撰文 | 西利哥
近期，广州地铁21号线确定9月份全线通车，意味着增城未来到珠江新城时间缩短了，对于沿线的楼盘来讲无疑是一大利好。
开发商也嗅到了这一波机会，纷纷加推新品，比如朱村版块的科慧花园，近期推出266套单位，去化率7成，听说其它项目也取得了不错的成绩。
另外沿着朱村大道，周边的盘很多都有加推，比如西利哥最近踩盘的朱村东版块的荔富湖畔，目前也推出北区最后一期。
只是2.3万/㎡均价在周边并不占优势，除了即将全线通车的21号线地铁，还有迟迟未开建的17万平综合体值得期待，剩下的就是慢慢等待。
朱村40万平大盘，广州教育城辐射利好
片区评级：三星
广铝·荔富湖畔位于朱村版块东部，紧邻知识城跟增城中心，对比其它区域来讲这里的定位似乎一点都不起眼。
不像新塘TOD东部交通枢纽规划，这里就像一张白纸，大部分都还是空地跟农田，周边几公里的楼盘也是寥寥可数。
据销售介绍荔富湖畔于2013年正式开卖，分为南、北两区开发，目前只是刚刚开发完北区，占地面积20万㎡，总建面42.3万㎡，也是朱村目前几个大盘之一，虽然项目已开卖多年，目前也只有一小部分入住，感觉毫无人气。
西利哥认为这个项目区域价值并不明显，虽然受广州教育城辐射，但是周边目前仍然都是工业区厂房，农村，还有很大的改善空间。
步行5分钟到地铁口，5站就能到天河？
交通评级：四星
整个项目最大的卖点应该就是地铁，目前山田站于去年12月28号开通，对比之前仅有的几条公交线路，地铁的开通也给沿线上班族带来了很大的改善，但换乘转线依然很麻烦。
另外，21号线确定今年9月份全线通车，销售称未来门口乘坐地铁快线5站就能达到天河，不过快线15分钟才一趟，对比慢线来讲也快不了多少。
（广州地铁规划）
不过对于现在乘坐地铁要2个小时才能到达市区，这条线的开通将又进一步拉近广州的距离。
还有一条就是高速，西利哥从天河CBD出发走华南快速再转到北三环，到达项目大概花了50分钟，高速口朱村东离项目就几分钟距离，所以一路上还算比较顺畅。
公共交通方面还有公交，不过线路都是增城区内，所以到市区或者其它区域太麻烦。
交通有一定的优势，自驾可以选择高速就在门口不远，地铁目前虽然还需要绕道14号线，等21号线全线开通以后去市区会变得越来越方便。
配套一言难尽
配套评级：三星
除了地铁，交通优势之外，某些方面简直一言难尽，比如商业目前小区门口仅有1000平米的超市，北区商业街2万㎡商业街寥寥无几的商家，甚至有一些门口还贴了转让广告。
最值得一提的就是对面的南区，未来要建目前五星级酒店，购物中心，总建面17万平米的商业综合体，也是整个片区最值得期待的，目前还是一大片围起来空地，销售称下半年动工。
不过市场有一些不一样的声音，总之还未正式开建之前都还是未知数，还有项目离增城万达仅2个地铁站，过去购物也不会太远。
还有值得一看的小区园林的8个天鹅湖，听说有3只黑天鹅，销售称天气好才会出来，西利哥只看到一群鸭子。
学校方面小区自带有公立幼儿园（据销售称明年下半年开业），另外山田小学距离项目仅2公里，不过定位为广州教育城的朱村始终不会差，已经陆续有部分学校动工。
总的来说配套方面是不够拿出手的，目前只能期待南区能尽快动工。
南向二至三房，得房率低
户型评级：三星
据了解，项目目前在售76㎡-110㎡，也是北区最后一期的A1栋，带精装修明年初交房，全部朝南向。
（样板间）
下面西利哥说一下看完样板房的几点感受：
1、户型基本上都很方正，不过得房率太低，销售称有80%左右。
2、部分户型房间跟卫生间面积都很小，浪费面积有点多，比如110平并没有什么用途的入户花园，电梯间可以容纳15个人就感觉有点浪费。
3、优点就是朝南向看园林景观还不错，阳台也足够大，居家比较舒适。
（户型图）
（户型图）
（户型图）
比周边都贵，2.3万真的值吗？
价格评级：三星
根据销售介绍目前在售A1栋均价为2.3万/㎡，一套97平3房算下来总价也要接近220万，仔细看了开盘各种折扣确实很给力。
不过对比周边新盘这个价格明显虚高，比如旁边的威华国际听中介讲特价房才1.8万，整体均价也才2万。
包括旁边的万科春风十里2.2万/㎡,虽然小区规模比不上荔富湖畔，但是在品质跟产品还不是一个档次。
可以看出，确实在价格方面对比周边几个盘优势没那么明显，不过销售称未来南区住宅要卖到4万以上。
价格偏高，商业综合体最值得期待
综合评级：三星
1、定位刚需盘，在加上广州教育城辐射，地铁直达盘、首套还不占名额等优势确实能吸引一波购房者。
2、配套方面确实硬伤，目前最值得期待的就是17万平的综合体，不过这个时间还未知。
3、地铁对于片区的影响很大，21号线值得期待，不过价格方面确实偏高，刚需买房都会对比，毕竟银子能省则省。
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