阳春临近，楼市仍在寒冬中煎熬。据克而瑞地产数据显示，今年1月TOP100房企权益销售额同比下降8.6%，其中13家降幅超30%，22家降幅在30%以内。值得一提的是，三大龙头房企万科、恒大、碧桂园均出现下滑，合同销售金额同比分别下降28%、32%、34%。
中原地产研究中心数据显示：截至2月12日，26家房企公布的1月份销售额合计3340亿元，同比2018年同期下滑13.6%。
从春节期间成交数据看，一二线城市网签基本暂停，部分城市出现无成交、无预售、无开盘。这种冷淡局势也蔓延到了三四线城市，在往年春节不少购房者会选择在老家看房，去年春节大部分三四线城市房地产市场成交比较活跃，但是今年大部分三四线城市楼市也出现了观望局面，更多的是有价无市。安居客发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示：与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比下跌了10%。
今年1月的成交量为何如此惨淡，市场调整期间，楼市低温是否会持续？过去几年被点燃的三四线城市楼市，在失去棚改这个最大的催化剂后将何去何从？
1、1月楼市成交量下跌有季节性因素
58安居客房产研究院重点监测的百城数据显示，1月份成交面积环比下降30.1%，其中一线城市下降幅度更为明显。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉百度App，三四线城市交易量下降是周期性的，目前刚好进入下滑阶段。他分析，主要原因是房价绝对水平较高、棚改货币化安置缩水，导致购房需求萎缩。另外，1月临近春节，可能导致数据统计不及时，进一步的趋势判断还要结合此后的2月数据。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，成交下滑并不代表楼市将出现大波动，应该客观看待这一数据，不应过度炒作。他认为，原因主要有两点：其一是季节性因素影响，2019年春节相比2018年提前了小半个月，1月中下旬就开始步入返乡高峰，对于1月楼市成交量会产生直接影响。其二是对比参照时点的环境不同，去年12月份是各大房企全年业绩的最后冲刺阶段，销售量自然处于相对高点，1月除了返乡置业的热点城市外，不少一二线城市的楼盘销售已经进入半休整状态；另外2018年1月楼市依然热度较高，而今年1月份市场已处于退烧之后的平稳期，成交量同比下降亦属正常。
上海中原地产市场分析师卢文曦亦认为，房企业绩大滑坡的说法其实不太准确，1月份成交数据下滑，是很正常事情，从历史数据看，每年这个时候楼市的成交量都是最低的。另外，从一些上市房企发布的公告看，成交量同比上涨了2%-5%。“大家对今年楼市的认识应该是蛮有趋同性，所以多数房企应该会主动积极地去做一些应对，比如说以价换量。”
2、业内看空三四线城市房价
此外，多位分析师对百度App表示，看空三四线城市房价。
卢文曦称，三四线城市投资、投机性质较为严重，现在政策风向一变，这类需求会受到压制。且过热的三四线不排除还有稳楼市政策出台，不断进行补短板，在这种背景下，购房者的预期就会发生改变，“抄底抄在山腰上就惨了。”
诸葛找房首席分析师陈雷表示，部分三四线城市限售、首套房贷利率较高，使得购房较为谨慎；短期内楼市会由于市场热度下降对市场造成一定冲击，但由于棚改需求仍然较大，很多一二线城市已触底，基本面稳健，市场不会出现大波动。
合硕机构首席地产分析师郭毅分析，从以往的房地产市场发展状况看，基本上是呈现一个轮动发展的趋势，一二线城市好的时候，可能三四线城市会走热；一二线城市走热的时候，三四线城市可能会进入一个相对低迷的状态，这个跟城市之间经济发展状况，以及楼市调控的趋势直接相关。
此外，郭毅分析，随着因城施策、分类指导这一全新调控原则的实施，调控结果由地方政府承担主要责任，主管部门只是进行相应指导，各地的调控决策会趋于保守和谨慎。“调控效果直接跟政绩挂钩，不会再有太多的通过房地产来拉动经济增长的趋势出现。”
除了地方政府对于调控的驱动因素减弱了之外，对三四线城市来说，今年棚改货币化的减速也是造成市场低迷的核心原因之一。前几年全国棚改的面积每年都保持在600平方米以上，今年可能会下调一半以上任务目标，这对于整个三四线城市的楼市影响非常明显，年初的成交量已有体现。再加上经过上一轮棚改，很多三四线城市的房价也达到了一个相对高位。
“上述几方面因素的叠加，造成了一二线、三四线城市均出现了成交低迷的现象。”郭毅预计，未来可能会有转好，因为春节前无论是市场还是调控政策都处低谷期。
3、房价趋稳，房企或迎来更艰难的一年
张波分析，2019年房价整体趋稳将是一个大概率事件，但更值得关注的是不同城市间分化加剧。一线城市房价稳定同时成交量同比2018将断续减少，尤其是二手房成交量的下滑表现更为明显，房价继续下探的空间相对有限。二线城市则呈现出地区性差异，中西部热点城市降温或更为明显，不排除部分城市房价出现较为明显的波动，整体来看二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，尤其是“去库存”任务完成的城市，在因城施策的指引下量价下跌的驱动力将更为明显。
稳定地价是稳定未来房价的重要前提，2019年土地市场趋冷还将延续，尤其是上半年土地流拍现象还将普遍存在，房企拿地保持较高谨慎度，同时土地市场降温将向三四线不断蔓延。值得关注的是，房企拿地的重心开始出现分化，“重返一二线”将成为部分房企拿地的重要策略，而另一部分房企依然坚定看好三四线城市。可以肯定的是，由于土地储备是房企规模化发展的“压舱石”，更多中型品牌房企依然会保持更为激进的拿地策略。
2019年对于房企来说将有可能是更为艰难的一年，众多房企将面临市场降温导致去化速度变慢，而偿债小高峰所带来的资金压力却不断增大。2019年商品房市场的成交量极有可能接近5年来的顶点，但房企规模化之战却会变得更为猛烈，千亿门槛之下中小型房企的生存压力继续增大。
“融资难”的问题在2019年或稍有缓解，但依然是众多房企必须面临的难题，不同阵营房企融资难度差别拉大。金融机构未来依然会优先考虑大型品牌房企或地方龙头房企；中小型房企则不仅面临融资难，其成本将居高不下。此外，如何面对已经到来的偿债高峰，也是相当一部分房企不得不面对“考验”。
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