HuangFeng's Original No.47 ☞
看到了上个星期拿预售证的翡翠中心润玺，刚需购房者估计心中一凉：均价到了16500元/平米，比前不久清盘的自家兄弟华润翡翠城的单价高了4000元/平。
NO.1
华润翡翠城一度是大汉口三环内价格最低的楼盘，虽然周边交通和生活设施三五载跟不上，但洼地价值明显，也是刚需上车和投资者下注的红盘。
翡翠中心润玺和华润翡翠城同宗同源，都是是华润从美好手里买的长丰村旧改地块。翡翠中心润玺的房价一下子涨了30%，情感上确实难以接受。
最大的原因是，按照武汉现在分版块给予备案指导价的划分，华润翡翠城属于长丰板块，翡翠中心润玺属于古田板块，古田板块更靠近硚口区的中心，价格更高，普遍在16000元/平米起步。
定价的标准不是重点，翡翠中心润玺的备案价才是。价位已经比三环内江岸区的首地云梦台和江汉区的福星华府更高，硚口古田/长丰片区的价格洼地优势不再。
NO.2
硚口沿着汉江发展，地势狭长。东北面与江汉区的武广商圈相接，是高度成熟的核心区，在售新盘同馨花园，单价35000元/平以上，稳居汉口房价第一梯队。西北面的东西湖区，在远城区中房地产市场起步早，经过20多年开发，靠近三环的土地已经完全开发，价格相比硚口长丰片区，只高不低。
对于硚口来说，向两端寻找新地，纵向发展不现实，只能回头啃旧城改造的硬骨头。
硚口一线沿江的汉正街地块，比起二七滨江，就是差点高大上的味道；古田四路到古田一路的大片土地，随着化工和重工企业的逐步外迁，缺乏工业导入其他区域的人口，同时因为不少土地不够“干净”，但凡有些经济实力的本地土著，也不乐意去。
商业配套，靠着宜家荟聚和凯德西城扳回一局，地铁线路，1号线和3号线对于硚口连接外部的左右有限，后期地铁线路规划中，竟然没有一条已批复待建的线路经过硚口。
从曾经的商业、工业双双扛把子降级到江北摆尾，硚口区对窘境十分清楚，旧城改造的决心极大。2004年，硚口就开始了大刀阔斧的旧城改造。
按照2019年硚口区政府工作报告的规划，硚口重点打造三大功能区，由东至西依次是汉正街中央服务区、宝丰—宗关特色商务带、汉江湾古田生态新城。
汉正街主攻金融和时尚创意产业；宝丰—宗关特色商务带依托同济发展大健康科技产业园。汉江湾古田生态新城发展文创、科创企业。
从硚口区定下的重点发展区域不难看出，发展思路不仅是借由旧改更新城市界面，更希望打造新地标，是聚集和培育新产业，储备一批“造血”企业，把人和资金留在硚口区。
NO.3
把规划结合上周硚口地王的新闻看，别有深意——
4月23日，融创以底价70亿，楼面价14478元/㎡，拿下了位于硚口区的P（2019）039号地块，成为了硚口区的新地王。这个地块限制条件颇多，除了地住宅、商服，还有公园与绿地、交通运输、科教、公共管理与公共服务用地，去年两次挂牌，两次流拍。
同区域还有硚口区前地王万科汉宜路地块，楼面价13345元/平，现已开工。汉宜路地块竞拍条件同样严苛，建设须引入10家上市公司区域总部，须建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼，且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让。
显然，硚口区需要融创、万科这类运营能力强的开发商，打造地标性城市综合体，吸引企业入驻，带动区域交通、商务办公、商业文体等公共服务配套的整体提升。
根据现在的备案价定价模式，地王地块至少可以保本微利入市，宗关片区价格破25000元/平只是时间问题。
而硚口其他区域，旧城改造遍地开花。老桥口核心的崇仁路，长堤街，长丰乡等，今年还有大量征收项目和待挂牌土地。
未来三至五年内，硚口区长江江北片的新房供应主战场，唯一的疑问是，失去价格洼地的光环，硚口区的城市更新速度，能否匹配购房者的心理预期，让他们爽快买单。
— REVIEW —
閱讀更多 買房社互動圈 的文章
