我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：考慮學區，武昌，想買對口武漢小學的房子，帝斯曼怎麼樣？可以入手嗎？還是老破小更值得購買？

回答：分情況，以下人群分類對號入座

1.傾盡所有財力，只能買一套學區老破小。這類情況不建議買，抗風險能力太弱，不如入一個學區稍微差點的，但居住品質好一些的房子。孩子教育固然重要，但是具體也要結合自身情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。如果真的學區房遇到大利空，房價跌了，與此同時，其它地方的房子漲價了，這個代價還是很大。

2.單純為了投資買學區房。這種情況更不建議了。武漢可選擇範圍很大，不用非要買一個明顯處於高位，而且有明顯利空趨勢的房產。

3.已有自住房，還想買一個學區老破小，單純為了掛學區，方便孩子上學。這類人群就比較適合買學區房，經濟基礎足夠，即使是學區房降價，對自己的影響也不會太大。

4.一步到位，買一個大一點的學區房，比如100多平米500多萬，既滿足自住需求，又滿足孩子的上學需求。這類情況也不建議買，面積越大，總價越高，所以未來的流動性越來越差，但居住品質實際上並沒有改善多少。武漢總價超過500萬的房產接盤俠很少。不瞞大家，現在武漢老破大的流動性越來越差，未來還會更差。如果準備好了要買學區房的話，買一個小房子就足夠了，居住的問題，可以用租房來解決。

5.新婚族或者還沒有結婚。這類人考慮學區房太早，現在學區的政策變動風險大，建議等到孩子兩三歲的時候再去考慮。

6.還有一類人孩子都已經三四歲了，確實到了該考慮買學區房的時候，這類人就沒有時間去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根據自己的需求，該買的就買。

詳見知識星球內部分享《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

提問：請問一般新房流程是不是等開盤後選房簽約，然後馬上要求交齊首付（可首付分期的除外）、籤按揭？

回答：一般是3-7天之內交齊首付就可以了，大部分開發商是一週。

提問：房姐，晚上籤了一套聯投龍灣二手房，16樓總高26層，兩梯兩戶，92平，加後期費用總價116萬，月供5400多，請問需要持有幾年才能賣掉。

回答：5年左右

提問：房姐，你好，目前股市有50個，市中心55舊小兩房出租，還有個28舊小公房父母住。美聯時光裡有個64小兩房自己住。收入才4000.如何裂變啊

回答：房齡超過20年的老破小都出貨，置換成剛需次新限價新盤，把老人票用好。

追問：漢口這邊有推薦的嗎，老人過了多少歲不能搞接力貸了啊

回答：漢口看看首地，夢想特區宏圖裡，常青恆大這些盤。最大65歲

提問：美麗的房姐姐，很榮幸加入了圈子，第888號，有個問題：自住加投資，保利香頌的樣板間單價1.8萬，可不可以入啊？目前看了附近的區域，新房都沒有，而且推薦的盤都很難搶到。目前有需求在漢陽或者四新買一套房子自住加投資，後面考慮小朋友上學，手裡60個，可以JLH算首套

回答：保利香頌的品質不錯，但是在漢陽區域屬於價格偏高的盤了，適合自住，投資會站崗，樣板間的裝修不值錢

提問：女神您好！聯投花山郡2.4期143平四方戶型相對比較好買。毛坯價11500入手是否值得？還是13800買碧桂園東境？兩個都是5月份開盤。請給個參考意見！拜託了。

回答：花山郡，只買便宜的

提問：一線週期一般三年漲一次，二線五年，這樣的週期對嗎

回答：不對，當下中國樓市短期週期，完全是政策市。

提問：房姐，又來打擾你了！問題如下:1、我之前辦了一張信用卡，借給我一個很好的朋友用，後邊我換了手機號，信用卡被他多次惡意透支，徵信出了大問題，後邊我還了信用卡，因為不懂，所以在2016年時把信用卡註銷了。所以現在上了黑名單，貸不了款，請問有沒有好的辦法？如果再過幾年，我一直保持良好信用，隨著逾期發生時間較久，銀行是否會酌情考慮付款？

