撰文 | 楼一刀
佛山南海的千灯湖板块一直备受关注，随着十多年的开发建设，土地所剩新货无几，房价也高歌猛进，不少项目冲到了三万。
随着去年发布的千灯湖北部中轴规划，不少项目商像是看到了救命稻草。今天带大家来看的是，打着“在江山阅览千灯璀璨”口号的雅瑶绿洲 · 星悦湾。
项目名称：雅瑶绿洲 · 星悦湾
项目地址：南海区大沥镇雅瑶（南海碧桂园旁）
未来附近规划不错，现阶段只有山山水水★★★☆☆
项目打的口号“在江山阅览千灯璀璨”，但是目前看来“千灯璀璨”估计是暂时看不到的。
虽然跟千灯湖中轴能靠上边，但真的只是靠上了一个边——即千灯湖中轴北延段的北边，距离千灯湖真正的核心区域有十公里。
十公里，看“千灯璀璨”的夜景是不可能的，带个望远镜差不多。
虽然后来北段规划将重点加快从“南海之眼”到“南海之门”的连片整体开发，增强对资本、人才、项目的磁聚效应，打造城市客厅，以及打造总部经济、楼宇经济和都市型产业的聚集地。
北段规划效果图
规划的非常美好，但是，这种大规划完成起来，绝非一日之功。
房子产权也是与日俱减，况且该项目产权不到45年（后面会详细讲到），我怕大家等不来。
现阶段虽然有江有山，但是看起来也是略显尴尬。
整个项目是别墅＋高层楼房，别墅矮，很多都看不到江山景色，星悦湾（D区洋房）西面望江，江边还有一排工厂，北面一片农田，视觉观感一般。
要说真正的山景房，隔壁的南海碧桂园占据了最优越的观赏位置。
周边配套非常一般，出行全靠私家车★★☆☆☆
公共交通：
（公交车站少、远）
地铁是直接没有的，说是规划中的佛山5号线大冲站，这个真的没法确定，不敢乱说。
项目靠近公路和高速，私家车出行最方便。如果买在这里，必须得配车。
学校：
两个幼儿园还比较近，其他的都有点远，小学、中学比较缺乏。
最近的一个石门实验中英文学校也比较远，而且该学校周边也有很多楼盘，论入学资格，说白了就是和这个项目没有什么直接关系。
商业购物：
项目本身不带任何大型商业，附近有个海鲜菜市场、花卉城。
最近的大型商场就是直线距离三公里外的永旺梦乐城，其他的都是一些规模较小的百货、便利店。
户型阔绰大气，小区环境幽静舒适★★★★☆
星悦湾的项目（临江二期）户型大多一致，简要的为大家介绍一下。
180平奢华四房户型
143平阔景四房户型
124平尊贵四房户型
117平舒适三房户型
104平精英三房户型
建面约100-180㎡，可做3-4房，户户向南，通风采光不错；双阳台、双套房设计，部分带入户花园，户型方正实用，实用率接近9成。
小区内容积率仅1.1，绿化率达35%，附近山林多，空气不错。不近道路，四周环境清静。
产品定位尴尬，投资潜力一般★★☆☆☆
价格对比：
如果想买这里的别墅产品，那么两万的定价和隔壁碧桂园一致。但是碧桂园的产权年限要多，内部配套要成熟一些。
如果买这里的电梯房，虽然两万的价格有一丢丢的优势，但是配套和地理位置太差。
发现的一些问题：
该地块为汉国置业转手拿下的，地块产权起始时间在1993年。
也就是说该项目目前仅剩下44年的产权。
业主吐槽物业费、停车费贵于周边，物业公司不作为……还有各种生活中的不方便。
总而言之：
投资潜力一般，东去广州太远，而且中间有金沙洲截胡，南往千灯湖尚可，但配套和区位不占优势。 受配套的影响，刚需不会选择；产权过低，不及隔壁的碧桂园；该区房源多，二手市场没有好价格。总的来讲，这个产品的受众面窄小，市场流通性差。以上皆为个人所思所见，不构成投资建议，其中有不尽不详之处还望留言指正。
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