前言
為貫徹落實省國土資源廳出臺的《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規字[2018]3號）精神，提高城市更新工作效率，廣州市人民政府辦公廳於2019年4月18日發佈了關於印發《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》（以下簡稱“《實施細則》”）的通知，結合廣州舊改實際情況，對《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）進行了完善細化
壹
《實施細則》要點
1
多舉措推動舊村全面改造
（1）舊村改造用地可在區域內統籌平衡。舊村全面改造因用地和規劃條件限制無法資金平衡的，區政府可採用徵收等方式整合本村權屬範圍內符合城總規和土總規的其他用地用於安置和公益設施用地之後，採用協議或劃撥方式納入舊村改造一併建設，也可全區統籌，市重點項目可全市統籌，從而保證舊村改造項目的經濟可行
（2）增加納入舊村改造項目的改造成本。將舊村全面改造設計的土壤環境調查評估及處理、地價評估、土地勘測定界、審批時測算的土地出讓金（自主改造、合作改造）、拆遷獎勵（不超過改造成本的3%）等實際發生的費用增加納入改造成本，優化舊改改造成本核算
（3）創新提出先收購後回購的補償方式。在廣州既有按“戶”、“棟”、“基地面積”補償方式的基礎上，增加舊村改造採用先收購後回購的補償方式。改造主體按市場評估價收購村民既有合法房屋，本村村民按照建安成本、人均建築面積75㎡（50㎡+25㎡獎勵）的標準回購安置住房，收購價由改造主體委託第三方機構評估，報區政府研究後確定；收購與回購的差價可計入改造成本，且村集體需將集體土地轉為國有土地
（4）完成微改造的亦可申請全面改造。村民改造意願強烈且符合改造條件的舊村，完成微改造後可申請全面改造，不受時間限制
2
強化國土空間規劃的戰略引領作用
明確城市更新建設規劃、行動計劃要依據國土空間規劃，合理劃定城市更新重點區域範圍，指導城市更新項目有序推進。2018年11月，自然資源部明確在廣州開展市級國土空間規劃先行先試工作，廣州國土空間規劃在國內率先探索實行
3
“三舊”改造標圖建庫實行動態調整
規定“三舊”改造地塊數據庫每季度調整一次 ，政府重點項目可實時申請調整，同時為落實省“三舊”改造標圖建庫動態調整的規定，強調納入“三舊”改造標圖建庫和辦理完善歷史用地手續的用地時間為2009年12月31日前
4
推動項目高效審批，降低市場主體支付地價款壓力
（1）推動事權下放到區政府。將城市更新片區策劃方案、符合控規的更新項目實施方案的審定權委託給各區政府實施；將重點區域範圍外的更新項目控規調整的審批權委託各區政府實施
（2）土地出讓金分期繳納。借鑑深圳相關政策，城市更新項目土地出讓金可分期繳納，首期不低於30%，餘款1年內繳清
5
推動舊廠房和舊城鎮改造，提高市場主體的積極性
（1）降低工改項目用地成本，增加收儲項目分成比例。明確自行改造、協議出讓“三舊”用地可按新規劃用途市場評估價的70%補繳土地出讓金，工改工自改項目（M0用地除外）免交地價；提高政府收儲工改商住項目業主分成比例和一次性補償標準
（2）舊城連片改造項目可毛地出讓。經改造範圍內90%以上住戶表決同意，在確定開發建設條件的前提下，由政府作為徵收主體，將拆遷工作及擬改造土地的使用權一併通過招標等方式確定改造主體，待完成拆遷補償後，與改造主體簽訂土地使用權出讓合同
6
明確政策適用項目
項目實施方案在《實施細則》之前已通過市城市更新工作領導小組或原市“三舊”改造領導小組等審議且在有效期內的，按實施方案批准時的政策執行；已過有效期的，按程序重新報批
貳
總結
《實施細則》的核心在於政府讓利於市場，充分調動城市更新各參與方的積極性，高效推進項目的進程。加大可納入的改造成本、地價補償村集體或原業主的比例提高、地價的分期繳納等一系列規定有利於降低舊改項目的改造投入，提高項目收益；同時，強區放權、標圖建庫動態調整等規定有助於項目的高效審批
另外，先收購後回購的補償方式對於改造主體的資金佔用要求比較高，並且廣州的舊村改造項目一般規模比較大，使得在拆遷補償階段的資金壓力偏大，將明顯提升廣州舊村改造開發企業在前期的融資需求
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