深圳地價測算將有新規則 已經曝光第二次再度徵求意見了！
深圳地價測算規則將有新規則，4月30日已經發布了再次公開徵求《深圳市地價測算規則》（第二次徵求意見稿）意見的通告。按照發布的深圳市規劃和自然資源局關於再次公開徵求《深圳市地價測算規則》（第二次徵求意見稿）意見的通告提到，為統一我市地價管理體系，規範地價管理和簡化測算規則，原市規劃國土委於2018年12月17日就《深圳市地價測算規則》（徵求意見稿）第一次面向社會公眾徵求了意見。經研究討論，結合反饋意見，我局對部分內容進行了修改，並擬定了《深圳市地價測算規則》（第二次徵求意見稿），現公開徵求社會公眾意見。
可見深圳的地價測算規則，已經第二次再度徵求意見了。
這次修改提到，在基準地價方面，我市在全國率先採用網格點價格形式對外公告基準地價，並啟用電腦測算地價系統，實現了“陽光地價”，但存在兩方面的問題：一是我市網格點價格形式的基準地價已不符合國家技術要求，需要調整為分等定級的形式；二是我市現行基準地價嚴重背離了市場價格水平。在宗地地價評估方面，我市新出讓用地採用宗地地價評估的方式符合國家規定，也能反映市場的價格水平。
這次修改主要是哪些？
關於《深圳市地價測算規則》（第二次徵求意見稿）的起草說明提到，《深圳市地價測算規則》由正文和附表兩部分組成。正文部分分為通則、變更與補繳、特殊情形、附則等四個組成部分，附表由10個修正係數表構成。包括（一）統一地價應用價格體系，（二）明確土地的市場價格定義及內涵，（三）簡化並統一地價測算公式，（四）總結歸納特殊情形地價計算問題，（五）整合完善修正係數，體現政策導向，（六）政策銜接。
一些變化如，提出建立以土地的市場價格為基準的評估地價應用體系，改變了原來已基準地價和評估地價並存的“雙軌制”。我市供應建設用地使用權價格、租金及臨時用地使用費的確定均以土地的市場價格為基礎進行測算。
市非盈利性評估機構應根據土地區位及房地產市場變化等因素，區分住宅、商業、辦公、工業等用途，按照《城鎮土地估價規程》，採用標定地價係數修正法和剩餘法（整體估價）進行評估。其中，標定地價係數修正法和剩餘法（整體估價）的權重分別取70%和30%。上述權重可根據土地市場變化情況適時報批後調整。土地的市場價格本質上是評估地價，採用兩種評估方法評估得出某一時點的全市宗地價格，符合國家相關技術要求。
如簡化新供應用地地價計算公式。新供應用地地價與“土地的市場價格”、“對應建築面積”以及“修正係數”有關。統一土地利用條件變更情形的應補繳地價計算公式。凡涉及土地利用條件變更的宗地，測算宗地變更後與變更前不同土地利用條件下的地價差額。如差額為負，不再計收地價。
留用土地已簽訂出讓合同進入市場的應補繳地價、劃撥方式供應土地除不收地價部分外的應補繳地價、協議出讓非商品住宅入市的應補繳地價、產業用地容積率調整、竣工超面積的應補繳地價等情形的計算公式均與土地利用條件變更情形的應補繳地價計算公式相關聯。
完善除住宅用地外地上容積率小於1.0情形的地價測算規則。明確以招拍掛方式出讓並溢價成交的用地，其成交地價溢價部分按招拍掛底價中的對應用途分項價格乘以宗地成交溢價率測算。符合相關規定多宗地一併出讓的，成交溢價率以整體成交溢價率確定。
已通過劃撥方式供應的土地，如符合規定可以辦理有償使用和續期的，或非商品房性質住宅（不含政策性、保障性和人才住房）竣工驗收後，經批准進入市場等特殊情形，明確規定需要補交地價的標準和規則。
明確：批准產權轉移（包括已批准預（銷）售、已辦理產權轉移登記等情形）的面積超出土地合同約定建築面積的應補繳地價，按2.1條測算結果的20%計收。
為落實住房制度改革要求，增加政策性住房用地的供應，結合住建部門提出的安居型商品房和人才住房的地價建議，對可售安居型商品房和人才住房的地價分別按土地市場價格的30%和40%確定，調整後的可售安居型商品房地價水平對比現行水平相應下降，“工改保”等類型的積極性將得到顯著提高。三是通過調整地下空間修正係數，鼓勵地下空間的開發，進一步降低交通設施等公共設施的地價成本。
申請地價測算（含變更補繳）並符合測算條件的，地價計收標準及方式仍按照原有規定執行，4個月後按本規則執行。
這個文件也提到
地價繳納方式，重點產業項目、城市更新項目地價可分期繳交，首次繳交比例不得低於50%，餘款自簽訂合同之日起1年內交清，不計利息。其餘項目地價應一次性付清。標定地價成果由自然資源行政主管部門組織按年度更新，於每年1季度發佈。年度更新時價格水平變化超過5%時，應上報市政府批准後發佈。
還提到，住宅、商業、辦公、工業分別取值5%、6%、5.5%、5%；m表示剩餘年期；n表示土地使用年限，住宅、商業、辦公、工業分別取值70年、40年、40年、30年。宗地地價測算中土地使用年期的計算從地價測算時點起至土地使用期滿時點為止。按深府辦〔2016〕38號文要求配建人才住房、保障性住房的城市更新項目，除人才住房及保障性住房外的住宅建築面積的部分地價按相應標準的0.8倍計收。按深府辦〔2016〕38號文要求配建人才公寓的城市更新項目，除人才公寓外的商務公寓建築面積的部分地價按相應標準的0.8倍計收。
下面這些表都是計算地價不同的係數。
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