對於資金不是特別充裕的人來說，如果投資房產，那就繞不開公寓。
甚至在很多人眼裡，公寓既便宜又好用，位置一般都很不錯，哪怕單價高一點，總價卻相對“便宜”，就這樣很多人入了“坑”。
為什麼要用“坑”來形容？
因為大部分人都是用住宅的思維套用公寓這個特殊的不動產，一旦套用便是坑。
當然，今天的主題並不是無腦黑，只是用個人的見解儘量為一部分人跳出這個坑。
公寓要跳坑，有一個核心原則：
即買即用！
公寓是類住宅產品，與住宅差異十分明顯。
單就居住而言，公寓的面積小，雖然也能打造功能齊全的居所，但還是犧牲了一部分功能性與舒適性。
益陽的公寓又有40產權與70年產權之分：
40年產權公寓為商業用地，商用水電的生活成本略高於純住宅，同時無法落戶，無法與戶籍捆綁享受城市區位紅利。
40年產權公寓的優勢在於不影響第二套的購買，無須考慮第二套房的高首付，高利率。
70年產權公寓為住宅用地，其實就是純住宅，雖然能套用住宅投資思維，但是影響第二套改善房的購買，很多年輕人當時沒考慮這麼多就購買了公寓，但等到結婚生子購買第二套改善房時才發現第二套房的首付與貸款利率非常高。
也有很多人並不在乎第二套房的規則，只是單純的想享受70年產權公寓所在的區位福利，比如益陽的桃花緣公寓，70年產權，既在市中心，又能就讀於桃花侖小學。
但假如考慮到學區就一定清楚益陽學區劃分及當地學校的入學條件，某些情況下並不是買了房就能就讀當地學校，還得提供相關戶口證明以及入住時間等要求，具體詳情還得諮詢當地學校。
以上這些，都不能說是坑
頂多算是差異
最大的問題是，40年產權的公寓作為商業用地，它的投資回報遠不如住宅來得“沒有技術含量”。
買住宅，大家都懂，哪怕自住人群也或多或少考慮到升值空間。
放幾年，你啥也沒做，說不定就升了。
轉手賣出，落袋為安。
而公寓，有著更高的交易成本，在買賣套現上，完全比不上住宅。
在某些情況下，哪怕公寓升值，你卻只能賺小頭，甚至可能都賺不到錢，因為要面臨高昂的交稅成本。
所以，短期內的投資，建議還是不要考慮公寓。
公寓的最大收益，來源於租賃，長時間穩定收益！
這就是前面所說的即買即用！
一個地段未來再看好，都是虛的，益陽短時間內也很難再爆發很好的行情。
如果你考慮投資公寓，必須要求，所有利好能立馬兌現。
簡單來說，就是有大量的租賃需求。
其實，不僅買房的人用錯誤的思維來看待公寓，一些開發商也沒強到哪裡去。
比如，在郊區開發公寓產品，這種行為就很不靠譜。
他們壓根沒弄明白公寓的價值點。
一個區域的潛力哪怕被吹上天，住宅可以等5年，公寓等的起嗎？
我們再來說說公寓租賃回報
公寓的回報率怎麼算？
舉例：如果公寓面積40平方，單價8000元/m²，租金能達到1500元/月，投資回報率是1500*12/（40*8000）=5.6%，算上裝修成本，投資回報率應該在4%-5%之間。
多少年又能夠回本？
4%回報率需要25年，5%回報率需要20年，一套公寓20年回本，這還是最理想的狀態，還得考慮是不是能夠如預期一般租出去，市面上大部分公寓是無法達到這個水平的，甚至可以說只比餘額寶高一點點（餘額寶的年收益為3.73%）。
再加上公寓交易的高稅費，重點稅費如下：
營業稅以及附加：{差價=（本次合同價-上次合同價）}*5.55%
土地增值稅：{增值額=（本次賣出合同價-成本）}30%-50%
個人所得稅：（本次合同價-成本-土地增值稅）20%
有興趣的朋友可以自己算算這個稅費能吃掉多少溢價。
也就是說按照這種算法，不管怎麼算公寓都是很難賺錢，但是也有很多方式能讓公寓玩出花樣來。例：
公寓能用來做酒店，酒店的價格回報率就高多了，運營得當的酒店式公寓能更快的回收成本，但考慮到出租率、裝修費用、加盟成本、人工成本等，扣除這些能達到回報率6%-7%就已經非常優秀了，至於能不能做起來就有太多的因素，我們就不過多討論。
所以對於個人投資來說，實在要投資房產，選擇公寓時一定要慎重，尤其40年產權的公寓，住宅相對穩妥一些，對於資本家來說可以隨意。
最後，益陽的外來人口還是有限，除了某幾個點擁有大量的租賃人群，其他地方還需自行斟酌。公寓也不是洪水猛獸，儘量挑選地段位置極佳，周邊擁有大量租賃人群的公寓。
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