章魚紫
首先說我個人的結論：升值空間不大！
房價上漲、樓市升溫的因素
重大政策的實施或利好消息
市場供求關係
社會發展程度與人口增長規模
政府調控
一、重大的利好政策
目前是看不到有什麼重大利好政策落地或風聲傳出來。關於深圳地鐵14號線惠州段也受限於惠州常住人口不達標而被叫停。
這些年稍微關注惠灣樓市的人基本都聽說過一個叫做深圳東的概念，這是什麼鬼？無非就是在臨深地區安家，在深圳工作，地鐵通勤，工作回家兩不誤。目前惠州地鐵項目暫時是涼了。關於深圳向東擴張，臨深地區面臨一次起飛的機遇，其實也是扯淡。深圳直接繞過惠州，去了一百多公里以外的汕尾劃了塊468平方公里的飛地，直接不帶你一起飛。你怎麼辦？也向東擴？去和汕尾接壤的惠東老區擴嗎？
二、市場供求關係
惠陽多大？1208.6平方公里（含大亞灣的293平方公里）。去年在建的商品房建築面積是多少？是1300萬平米！如果以140平為一套的話，市場上還有92857套待開盤！翻開最近5年惠陽的房地產數據發現，這些年投入房地產市場的資金年年加碼，一年幾十億的加，意味著什麼？意味著房子只會越建越多！待上市的套數會突破十萬套以上！問題是惠陽共總才多人？61萬不到！有這麼多剛需嗎？沒有，只剩下了炒！炒臨深，炒完臨深炒地鐵。
問題是惠陽的GDP總量才544個億，去年的房地產投資便佔了其GDP總量的35%！以上種種的數字說明了什麼？說明了惠陽的房子真的建得太多了！房子建這麼多，說明市場早已是供大於求了，特別在如今經濟下行的時期。
三、社會發展與人口增速
不用說都知道，現在整體環境不比以前了。目前支撐惠陽經濟的仍然是工業製造業，佔比達5成4。去年一年製造業和前年的差別有多大，看一看下圖的走勢。工業增加值下降，說明產能下降了，利潤減少了。房子越建越多，有錢人卻越來越少，房子上漲的動力在哪？
在常住人口方面，其實增速一年也就1.5個百分點，幾千人，房子卻是一年上萬套的累計。人口增長速度遠遠趕不上房子上市的速度，市場還是供大求。既然是供大於求，那也就意味著不會出現爆發式的上漲空間。這點可以從前年的均價和去年的均價看出來。2016年均價上漲是受到剛規劃出臺的14號線直通羅湖好消息刺激，炒了一波。
四、政府調控
政府不遏制房價都是好的，你還想他幫著你漲？戶籍政策也只會越來越寬鬆，不會造成一戶難求的現象。現在惠灣地區只要有2年連續社保和居住證及房產可以直接落戶。不過用於發展的地塊只會越來越少，開發成本只會越來越大，房子？當然也會水漲船高。
最後
之前已經買好房子如果合適的價位我覺得可以出手，再漲也是後來的事了，至少最近兩三年是不會有什麼大起大落或翻番漲的。至於粵港澳大灣區發展，更多的只是一種國家戰略層面的高度，離發展落地到惠陽，還為時尚早。
極度深寒
惠陽還有升值空間，首先惠州市作為粵港澳大區唯一不限購的城市，這一點本身就是優勢，其次惠州最有潛力的區域就是惠陽跟大亞灣區域，為什麼怎麼說呢！
因為惠陽區緊靠著深圳坪山龍崗。而龍崗的房價已經到了5萬，而坪山的已經到了4萬人民幣了！
然而深圳的流動人口2019年經過統計在3200萬左右，常住人口2500萬人，而在深圳有房的人不超過1000萬，在減掉300萬回家發展的人，那還有1200萬人口該何去何從，減掉200萬能買深圳的人，還剩下1000萬人口。
而惠陽2019年的供貨量才3萬套住宅，
尤此可以想象一下，這1000萬的人口註定是外益，從1000萬當中抽出3萬人來買，那供貨量完全是不夠的。
深港會一小時生活圈，惠陽就是其中，加上深圳1.4萬億東進戰略。惠州政府也針對了深圳東京戰略做出了海綿計劃，做好產業孵化基地，最大的收益就是在惠陽大亞灣，加上未來的地鐵通車後這裡的價值不同而遇。
壓力只是暫時的，時間會帶給你回報。個人建議忍忍就過去了，加油💪
惠州房產經紀班長
不大。
升值空間可以從回報率的角度來說，你投入一塊錢賺一塊錢，那就是100%的回報。
同樣的，如果你在惠陽是早期買的房子，5000塊錢買入的，那確實還是賺了，買個100平可以賺5000塊錢，賺50萬是沒有問題的，但現在這一邊的價格已經去到了14,000左右。買入價偏高，這就意味著回報率肯定是不如以前的。
惠灣樓價2萬就不錯了，問題是你現在買入價就去到14,000，估計賺不了什麼錢，除非買入價低，買的早。
在下tv哥
我也打算在惠州買房，買來來給父母養老用，基本不作投資打算。
來深圳快滿三年，收入穩定後自然開始有買房的打算；我也遇到題主的問題，深圳房價太高，根本夠不到，只能考慮周邊了。
有了買房的打算後，我也諮詢過身邊很多人，有炒房的，有本地的，有外地的，最後決定自己買房的話，只買惠州給父母自住，未來有了穩定的另一半，再考慮深圳購房的可能性。
買房一般只有兩個用途，投資和自住。題主要明確，你買房最大的目的是什麼。
如果是自住，最好選擇離工作地點稍近的地方，從這一點來說，如果樓主打算在深圳紮根，那麼在惠州買房，不僅是遠水解不了近火，反而平白多了一個經濟負擔；
