樓市政策的的作用
樓市政策，尤其是調控政策，很多時候我們理解存在誤會。調控的初衷本意是穩定樓市，使其健康。它對市場的影響非常有限。我們看到它發揮作用，其實只是一個“障眼把戲”。它只是把所要發生的事情，往後延遲。比如強力控制房價的政策，表面是按住房價，如果市場的購買力沒有釋放完畢，其實市場內部仍是“暗流湧動”，說不準未來某個時候就會發生一次“價格噴湧”。
對樓市的理解
大概2016年的時候，有一份國外的分析報告說，中國的土地供應存在嚴重的錯配，一二線城市土地供應太少，而三四線城市又過剩。這個結論對不對？答案是不全對！
如果是出於平抑房價的目的，放開二線城市的土地供應，當然是有利於穩定平抑房價，供需決定價格，供應變多，上漲的價格當然會收斂。一線城市也是同樣的道理。一線可以讓土地大量的上市麼，只要土地存量允許，是可以的。但是不要忘了，有的一線城市比如北京有控制人口的目的，放棄攤大餅似的外擴發展模式。本質上說，只要北京不繼續把行政區劃擴大，完全放開土地的供應，對控制房價放到長遠看，也是無效的，因為人口在向大城市聚集的趨勢全世界都一樣，而土地再多，總有賣完的那一天，而財富還在增長，貨幣仍舊超發，城市化也在強力推進，那些真正影響房價的因素一個都沒有改變。所以放開一線的土地供應，也只能緩解一段的時期，最後隨著土地供應的逐漸枯竭，價格的大幅上漲不足為奇。
以三四城市為例，如果以平抑價格為目的，加大土地供應是沒有錯的，出現庫存不是政策供應的過錯，而是市場中很多的房企拿地過多造成的。“自負盈虧，優勝略汰”本是市場的淘汰機制，犯了錯誤就要自己承擔結果，正常來說，倒掉一些房企是沒有問題的，這樣就會讓更多的資本去滿足人們更為迫切的需求，進入其它的行業。樓市的庫存也不用擔心，由於開發商發現住宅根本賣不掉，因此就會十分謹慎的拿地，甚至不會拿地，隨著供應的減少，市場中的需求還大量存在，慢慢的庫存會越來越少，然後供需失衡，價格上漲，庫存加速消化。接下來，有的開發商發現仍是有利可圖，會繼續進入市場，週而復始。市場自己真正調節起來，不會太劇烈。可這一切都沒有發生，現實真實的情況是，政策介入了，高舉去庫存的大旗，拯救了那些本來應該死掉的房企，讓市場裡的開發商繼續做出誤判，產生幻覺，肆無忌憚地拿地，它們覺得反正政府會兜底，因此房企誤判拿地才是造成三四城市出現大量庫存的根本原因。這個危機，根本上沒有解決掉。不過政策目前也有所改變，不再一個都不能少的均衡地發展中小城市了，允許城市收縮，這是尊重市場的正確決定。
政策的出發點是好的
政策出於穩定房價的目的，它的出發點都是好的，比如有這樣一個政策：
地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）調整確定2019年住宅用地供應“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。其中，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地；18~12個月的，維持供地持平水平；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
關於去化週期，我們單獨寫了一篇文章，這個指標其實有些雞肋，以它完全作為參考很有可能會犯錯。它設定了人們的歷史平均購買力是勻速的，以及庫存在一定時期內是固定不變的，不會增加。真實的世界不是這樣的，所以它一定會犯錯。
簡單的說一種情況，比如有36個月以上庫存的城市，停止供地了。人們的購買行為是無法準確預知和預測的，當樓市趨勢來了，哪怕是36個月以上的去化週期，也有可能用很短的時間就銷售一空，而供地早就停止了，這會造成嚴重的供需失衡。本來是想解決供需的平衡，是出於好意，結果卻讓人失望。
房價還會上漲嗎？怎麼個漲法？
為什麼分析了半天政策？過去我們對它過於迷信了，其實真正的決定力量還是市場。調控政策，本質上改變不了：有效的城市房價長期註定上漲的這個未來必然結果。因為⑴經濟增長⑵貨幣超發⑶城市化決定房價上漲的這三個關鍵因素沒有撼動。
政策干預打亂了市場的自動調節，它改變不了房價長期上漲的結局，但是會作為一定時期內影響房價的一個因素，使房價呈現不同的上漲方式：小漲、中漲、大漲、以及會和橫盤與降價在時間順序上有非常多的排列組合的可能。這些都是擾亂我們投資決策的干擾因素，當你關注它們的時候，就會被漲漲跌跌的組合狀態和反反覆覆的政策收緊放鬆迷住雙眸，在看漲與看跌的兩種無休止的糾纏中，伴隨著猶豫、觀望、和迷失；三五年就這樣過去了，再回看房價，已經漲了一大截！用這麼長的時間換來的教訓，代價太大了！
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