2、現在我和妻子不能一起貸款，那能不能用我母親（56歲，無業）和我妻子一起貸？

3、如果以我哥的名義買，過幾年是否可以直接贈予，不用上稅？

因為逾期問題貸不了款，所以現在很被動，請老師指點，謝謝！

回答：1.這朋友該拉黑了，能玩好信用卡，對人的要求特別苛刻，必須是非常自律的人才可以做好信用卡賬單管理。

提醒下卡友們，逾期了不用太著急，千萬不要直接銷卡。正確的做法是，繼續使用，用好的徵信記錄覆蓋不良徵信記錄。

另外也可以通過合理申訴消除記錄，申請貸款之前可以用特殊方法短期屏蔽不良記錄。徵信屏蔽逾期操作步驟，詳見知識星球內部分享。

2.可以讓妻子作為主貸人，母親作為共同還款人。

3.是的。

提問：請問不限購區域地鐵沿線年底有哪些值得購買的樓盤呢，因為我目前只看了中核這一個盤，是精裝修的，我個人也不太想要精裝修的盤，目前首付40萬，麻煩房姐介紹好點的盤給我，不限購的地鐵沿線！

提問：武漢光產業風頭很勁啊，有沒有可能追上廣州？廣州感覺已經沒啥突出優勢了！

回答：未來一定是超級城市群格局：京津冀城市群長三角城市群長江中游城市群成渝城市群珠三角城市群，珠三角有港澳深與廣州相爭，中部城市鄭州還是弱於武漢，武漢中部老大沒有疑問的。

提問：房姐你好，請問你對武漢房價未來3年的走勢如何看？能到五萬嗎？

回答：武漢的房價波段是4-5年一個漲幅，所以3年內會有一波漲。但是房產都是玩長線，至少持有5-10年。目前武漢均價1.8萬，三年內均價到五萬不可能，但是第一梯隊的房價到5萬是有可能的。

提問：昨天去看了保利拉菲的一個32層的、91.24的小三房，帶一個25平米的大露臺，業主報價198萬，樓層總共34層，二梯6戶，這房值得入手嗎？請問砍價多少適合入手？大露臺的利弊是什麼？（買房目的是自住帶投資，再買就是二套房）公攤23%。拉菲車位15W左右，月租300按季支付含管理費，40左右管理費，物業費是2塊一平。我還看了新盤城投瀚城璞岸，114平，毛坯每平22749元。23樓，買下總房價2605215元。物業每平方3.9元。車位估計賣17萬左右，租的話一年5400元包乾。房子共45層公攤21.9%，臥室都可以見南湖。請問從經濟角度考慮和投資角度，這二個樓盤選哪個最好？

回答：保利拉菲單價2萬可入。

關於露臺的拆骨法：非房子本身贈送的，最多按照2折購買。房子贈送的，可以按照3-4折買入，5-6折賣出。

城頭環境不錯，但是距離殯儀館比較近。

投資入單價低的，自住選喜好的。

提問：新人首問。最美麗智慧的房姐，我是武漢集體戶口，工作地點在徐東，在武漢無房，外地有房貸，想投資兼自住，看了一些周邊的二手盤，對宏方苑青電小區148.94的三房、三樓感興趣，報價248萬。1、這個地段位置如何？2、價格可以還多少算合理價格；3、樓齡較長且為樓梯房是否還有投資價值。4、武漢最新二手房首套二貸（準備用組合貸）首付是否是四成，商貸利息多少，是否長了。5、現在是合適的買房時機嗎？請與中力民居的電梯房比較一下，哪一個更合適？

回答：1.你好，宏方苑青電小區自住和投資都不合適，除非有拆遷內幕消息。武漢投資不買老破大，次新領漲，老破大漲幅很弱，房齡接近20年的小區，後期出手難度大，流通性不佳。

2.你看的價格也是市場價，要拆遷的老破大，市場價8折才考慮入。

3.買二手房可以做2改1，首付3成。首套二貸，貸款4成需要看銀行，目前匯豐銀行和華夏銀行利率最低。

5.現在是買房的時間，處於樓市橫盤調整期，適合淘筍。不建議入樓梯老破大，建議多關注10年內的電梯次新盤。結合你的子彈和生活半徑再做推薦。

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很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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