进入红五月，天气也逐渐燥热起来，经历了前四个月的强势反弹，房地产市场也弥漫着一股乐观的气氛。
有多乐观？前两天看一个消息，在东莞1天之内，一条街有40多家中介开张营业，在南京和杭州，200多套的房源，登记了几千人去抢房，在苏州，一个门店单月的业绩能够做到以往的三四倍，在郑州、重庆、无锡，许久不见的地王们又开始蠢蠢欲动。
问题是，这种氛围能持续吗？笔者不这么看。
正如我们一直强调的，大家好才叫真的好，极少数的城市又开始躁动，只能代表一二线楼市吸引了投机资金而已，绝大部分三线以下楼市，并没有出现回暖特征，想重复2016-2017年的行情已不可能。
有两个数据形成了鲜明的对比，第一，2019年1-3月，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点，增速已是4年来的新高。
第二，中指研究院数据显示，一季度全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。
一半是海水，一半是火焰，这种情况下，这一波所谓的“小阳春”，你还有多少信心可言？
事实上，这种分化未来还会延续，楼市现在已经进入了“淘汰赛”的阶段。淘汰谁？盲目扩张的房企，强行高杠杆的购房者，人口持续流出的边缘小城。
债务压力大的开发商以后会很难搞，过去几年在小城市拿了太多地王，未来回款的压力很大。
高杠杆的炒房客也是如此，别说小城市，哪怕在一二线炒房，因为各种各样的限购、限贷、限售措施，也必定被“枷锁”困住。
人口持续流出的小城市，169个城市最新人口数据显示，仅11个大城市人口流入总量达到了150万人，其他三线以下城市有70%以上都是净流出，这些地方的房价将会失去上涨动力。
基于此，对购房者来说，今年不要做什么“聪明人”，还不如做“难得糊涂”的观众。
所谓的聪明人，前几年我们见过很多，为了押注房价上涨，不惜把家庭所有财力都投入到房子上，从过去的经验来看，他们确实够机智也够有魄力，但从今年开始，进入“淘汰赛”阶段后，这类人的生存空间会大大被压缩。
绝大部分小城市已经面临天花板，再去买房无异于高位接盘，一二线楼市别看现在火热，单单4月份，各地共出台了近60次的房地产调控政策，5月份之后，调控预期会重新升温，这个时候入市，到最后很有可能“聪明反被聪明误”。
对待未来，还是“难得糊涂”一点比较好，别那么较真，如果看到成交量上升，地王抢房之类的事就心急火燎，恰恰会适得其反。
买房其实就是一件需要“多看少动”的事，不需要多么高深的学术深度，更不必被市场气氛牵着鼻子走，可以预见的是，随着被“淘汰”的房企、购房者、城市越来越多，刚需一族选择的空间也会更充裕。
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