的分析能力,選中其中的龍頭公司,那回報率又是另一番風景。
比如在地產行業,買個龍頭萬科A。
2016年7月寶能第一次舉牌萬科時,萬科早已是路人皆知的大白馬,如果當時買入萬科,到如今兩年多時間,股價已接近翻倍。
這就是A股龍頭公司的超額收益,和“京滬永遠漲”一脈相承。
5
很多人研究企業,重點會考察其所屬行業的成長性。
這沒毛病。
但具體行業要具體分析,有些行業,光看成長性完全不夠。
上文中“京滬永遠漲”的基礎,便是城市間在競爭中逐漸形成的集中度提升,形成穩固的城市格局。
正反饋下,核心城市會源源不斷吸引人口和產業流入。
所謂一線放不下肉體,三四線無處安放靈魂,說的就是這個。
同理,在有些行業,市場份額也會慢慢向少數幾家公司集中,同樣形成穩固的行業競爭格局,而且這個格局很難被打破。
假如行業高速發展,行業的龍頭公司會獲得更快的發展速度和更高的利潤。
就算行業低速甚至停止發展,龍頭公司靠吞噬弱小對手的市場,同樣會獲得可觀的利潤。
格力就是典型,十多年股價上漲了上百倍,但空調行業不可能成長百倍,格力的超額收益,正是來自市場集中,規模效應疊加龍頭溢價,利潤率不斷上升。
這樣的公司會大幅超越行業漲幅。
所以,在君臨的分析框架中,行業格局有時遠比行業成長更有研究價值。
地產行業,正在上演行業快速集中的主旋律。
15-18年,TOP10房企市佔率從16.9%大幅提升至28.3%,年增幅分別為0.1、1.7、5.4、4.2個百分點。
16年開始加速提升的集中度,伴隨著同期地價快速上漲、出讓門檻提高、限制條件增加,中小房企獨立拿地並開發獲利的難度大幅提升。
11-18年房企市佔率 | 來源:克爾瑞
回顧11年以來的房地產市場:
13-14年,市場不景氣,TOP10房企市佔率增幅分別為2.8和3.2個百分點;
15-16年,房價逼空式上漲,市場景氣,而大家都賺錢,則說明市場集中度提升困難,這兩年TOP10房企市佔率才提升1.8個百分點。
隨後,更嚴厲的調控出臺後,行業集中度又開始加速。
當市場價量齊跌時,銷售停滯、回款放緩,加上政策調控和融資收緊,讓地產龍頭拿地便利、融資渠道、資本成本、產品溢價、多城市佈局、週轉快的優勢開始凸顯出來。
尤其是地價上漲,土地調控升級,拿地門檻提升以及融資收緊。
16年以來的核心城市房價大幅上漲,刺激房企擴張,這讓土地市場競爭激烈,地價暴漲,同時“去槓桿”背景下融資收緊,讓中小房企拿地難度大增。
調控多年的主管部門,實戰中積累了豐富的調控經驗,核心城市出臺的新一輪土地調控,無論是土地出讓方式,還是資金來源限制,提高的保證金比例、更短的付款期限,都大大有利於綜合實力更強的房企。
作為資金密集型行業,地產高度依賴融資,2018上半年啟動的去槓桿、防風險,讓房企融資渠道全面收緊,審批和監管趨嚴。
但大房企,無論從融資獲取難度、利息成本、項目抵押物多寡上都比中小房企好太多。
寒冬中,龍頭公司吞併了大量倒下的中小房企。
從後視鏡看,過往地產行業集中度提升存在明顯的週期性,但君臨認為:
從16年以來的持續加速提升,是趨勢性的,還有提升空間。
目前,我國龍頭房企市佔率和美國差不多。
但兩國國情明顯不一樣。
其一、美國聯邦制,弱幹強枝,各州房地政策獨立性強,而且土地私有、自由交易,消費者住House,對房屋個性化要求高,房企難以像我國一樣標準化複製;
其二、美國已進入存量房市場,增量空間有限,我國城鎮化尚在進行,還存在較大增量空間;
其三,我國地產黃金歲月催生大量中小房企,數量遠超美國。
其四、“供給側改革”下,“京滬永遠漲”類似地區的土地資源持續流向大房企,2018年TOP10、11-20、21-50房企拿地佔比,較2016年提升56%、92%和94%。
強者恆強,未來行業集中度將繼續提升,這正是萬科敢提出萬億營收計劃的底氣所在
所以具體選擇投資標的,也應該從龍頭企業中考慮。
6
4月19日,面對一季度天量社融,房價又有蠢蠢欲動態勢,連續兩次未聊樓市的政治局會議指出:
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。
“房地產長效機制”難產,調控難以放鬆,君臨關於地產行業未來競爭格局的判斷就不會出現偏差。
大家知道,成功的經濟體都是相似的:
市場開放、土地流通、遷徙自由、企業私有、貨幣穩定……
而失敗的經濟體,則不是缺這個,就是缺那個,還通常補丁套補丁,調控完這個調那個。
經濟制度不像文藝創作那樣推崇參差百態,他更像一架嚴絲合縫,經歷過成千上萬次試錯的精密機器。
而想要形成真正“房地產長效機制”,根子上解決房價屢調屢漲的問題,並沒有什麼中國特色。
無非是一方面改革現有的財政稅收制度、賦予地方權責相匹配的收入和事權,另一方面放鬆對土地的管制,讓市場決定土地的供給。
但這樣的改革,範圍廣、影響深,還要面對根深蒂固的錯誤觀念阻礙,改革難度之大超乎想象,遠不是單設立個科創板這樣的增量改革能比的。
讀到這裡,也許你會想,“這家公司我能投嗎”?
這不是一個拍拍腦袋就能輕易做出的決定,因為除了基本面的機會分析,還需要對財務風險、業績確定性、業務競爭格局等進行更深入的考察。
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更多成長股分析、行業解讀盡在“中國新一代投資研究服務機構”——君臨
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