HuangFeng's Original No.47 ☞
看到了上個星期拿預售證的翡翠中心潤璽，剛需購房者估計心中一涼：均價到了16500元/平米，比前不久清盤的自家兄弟華潤翡翠城的單價高了4000元/平。
NO.1
華潤翡翠城一度是大漢口三環內價格最低的樓盤，雖然周邊交通和生活設施三五載跟不上，但窪地價值明顯，也是剛需上車和投資者下注的紅盤。
翡翠中心潤璽和華潤翡翠城同宗同源，都是是華潤從美好手裡買的長豐村舊改地塊。翡翠中心潤璽的房價一下子漲了30%，情感上確實難以接受。
最大的原因是，按照武漢現在分版塊給予備案指導價的劃分，華潤翡翠城屬於長豐板塊，翡翠中心潤璽屬於古田板塊，古田板塊更靠近礄口區的中心，價格更高，普遍在16000元/平米起步。
定價的標準不是重點，翡翠中心潤璽的備案價才是。價位已經比三環內江岸區的首地雲夢臺和江漢區的福星華府更高，礄口古田/長豐片區的價格窪地優勢不再。
NO.2
礄口沿著漢江發展，地勢狹長。東北面與江漢區的武廣商圈相接，是高度成熟的核心區，在售新盤同馨花園，單價35000元/平以上，穩居漢口房價第一梯隊。西北面的東西湖區，在遠城區中房地產市場起步早，經過20多年開發，靠近三環的土地已經完全開發，價格相比礄口長豐片區，只高不低。
對於礄口來說，向兩端尋找新地，縱向發展不現實，只能回頭啃舊城改造的硬骨頭。
礄口一線沿江的漢正街地塊，比起二七濱江，就是差點高大上的味道；古田四路到古田一路的大片土地，隨著化工和重工企業的逐步外遷，缺乏工業導入其他區域的人口，同時因為不少土地不夠“乾淨”，但凡有些經濟實力的本地土著，也不樂意去。
商業配套，靠著宜家薈聚和凱德西城扳回一局，地鐵線路，1號線和3號線對於礄口連接外部的左右有限，後期地鐵線路規劃中，竟然沒有一條已批覆待建的線路經過礄口。
從曾經的商業、工業雙雙扛把子降級到江北擺尾，礄口區對窘境十分清楚，舊城改造的決心極大。2004年，礄口就開始了大刀闊斧的舊城改造。
按照2019年礄口區政府工作報告的規劃，礄口重點打造三大功能區，由東至西依次是漢正街中央服務區、寶豐—宗關特色商務帶、漢江灣古田生態新城。
漢正街主攻金融和時尚創意產業；寶豐—宗關特色商務帶依託同濟發展大健康科技產業園。漢江灣古田生態新城發展文創、科創企業。
從礄口區定下的重點發展區域不難看出，發展思路不僅是藉由舊改更新城市界面，更希望打造新地標，是聚集和培育新產業，儲備一批“造血”企業，把人和資金留在礄口區。
NO.3
把規劃結合上週礄口地王的新聞看，別有深意——
4月23日，融創以底價70億，樓面價14478元/㎡，拿下了位於礄口區的P（2019）039號地塊，成為了礄口區的新地王。這個地塊限制條件頗多，除了地住宅、商服，還有公園與綠地、交通運輸、科教、公共管理與公共服務用地，去年兩次掛牌，兩次流拍。
同區域還有礄口區前地王萬科漢宜路地塊，樓面價13345元/平，現已開工。漢宜路地塊競拍條件同樣嚴苛，建設須引入10家上市公司區域總部，須建設建築面積不少於6萬平方米的5A甲級寫字樓，且該部分房屋的所有權在竣工驗收後20年內不得轉讓。
顯然，礄口區需要融創、萬科這類運營能力強的開發商，打造地標性城市綜合體，吸引企業入駐，帶動區域交通、商務辦公、商業文體等公共服務配套的整體提升。
根據現在的備案價定價模式，地王地塊至少可以保本微利入市，宗關片區價格破25000元/平只是時間問題。
而礄口其他區域，舊城改造遍地開花。老橋口核心的崇仁路，長堤街，長豐鄉等，今年還有大量徵收項目和待掛牌土地。
未來三至五年內，礄口區長江江北片的新房供應主戰場，唯一的疑問是，失去價格窪地的光環，礄口區的城市更新速度，能否匹配購房者的心理預期，讓他們爽快買單。
— REVIEW —
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