實踩北三環頤和府，高層9字頭，為何售樓部還冷冷清清？

參哥說：自從大西安的發展步入快車道後，大牌房企都紛紛入駐西安，縱橫交錯，而陝西本土的開發商也是按奈不住激動的心，開始大展拳腳；前幾期的測評呢，都是地產行業的大型的房企，這次可以看看，我們本土的企業項目究竟是啥情況。

作者 | 參姐

主編 | 參哥

今日測評樓盤：頤和府

看點預覽：

1.陝西本土開發商

2.大型社區

3.商業街+住宅的形式

看點 01

簡評

西安京頤置業有限公司始於2010年，是陝西本土開發商。目前在西安有兩個項目，一個已經售完，另一個在售。

已售完的項目名稱叫做歐巴羅小鎮，佔地400畝，也是以高層為主的社區，目前在售樓盤叫做頤和府，位於北三環內邊緣位置。

之前的物業是與衡信柏迪物業管理（陝西）有限公司合作，作為歐巴羅小鎮的物業公司。

看點 02

動態與價格

項目動態

售樓部已於9月1日開放，9月10日公示備案價，整體均價在11800元/㎡左右。

項目價格

9月29第一次開盤，為12#、13#，都是高層+兩梯四戶+頂式躍層。

面積為197㎡的頂式躍層，備案價為13500元/㎡；

面積為126—131㎡的平層，備案均價為9700—11450元/㎡。

項目戶型圖

此次開盤共有四個戶型，面積分別為126㎡、131㎡、194㎡（頂躍）。

1.面積為126㎡的戶型。

分析：南向有陽臺，整體佈局整齊，主臥帶衛生間，廚房呈L型設計，動靜分離，乾溼分離，兩個衛生間不擁擠。南向面寬窄，入戶無玄關，北側衛生間位置較遠，隱私性較差。

2.面積為131㎡的戶型。

分析：整體戶型方正，廚房設計方便，主臥帶衛生間帶陽臺，動靜分離、乾溼分離，入戶有玄關，無浪費面積。

3.面積為197㎡的戶型。

分析

：上下兩層，一個獨衛兩個次衛，分佈合理，戶型整體還算規則，乾溼分離。動靜不分離，有些空間浪費。

4.面積為197㎡的戶型。

分析：戶型整體來書還算不錯，動靜有分離，乾溼分離，廚房設計合理，主臥有陽臺，衛生間合理分佈。客廳和露臺有些浪費面積，二層有空間浪費。

周邊樓盤價格參考

參姐找了幾個類似項目的成交均價做了一下比較，都是高層類型的產品，各個裝修情況都有。

從表格中的數據可以看出，根據周邊產品的房價、奧園和悅府的價格應該不會低。

性價比

參姐從以下幾個方面做了一個性價比的分析，大家可以看看：

項目平均得分為2.75分， 項目本身為大型社區，後期的交通應該會好些，就目前來看，還有待考量。

看點 03

主體測評

通勤時間

參姐從西二環出發，乘坐24路到達勞動路地鐵站，乘坐地鐵1號線到五路口站換乘地鐵4號線，到餘家寨C口出，步行2分鐘到公交站，乘坐155路到終點站，下車後過馬路步行5分鐘到達頤和府售樓部。

頤和府售樓部位於歐亞六路與廣運潭大道交匯十字向北200米（滻灞第四小學西對面）。

項目基礎信息

頤和府佔地約236畝，項目容積率為3.9，綠地率為35%—50%，小區以高層為主，規劃4104戶，人車分流，地下兩層停車位，車位配比1:1.5，有產權，可售可租，自帶幼兒園（目前售樓部位置）和商業體（項目南側商業街）。

此次項推出體戶型較多，位於12#、13#（位於項目的東北角），有：房型面積為126m²的大三室（純南戶型）、131m²的大三室（南北戶型）和197的頂躍戶型，兩梯四戶，層高2.9m，總高32F，毛坯交付，樓間距為60m—120m之間。

項目內部自帶幼兒園，東側和南側都有公辦小學（目前已開學），南側為2萬平獨立商業街，後期社區內部也私人會所。項目整體北側為北三環高架，噪音影響有，不是很大。

就位置而言，項目位於北三環內、臨近三環，步行時間為10分左右，屬於滻灞板塊，行政劃分屬於未央區，發展潛力還是有的，但大環境還是較落後，需要時間。

交通方面，項目門口目前公交線路較少：只有155路，運行時還算正常，末班車至十點，周邊暫無地鐵，後期可能有規劃地鐵。

教育配套方面

，項目自帶幼兒園，項目南、東側都有小學，周邊3公里內可選擇小學數量不多。教育資源不是充足。

商業配套方面，周邊商業配套不是很完善，項目對面是恆大的一個社區，人氣不是很充足的，項目後期也會有獨立商業體。

醫療方面

，周邊醫院比較多，可以滿足日常需求，距離最近的三甲醫院4.5公里。

看點 04

總結

優勢：

1.項目整體規劃較大，可能帶動區域

2.項目自身配套齊全

劣勢：

1.目前交通、環境有些落後

2.近北三環，可能有噪音

3.周邊雖有項目已交付，但居住人氣不足

參姐實踩感受：

項目自帶幼兒園，周邊也有兩所學校，考慮到社區比較大型，存在資源擁擠現象，後期應該會根據居住人口數量有所調整。

目前交通方面是硬傷，公交路線較少，而且路線比較擁堵，區域內通地鐵需要時間，後期整體規劃還算不錯，有獨立商業街。

項目周邊比較滯後，還有未改造區域，不過後期經過改造，整體面貌呈現度應該會不錯，目前周邊已經交付樓盤並與有業主入住，但居住人氣不足，生活不是很便利。

項目產品為有平層有頂躍，比較分散，定位不是很清晰，而且，兩梯四戶的高層未免有些擁擠，買頂層的人要考慮到這一點。項目價格和周邊樓盤相比較，價格適中。

就參姐實踩感覺來看，區域大環境一般，還是有些滯後，交通體系嚴重不完善，而且項目所在區域內堵車情況較為嚴重，道路路況也不是很好，周邊樓盤已交付人氣都不足，考慮到項目是大型社區，後期人口逐漸流入，可能會帶動區域，但目前教育資源還是有些不足。