如果是投資，惠州房子的投資價值其實很不明朗。
最主要的原因，誰來當接盤俠啊親！雖然目前惠州樓市火，但惠州有土地大把，如果有深圳來的剛需，最近幾年內肯定新房林立，木目前一手房都供大於求，二手房很有可能有價無市。
其實現在很多在惠州做投資房的深圳人，已經在面臨這種問題。房價爬的慢不說，就算你想脫手，一手房房源那麼充足，誰要去買你的二手房啊~
再看惠州目前的經濟結構，仍以第二產業為主，所吸納的外來勞動力，更多的是勞動密集型的低收入人群；他們在惠州租住或購房的可能性很低；而惠州本地住戶的住房需求基本上已經滿足了，未來如果要轉賣，最大的可能是賣給來自深圳的接盤俠，但如此會受到諸多因素的影響，不能判定一定會有很好的回報。
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綜上，如果在惠州中山等地投資，需要做好長線的打算，想要像深圳這樣短平快，估計是不太可能的。
若題主仍打算在惠州買房，建議買三房以上的大戶型，這樣更好轉手。惠州地區，惠城區和惠陽區是比較有投資價值的兩個地方：惠城適合自住，惠陽適合投資；不過如果買惠陽的話，一定要考慮周邊環境，瞭解方圓十公里是否會建設大型工廠或能源基地，以及未來周邊配套建設的規劃；千萬不要被小區華麗的外觀衝昏頭腦。
如果題主想短線投資，那就一定、毫不猶豫的、在深圳買房。首付不夠就去借，湊夠60w，就可以買30、40平的小房，坐等兩三年增值，轉賣後就能換大房的首付，這樣小房換大房，五六年就發達了。因為深圳不缺剛需，無論大房小房，一定會有人接盤，房價一定會越來越高。
（~炒房有風險，投資需謹慎吶~）
目前國內的房地產形勢是，除了四個一線城市漲漲漲，二三線城市都在跌跌跌。其實目前房地產不是特別適合投資的行業，因為一線城市房價已經發展到瀕臨臨界值的地步，漲幅空間越來越小；二三線市場飽和，沒有增值空間。中國的房地產行業現在處於一個十分畸形的狀態，很危險，所以現在很多房地產大佬都在撤出地產行業，轉型去做投資了。
PS.反正我在深圳待了十多年的親戚，不建議我現在在深圳買房，他說，深圳的房子現在已經是有錢人的遊戲了，不是我們這種平頭老百姓玩得起噠~
峰鄴地產
有些人買房會虧錢就是因為抗不過房地產漲跌的週期，北上廣深也不是年年漲，而是根據市場三年小漲，五年大漲，其他時間都比較平穩或是小幅回落。買一套就別想著賺錢，壓力大就賣掉，在中國的二三四線城市，商品房的供需相對平衡，只要你的收入能跟上中國經濟增長的步伐，無論什麼時候買房，價格與收入的比例不會有太大的變化。供需平衡是指建的商品房能滿足那一部分有能力買房人的需求，而不是滿足所有人的需求。
再說惠陽的升值空間，主要看地理位置，經濟增長，人口流入還有需求和隱性需求。地理位置是粵港澳大灣區城市並且靠近港口經濟圈，經濟增長和人口流入都會有保證。需求是指有多少人準備買，作為深圳周邊唯一不限購的城市，又是價格窪地，每年賣出去的商品房面積可以說是最多，主要是深圳買不起又不想回老家的，或多或少都有被逼無奈的成分。還有就是投資，全國各地都有，有錢人對未來的眼光肯定比窮人更長遠。
深圳房價那麼高就是因為隱性需求太大，2000多萬人都想要，只是只有180萬套商品房可供競爭，當然是價高者得，按照深圳的規劃，未來20年會把商品房的總套數增加到280萬套，你可以算一下在人口不增長的情況下，有多少人在深圳不可能有自己的房子，所有隻能去周邊城市買，當然也有選擇租房幫房東養房子的，說白了還是沒錢，有錢誰願意租房。東莞限購價格高而且並不是一個適合居住的城市，所以買惠州的比東莞的多。而且全國知名的開發商都在佈局惠州，他們能把公司做那麼大，不可能都是傻子吧！
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新房樓視
我也是玉米房地產銷售的，說實話 惠陽那邊的空間不是很大，為什麼呢！第一人流量少，第二沒有沒有大型企業人才的加入，第三 有沒有發現 惠州大部分新房賣12000，13000左右，但是旁邊的二手房也就3-5年的房子，單價也就7000多8000一平，所以買那邊房子投資，一買入就等於虧本，等二手房漲到一手房買到價格，還得等幾年，但是這幾年月供 成本也在那了，所以還得把月供成本拿回來，還得等幾年，等著等著 小區就變成老小區了，老小區 基本沒有什麼生意的空間，除非 小區門口有什麼地鐵站之類的 將來要開通
專業的地產
對於惠州我只想用6個字來形容！地大人少還窮！但是惠州天生命好，地理位置處在中國第一個經濟特區的深圳的附近，一方面可以承接深圳人口的外溢需求，另外產業也在配合深圳做轉型從某種意義上惠州的房產是有價值有升值空間的，但是這裡必須強調的是，惠州的房產最大的價值是來自於離深圳近，而不是它自己本身，所以我認為在惠州離深圳最近且靠近地鐵的房子一定具有升值空間。
但是如果你是連還貸都難得話，還是建議賣掉把。
