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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；
五一回长沙看盘了，我聊点直观感受吧。
梅溪湖和洋湖各个售楼处的购房人数都不多，我们每看完一个楼盘，门口就有业务员要拉去另一个盘，但只要说没有购房资格，对方绝不会多费口舌，马上就放你走，他们也不想做无用功。
因为长沙楼市现在调控太严格，导致市场当下的有效需求非常不足。
梅溪湖有个盘都是大户型，2016年卖2万/平米争相购买，后来因为限购导致有购房实力的人无法购买，开发商被迫降价到1.5万/平米出货，一度引发业主维权。
其实并不是长沙未来没有购房需求，而是想买房的人大多被限制住了，对改善型需求来说，第一套房要满4年才能买第二套，要么就要卖掉才能买；以前可以通过落户随时买房，去年6月后落户也需要一年社保才能买；以前买房就可以落户，现在需要大专学历才能落户，购房门槛不断在提高......
现在只有高性价比的楼盘才完全不担心卖不掉，因为本身新房价格就限的很死，比如我这次去看的梅溪湖片区的中国铁建梅溪青秀1.18万/平米，金茂湾1.1万/平米，都是严重倒挂的价格，比周边二手房至少要便宜五六千，这种楼盘首先必须要有购房资格才能买，其次能不能买到就靠运气了，因为摇号的人肯定很多，中签率很低。
而有些楼盘不需要购房资格的，则是因为单价较高，或者面积较大，一次性开盘没有卖完，但开发商要求一次性付款。
我绕着梅溪湖的一期转了转，基本上接近开发完毕，剩下可卖的新盘不多了。
这次回去本来也是想看有没有什么机会，因为之前听说有个盘不到一万块，180平米的大户型可以一次性付款，不需要名额，但销售说全卖完了，下次开盘要等下半年9月份。
目前梅溪湖有这种不需要购房资格的楼盘只有2个，我不点名了，但价格一个要1.78万/平米，另一个大户型楼盘也要1.5万，如果是投资显然无利可图，我也下不了手。最主要是户型太大。
梅溪湖是长沙规划逼格最高的居住板块，也是教育资源最多最好的片区，所以外地投资客扎堆，2016合肥人来炒过一波，不能否认的是，通常外地人的眼光会比本地人看的更准一些，因为他们会根据别的城市经验来做判断。而本地人对梅溪湖非议比较多，认为以后交通是个大问题，出行不便。
目前入住率还不算高，但不用担心，梅溪湖还是值得看好的，一是长沙现在实行大学区制，买这种周边都是好学校的房子最放心，梅溪湖相对来说好学校多，不愁没人来，二是很多配套逼格高，比如艺术中心比老城区田汉大剧院高了几个档次，消费都在升级换代，新城替代旧城是大势所趋，政府想扶持没有搞不起来的。
而且二期未来还有很多可供开发的土地，二期商业、写字楼会很多，还有儿童乐园，住宅比例会减少，以后会引进很多IT企业入驻，产城融合后，梅溪湖会更成熟，企业直接搬到河西住河西，就不需要在河东上班住河西了。河东的写字楼比较分散，梅溪湖成片开发后，有利于聚集高端企业和高薪人才，形成正循环，才能支撑梅溪湖的高房价。
洋湖也是我经常喜欢回去看的一个片区。
围绕着洋湖，只剩下南边还有大量土地。洋湖中心也都开发完毕了。
中海闵江府，处于洋湖的中心位置，1.4万带精装，本身价格并不高，如果不是必须要有购房资格，一次性开盘六百多套肯定会秒光，目前只剩下三四十套了，我有亲戚自住想买这个盘也买不了，因为社保时间还不够。旁边的富力十号也是同样的情况。
我印象中，2014年来这里看房时，中天栖溪里毛坯就是6800的价格了，到现在翻倍说实话不算贵，因为这里从2011年就是这个价，拉长看8年翻倍涨幅真的不高，至少跟居民收入涨幅是匹配的。
洋湖的逼格虽然不如梅溪湖，但配套和位置并不差，美术中心、艺术中心和公园、学校、医院、地铁都很齐全，未来的商业综合体有龙湖天街，是比较时尚的大型商业街，而且靠近湘江，也是一个优势，过河东更方便。
我看了附近一个江景楼盘，颐德公馆，全是大平层，自己住不错，但投资并不合适，对长沙来说，大户型的接盘者太稀少了。
华远华中心就是个典型的失败案例，位置够好，一线江景房，品质也不错，2012年就卖到1.8万/平米，现在挂牌价2.4万，但近30日带看客户仅1次，惨不忍睹。
因为旁边的万达公馆放盘价只有1.85万，30日一个客户都没有，最近的一次成交价是1.76万，万达公馆2011年开盘价是1.4-1.5万带精装修，8年过去了，上涨两三千元。
假如当时投的是一个五六千元的普通楼盘，现在至少能翻倍，算上利息和机会成本，所有投资这两个豪宅的投资者恐怕亏的内裤都不剩了。
发达城市的一线江景房是稀缺资源，升值幅度大，因为有钱人多，但在长沙投资这类高价盘的风险是非常大的，
长沙缺乏高端财富人群，有钱的都被广深吸走了。
长沙人买房，跟深圳有着明显的不同，深圳对区没有任何依恋，比如在福田区上班，他可以同时考虑东部的龙岗区和西部的宝安区，买哪里首先是根据资金预算，其次考虑交通出行，绝少考虑生活圈在哪里。
但长沙对区域概念都比较强，比如我一个朋友在他平常做生意在河东高铁新城，那他就考虑在高铁新城买房，我一个姐她在河西南二环附近做生意，那她就想在周边买房，绝逼不会考虑买到河东去；我其他的家人以前买房时，除了考虑工作生活的范围，还会考虑平常开车回老家，哪里上高速最方便。
比如湘乡人买洋湖的多，益阳常德人买金星北、滨江新城这些河西片区的多，湘潭的买暮云，株洲人买高铁新城多，岳阳人买开福区的多。
所以长沙各个区域的房价差别不大，都在1万多，因为都有人买，而且大家购买力都差不多，没有哪个区有什么明显的高端产业。
我一个朋友文洁是长沙地产界非常资深的专业人士，在长沙买房她总结了四点，最好是选这四类房子，一类是双学位房，第二是品质房，第三是价格便宜的房子，第四是户型不要太大，比如改善，120的三房，130-140平米的四房最受欢迎，144以上的户型就比较难流通了。
我发现长沙人对房产投资热情不高，因为这些年来长沙新房供给量大，房价涨幅偏慢，增值收益低，低迷了多年的楼市，在2016-2017年好不容易上涨一波，很快就被政府压制住了，让炒房客没有太多伸展的空间，长沙本地上班族一般都有两三套房，而外来生意人有钱就投资做生意，买房的很多人也仅仅是为了解决自住需求，所以大家有钱不会第一时间想到要投资住宅，反而更青睐于门面，回报率会高于住宅，成都、重庆之前也走过这样的路。
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