撰文 | 西利哥
近期，廣州地鐵21號線確定9月份全線通車，意味著增城未來到珠江新城時間縮短了，對於沿線的樓盤來講無疑是一大利好。
開發商也嗅到了這一波機會，紛紛加推新品，比如朱村版塊的科慧花園，近期推出266套單位，去化率7成，聽說其它項目也取得了不錯的成績。
另外沿著朱村大道，周邊的盤很多都有加推，比如西利哥最近踩盤的朱村東版塊的荔富湖畔，目前也推出北區最後一期。
只是2.3萬/㎡均價在周邊並不佔優勢，除了即將全線通車的21號線地鐵，還有遲遲未開建的17萬平綜合體值得期待，剩下的就是慢慢等待。
朱村40萬平大盤，廣州教育城輻射利好
片區評級：三星
廣鋁·荔富湖畔位於朱村版塊東部，緊鄰知識城跟增城中心，對比其它區域來講這裡的定位似乎一點都不起眼。
不像新塘TOD東部交通樞紐規劃，這裡就像一張白紙，大部分都還是空地跟農田，周邊幾公里的樓盤也是寥寥可數。
據銷售介紹荔富湖畔於2013年正式開賣，分為南、北兩區開發，目前只是剛剛開發完北區，佔地面積20萬㎡，總建面42.3萬㎡，也是朱村目前幾個大盤之一，雖然項目已開賣多年，目前也只有一小部分入住，感覺毫無人氣。
西利哥認為這個項目區域價值並不明顯，雖然受廣州教育城輻射，但是周邊目前仍然都是工業區廠房，農村，還有很大的改善空間。
步行5分鐘到地鐵口，5站就能到天河？
交通評級：四星
整個項目最大的賣點應該就是地鐵，目前山田站於去年12月28號開通，對比之前僅有的幾條公交線路，地鐵的開通也給沿線上班族帶來了很大的改善，但換乘轉線依然很麻煩。
另外，21號線確定今年9月份全線通車，銷售稱未來門口乘坐地鐵快線5站就能達到天河，不過快線15分鐘才一趟，對比慢線來講也快不了多少。
（廣州地鐵規劃）
不過對於現在乘坐地鐵要2個小時才能到達市區，這條線的開通將又進一步拉近廣州的距離。
還有一條就是高速，西利哥從天河CBD出發走華南快速再轉到北三環，到達項目大概花了50分鐘，高速口朱村東離項目就幾分鐘距離，所以一路上還算比較順暢。
公共交通方面還有公交，不過線路都是增城區內，所以到市區或者其它區域太麻煩。
交通有一定的優勢，自駕可以選擇高速就在門口不遠，地鐵目前雖然還需要繞道14號線，等21號線全線開通以後去市區會變得越來越方便。
配套一言難盡
配套評級：三星
除了地鐵，交通優勢之外，某些方面簡直一言難盡，比如商業目前小區門口僅有1000平米的超市，北區商業街2萬㎡商業街寥寥無幾的商家，甚至有一些門口還貼了轉讓廣告。
最值得一提的就是對面的南區，未來要建目前五星級酒店，購物中心，總建面17萬平米的商業綜合體，也是整個片區最值得期待的，目前還是一大片圍起來空地，銷售稱下半年動工。
不過市場有一些不一樣的聲音，總之還未正式開建之前都還是未知數，還有項目離增城萬達僅2個地鐵站，過去購物也不會太遠。
還有值得一看的小區園林的8個天鵝湖，聽說有3只黑天鵝，銷售稱天氣好才會出來，西利哥只看到一群鴨子。
學校方面小區自帶有公立幼兒園（據銷售稱明年下半年開業），另外山田小學距離項目僅2公里，不過定位為廣州教育城的朱村始終不會差，已經陸續有部分學校動工。
總的來說配套方面是不夠拿出手的，目前只能期待南區能儘快動工。
南向二至三房，得房率低
戶型評級：三星
據瞭解，項目目前在售76㎡-110㎡，也是北區最後一期的A1棟，帶精裝修明年初交房，全部朝南向。
（樣板間）
下面西利哥說一下看完樣板房的幾點感受：
1、戶型基本上都很方正，不過得房率太低，銷售稱有80%左右。
2、部分戶型房間跟衛生間面積都很小，浪費面積有點多，比如110平並沒有什麼用途的入戶花園，電梯間可以容納15個人就感覺有點浪費。
3、優點就是朝南向看園林景觀還不錯，陽臺也足夠大，居家比較舒適。
（戶型圖）
（戶型圖）
（戶型圖）
比周邊都貴，2.3萬真的值嗎？
價格評級：三星
根據銷售介紹目前在售A1棟均價為2.3萬/㎡，一套97平3房算下來總價也要接近220萬，仔細看了開盤各種折扣確實很給力。
不過對比周邊新盤這個價格明顯虛高，比如旁邊的威華國際聽中介講特價房才1.8萬，整體均價也才2萬。
包括旁邊的萬科春風十里2.2萬/㎡,雖然小區規模比不上荔富湖畔，但是在品質跟產品還不是一個檔次。
可以看出，確實在價格方面對比周邊幾個盤優勢沒那麼明顯，不過銷售稱未來南區住宅要賣到4萬以上。
價格偏高，商業綜合體最值得期待
綜合評級：三星
1、定位剛需盤，在加上廣州教育城輻射，地鐵直達盤、首套還不佔名額等優勢確實能吸引一波購房者。
2、配套方面確實硬傷，目前最值得期待的就是17萬平的綜合體，不過這個時間還未知。
3、地鐵對於片區的影響很大，21號線值得期待，不過價格方面確實偏高，剛需買房都會對比，畢竟銀子能省則省。
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