每每谈起房地产，不少专业人士总是一股“迷之自信”，一会说城镇化率至少还有20%的空间，一会又说接下来会有5亿甚至6亿的农民进城买房，更令人不解的理由是，买房是千百年来国人的传统。
上世纪90年代房改之前咱们暂且不提，因为大部分都以福利分房和农民自建房为主，为什么20多年以来，唯独最近几年买房突然成“传统”了？为什么过去这么多年，购房者、房企、炒房客各类群体没有对房子如此热衷？
说白了，还是房产增值所带来的“吸金”效应，使房产的投资乃至投机属性大大提升，早已远离自住的属性，如果真的客观看待目前的市场，我们必须要承认一点，房地产早就已经开始走“下坡路”了。
近日，城市化学者任荣荣在第十六届（2019）蓝筹地产年会评审会上指出，房地产行业在2013年的时候基本上已经到顶了。
也就是说，6年前，楼市开始走“下坡路”。
这个观点跟经济学家姜超不谋而合，此前姜超指出，从城镇每千人新开工套数这个指标来看，我们的房地产巅峰期早在2013年就已经过去。
换个角度来看，2013年，其实是人口的买房需求和楼市的供给出现了反转，也是供过于求的分水岭。
数据方面也能支撑这个论断，从人口角度来说，统计显示，2013年以后，15到60岁的劳动力人口增速开始转负，城镇化水平也已经逼近60%，按国际标准的70%来看，未来空间显然很有限。
除此之外，任荣荣还有一个观点：从2016年以后，房地产市场有一个很奇怪的事，房价与收入开始背离了。
这句话其实很好理解，以前房价涨的时候人均收入增速跟着涨，趋势很合理，但3年前开始，房价上涨速度远远超过了收入回升的速度。
看看最直观的房价收入比吧，最新统计显示，一个家庭想要在深圳买一套标准大小的房子，需要34.2年；在三亚需要29.8年，在北京需要25.4年，在上海需要26.1年，在厦门需要22.5年。
当然，这些城市可能不具备普遍性，毕竟人口众多，收入也是参差不齐，用人均经济总量参考房价可能会失真，不过，我们再看看小城市的房价形势如何。
数据显示，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平！
这个时候，难道我们还能肯定的说房价和收入没有背离吗？
事实上，无论是2013年还是2016年，只是大环境的变化，真正的临界点是今年。
经济学家林采宜此前公布的数据显示，2019年1季度居民杠杆率已经攀升到了53.4%，与此同时，30大中城市（样本包括4个一线+19个二线+9个强三线，共32个）商品房成交面积增速快速反弹，1月仅为-11.2%，2月回升至8.3%，3月进一步上升到21.9%，是2016年9月以来的最高单月增速。
这说明什么呢？在今年，购房者的潜力（杠杆）进一步被挖掘的情况下，实现了难得的商品房成交高增速，这就是楼市回暖的真相。
换句话说，这种靠加杠杆的方式，催动楼市前进的手段，已经到了该改变的时候了，2019年，就是一个难得的契机。
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