撰文 | 西利哥
在高房價時代，人人都幻想著能撿漏。
近日，西利哥在阿里拍賣房平臺上，無意間看到白雲區單價超12萬元/㎡的天價豪宅，經歷3次的掛牌，最終還是流拍，吸引了近3萬人圍觀。
該豪宅曾被譽為中國十大美景別墅之一，10年前最貴的別墅售價甚至達到近3億元，是當時內地最貴物業之一，還曾創下過不少銷售神話。
可如今降價近4000萬都無人買？是法拍房市場降溫，還是真的已經無漏可撿？
流拍3次!南湖別墅為何無人買？
看到這樣的地址，西利哥剛開始也很懵，因為完全搜索不到，如果不諮詢法院工作人員根本不知道是哪個豪宅區。
據工作人員講述，這套估值2.48億的別墅是在廣州一家開發商名下，目前下次拍賣時間還未定，以下是公佈的標的信息。
板塊：白雲區南湖
小區名稱：頤和高爾夫莊園
保證金：1390萬
產權年限：70年
產權面積為1149.42平方米，其中包括地下負一層可使用面積546平方米，
（1）第一層可使用面積337平方米，第二層可使用面積266平方米。
（2）第三層可使用面積181平方米，假定合法使用
（3）停機坪（廣東潤鈦投資集團有限公司自稱該房屋的配套設施），假定合法使用。
（部分現場圖片）
畢竟法院不是全職售房的，很多信息都不能做到詳細，所瞭解到的信息基本上都已公佈，法拍房基本上都是如此。
為何三次拍賣無一人報名？西利哥分析以下幾點原因：
1、依照最高人民法院2017年關於網絡司法變賣的最新通知，競買人需要先報名繳納標的物變賣價全款，才能取得變賣參與資格。（要預繳納1.39億才有資格競買）
2、公司產權，交易稅費很高。
3、總價太高，別墅的流動性本來就很差。估計除了二沙島和珠江新城的別墅容易出手，其他地方別墅都很麻煩。
4、不便宜，同小區均價僅8萬多，起拍單價明顯高於小區二手市場價。
原本以為拍賣房都很便宜，沒想到比正常的售價還要高，難道法拍市場針對無漏可撿了？
法拍房數量降了60%，流拍超一半！
實際上，並不是沒機會，現在還是能撿漏，例如均價4萬多的嶺南新世界，拍出了比市場價便宜100萬，不過類似這種現象並不多。
另外，好的房子大家都在搶，比如花都某花園別墅拍出單價5萬多，共161次競價。
那麼多人搶，1400多萬買花都真的值得嗎？
還有越秀區拍出近60萬的車位，比評估價還高出十幾萬，類似以上這樣現象還有不少。
可以想象在廣州撿漏已經不是件容易的事，好的房子很多人搶，一些老破小根本沒人關注，包括目前掛牌的法拍房源也正在減少。
以下是米叔統計的近半年來法拍房源數量，從2-4月份的法拍房數量來看，明顯減少了很多，對比一月份數量降低了60%。
一月份640套，成交170套
二月份392套，成交117套
三月份294套，成交107套
4月份274套，成交106套
從以上阿里拍賣獲悉的這些數據就可以看出，廣州法拍數量正在減少，其中還有一部分是二次或者多次拍賣，依然慘遭流拍。
一般來說二次拍賣是首次起拍價的8折，應該是特別搶手的，怎麼還是沒人來買？
西利哥留意到，二次拍賣的房源多為老破小或者產權不清晰，別看房子拍賣價只要幾十萬一套，買回來很有可能連房都收不到。
之前就有出現過類似的情況，買家因為收不到房把原業主告上法庭，事由如下：
原告李某以約560萬元的高價，競得位於天河區龍口中路的一處法拍房，並於2017年9月21日取得了涉案房屋的《房地產權證》，其依法享有涉案房屋的各項法定權利。
但是該法拍房處於不交吉狀態，原業主即被告陳某，在房子被交付拍賣至今，一直居住在涉案房屋。
所以原告李某向法院提起上訴，要求被告陳某騰空房屋並搬離。
一審法院判決騰空並搬離。
二審法院認為：“涉案房屋是按現狀不交吉方式拍賣，李某在拍賣時對此應當清楚，故其應當承擔相應的法律後果”。改判不支持立即騰空並搬離。
所以有時候不能光看便宜，其中的一些潛在風險需要特別注意。
法拍房為什麼沒人買？
撐死膽大的，餓死膽小的，買法拍房不一定會遇到風險，但一定要注意以下可能潛在的各種風險，畢竟錢不是大風颳來的。
1、付款方式需一次性付款，不能貸款：絕大部分都需要一次性全款。就算是公告上寫了可以貸款，但你別高興的太早。
2、房屋交接存在很多不確定性的風險：當房子產權過戶後，房子確實屬於你了，但是法院可不負責清房，房屋的交付工作要自己解決。遇到賴著不走的，很難處理，尤其是住著七老八十的老人，你碰都不敢碰一下，人家就是不搬走，你買了房也搬不進去。
還有可能原房主和他人簽訂了年限很長的租賃合同，比如20年，法律規定“買賣不破租賃”，人家不提出不續租，
你只能幹看著人家住在你的房子裡，那你只能收租金，可能很久都住不進去。3、債務關係複雜的風險：法拍房多牽扯到複雜的債務關係，很可能存在多次抵押，還會存在民間借貸，高利貸等，你辦完手續入住了，他們會經常上門討債，讓你剪不斷理還亂。
4、高額的稅費的風險：一般法拍房的稅費都由買房者支付，除了正常的契稅，營業稅，印花稅等稅費，如果是公司產權還要加納增值稅，甚至會高過市場價都有，而且稅費要一次性交。
5、牽扯很多欠款的風險：法拍房一般是由於原房主存在債務問題，資不抵債，才會走這個程序進行拍賣的房子。這種房子很可能拖欠了多年的物業費，水電費，燃氣費，暖氣費，廣播電視費，如果加上違約金還有一大筆費用。
比如一年拖欠7千，十幾年下來可能就是10多萬，這個費用可是你要承擔的哦，最後很可能你高高興興買了房子，卻買來了一堆欠款。
6、產權不清晰的風險：法拍房的土地性質很重要，如果是小產權房，本身就沒有房產證，你也無法取得房產證，
無法正常出售，存在很多不確定的風險。最後西利哥還是提醒大家，低價的法拍房不一定都賺錢，有時甚至還會虧錢，還是走正常軌道買好房。
部分參考素材：阿里法拍房
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