【要点提示】

单方出售夫妻共同房产，未过户时配偶反对，法院一般不支持买方要求过户的诉求。但并非每起案件都会得到支持，事实的认定和案件的判断结果要受很多因素的影响。

夫妻一方出售房屋时擅自代不在场另一方签订书面授权声明，事后合同因该方不同意致不能继续履行而解除，法院对相应损失赔偿一般会综合考虑买受人的实际损失、双方的过错程度、合同的相关约定、合同已经履行的状况等因素，酌情确认出卖人应承担的损失赔偿数额。

无权处分人就其无权处分的财产与相对人订立合同，

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

案例回顾

李某与妻子杨某名下共有位于海珠区某小区住宅一套。2015年年底，李某与张某协商，欲将上述住宅以230万元价格出售给张某。李某向张某出示了房产证及《保证函》（保证涉案房屋出售已经得到妻子杨某同意）。

2015年12月2日，李某与张某签订《房屋买卖合同》，并由李某代妻子杨某在合同上签名。买家张某当天支付定金20万元，并向银行申请二手房按揭贷款。

2016年2月底，李某告知张某，因其正在与杨某闹离婚，杨某不同意出售涉案房屋，无法再与张某进行交易。双方遂产生纠纷，张某于2016年5月申请仲裁，要求李某、杨某继续履行《房屋买卖合同》。

由于杨某作为房屋共有人未在合同上签名，继续履行《房屋买卖合同》存在障碍，张某变更仲裁请求，要求解除其与李某签订的《房屋买卖合同》，李某返还定金20万元，并支付房价10%的违约金23万元，最终获得支持。

法律风险提示：

本案中因李某欠缺处分权，根据相关法律规定，其需征得共有权人杨某的同意，方有权处分共用财产，而杨某并未在买卖合同上签字同意出售，李某也并未提供杨某同意出售房屋的书面授权书将涉诉房屋所有权转让给张某，李某的行为已构成无权处分，此种情况下买受人张某不能取得合同标的的物权，涉案房屋买卖合同只能解除。出卖人李某违反涉诉房屋无共有人的承诺，致使双方合同不能继续履行，此行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。

在二手房买卖中，应以房产证的登记作为认定权属人的依据，当卖方出售登记在夫妻双方名下的房产时应征得配偶的同意，在没征得共有人同意的情况下，另一方无权单独处分共有房屋。

房屋买卖中，作为买方应仔细查看房产证上登记的权属人。

而作为产权人之一的丈夫（媳妇），不管其老婆（老公）是否同意出售房屋，一旦在买卖合同上进行签字确认，合同对其及买方就产生法律效力，双方受合同约束，如因任何一方原因导致合同履行不能，均应按约承担违约责任。丈夫以其妻子不同意出售房屋为由以期逃避合同责任，是不能成立的。

那么，与有配偶的业主进行二手房交易，应当注意什么问题？

买家应当要求该业主的配偶以书面或者录像的形式确认同意，最好在买卖合同上共同签字确认，免生波折！！！

【涉案法条】

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》

第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

权威观点：

一、“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”的理解

（一）夫妻共同所有房屋

婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻双方共同所有”。该法条明确说明我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知，夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。

（二）如何认定夫妻另一方是否同意

从物权法第九十七条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该法条具体到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。

就此，我们认为，在具体认定是否同意时需要注意：

第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条的规定，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。

第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。

（摘自《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2011年出版）

二、“第三人善意购买、支付合理对价”的理解

从物权法第一百零六条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点：

（一）“善意”的认定标准

我们认为，对于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道认定为非属善意，但对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。

（二）“善意”的证明责任分配

在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，而由否定第三人为善意之人（往往就是真实权利人）负担之，法官最终通过自由心证对该问题加以解决。具体到本条规范内容，由于登记簿是以国家信誉作为保障，具有高度公信力，其“权利表征度”要高于动产的占有。而且物权法第十六条也明确承认了登记簿的推定效力。因此，在举证责任的分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。

（三）第三人“善意”状态的时间节点

从日常生活经验可知，房地产变更登记流程需要一段时间，不可能瞬间完成。根据《房屋登记办法》第二十三条的规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。由此可知，在确定第三人善意的时间节点问题上，至少有提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间等可选项。我们认为，将判断第三人是否为善意的时间点确定在记载于登记簿时更为合理。

（四）合理对价的认定

“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：

1.善意取得的前提是有偿交易行为

物权法第一百零六条第一款第（二）项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全保护真实权利人的利益。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。

2.如何认定“合理的对价”

判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成变更登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。

3.合理对价应已实际支付

在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。

否则，物权法第一百零六条就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从物权法的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

在注意以上要点的理解时，还必须注意正确适用本条的另一条件：出卖方与买受方已经在相关部门办理完了产权登记手续，物权已经发生转移。关于房屋物权转移的相关规定，可以参照物权法的相关规定，这里不再细释。

依据上述规则，如果房屋已经办理过户手续，买方又是以合理的价格购买的，且具备善意的特征，才能支持买方取得房产。但如果房产还没有办理过户手续，即使价格合理且买方符合善意特征，也不能支持买方要求过户的主张。买方无法取得房产，只能向卖方索赔。

（摘自《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2011年出版）

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