近日，戴德梁行發佈的西安一季度寫字樓市場報告顯示，西安寫字樓市場因新增供應的加大，使得空置率持續走高，但租金水平保持穩中有漲的趨勢，同時相比較住宅，寫字樓投資獲得感不強，預計未來2-3年，隨著各方面因素的增長，寫字樓投資價值將會逐步顯現。
一季度存量、新增供應雙增
戴德梁行發佈數據顯示，今年一季度西安寫字樓整體存量260.56萬平方米，環比2018年度四季度有所增長；新增供應21萬平方米，淨吸納量7.8萬平方米，兩者同比2018年一季度都呈現上漲趨勢。
據瞭解，2019年第一季度，西安天安人壽中心、萊安中心T5的入市，為西安甲級寫字樓市場帶來超過20萬平方米的新增供應，將全市甲級寫字樓的總存量拉昇至260.56萬平方米。
從區域來看，西安城北、高新、曲江、中心城區及城南五大核心寫字樓區域中，高新區存量最大共158.6萬平方米，城北區域47.1萬平方米位居第二，曲江區域存量29.7萬平方米。
從租賃行業分析，一季度聯合辦公依舊迅速擴張，金融行業及教育行業的租賃也表現活躍。聯合辦公品牌WEWORK在中鐵·第壹國際租賃了約5467平方米的空間；學而思租賃金輝國際廣場1400平方米辦公空間。
城北區域空置率最高達37.6%
值得關注的是，一季度西安甲級寫字樓市場的平均租金94.5元每月每平方米，環比略有上漲。同時，受新增供應影響，全市甲級寫字樓平均空置率31.3%，環比上升2.8個百分點。五大中心區域中，城北區域空置率最高，達37.6%。
經調查，近兩年來，大量的新增供應使得西安寫字樓市場整體空置率一直處於相對較高的水平，而未來三年市場仍將有超過160萬平方米的新增供應投放市場，這將進一步加劇市場競爭，對租金和空置率都帶來較大的壓力。
戴德梁行西北區寫字樓部及企業服務部主管劉志介紹，近兩年來，西安寫字樓市場出現部分租戶從高新和城南商圈一些物業服務比較差的寫字樓搬出的現象，租金相對低的城北和曲江商圈成為這些企業搬遷的優先選擇，預計未來這兩個商圈的寫字樓整體空置率會逐步下降。
寫字樓投資獲得感不強 機構投資是主力
與火熱的住宅市場相比，寫字樓銷售及投資略顯冷清。
劉志分析，目前整個西安寫字樓市場的投資普通客戶對於市場的認識還略顯不足，與住宅相比，獲得感略顯不強，同時其投資要求的專業性也更高，屬於對寫字樓投資價值低估的狀態。機構型投資客戶這兩年在西安比較活躍，也在市場投資中獲益頗豐。從長遠來看，隨著西安被列入國家中心 城市，城市營商環境躍居全國前列，第三產業佔比持續上漲，城市人口增長，以及工商企業主體註冊的增長等因素使得寫字樓的投資價值勢必由於需求端的增加而水漲船高，寫字樓的投資價值會在未來2-3年快速顯現出來。
戴德梁行西北區董事總經理巫保民表示，2019年，西安的寫字樓市場開始步入更迭換代的階段，未來寫字樓應該在硬件設備、物業管理上發力，以贏得市場青睞。
業主在投資過程中，劉志建議，由於寫字樓價值的增長與產業、規劃、交通等都有內在關聯性，需做好價值分析。寫字樓投資主體、資金來源、支付方式、交易結構、稅務問題、退出方式與時間節點設計等都需要提前做好規劃和考量，以儘可能地確保投資價值的最大化，控制風險。 華商報記者 杜蒙 狄芳
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