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■本文作者：王如冉 北京在明律師事務所

在徵收中，一旦因為補償問題與徵收部門無法協商一致，被徵收人就很容易陷入尷尬而被動的局面。因為，徵收方很可能以某種名義加快徵收進程，最常見的方式之一，就是對無證房屋下達限期拆除決定，以拆除違建之名達到徵收目的。那麼，無證的房屋一定是違法建築嗎？面臨限期拆除，被徵收人真的無計可施嗎？本文，在明律師事務所李順華律師團隊將通過羅先生訴嶽塘區城市管理和綜合執法局的勝訴案例為您評析解答。

【案情介紹：經審批的危房翻建遇徵收變違建？】

2011年，委託人羅先生通過繼承在嶽塘區霞城街道霞城村擁有了合法住宅，層數一層，已取得《集體土地建設用地使用證》。

2012年11月，羅先生向有關職能部門提交書面報告，請求將所住房屋拆舊建新，報告上由有關人員簽署了意見。

2013年7月，羅先生向湘潭市房屋安全鑑定辦公室提交了《房屋安全鑑定申請表》，有關領導在表上籤署了“請上級主管部門現場查勘認定”。

之後，市房屋安全鑑定辦公室出具了《房屋安全鑑定報告》，確定房屋為磚木結構，牆體為土磚牆，鑑定結論為“房屋安全等級為D級（整幢危房）”，處理建議為“停止使用，確保安全”。

2013年10月，嶽塘區政府召開私房建設審批例會，就村民提出的新建私房、四原維修申請進行逐戶審批，規劃部門和國土部門的有關領導和工作人員參加了會議，該次會議同意羅先生戶進行四原維修。

該次會議紀要中也載明：“對嚴格按照審批事項建房的，由嶽塘規劃分局和嶽塘國土分局確保在7個工作日內補辦《規劃許可證》和《用地批准書》手續”。

2013年12月，羅先生在《xx四原維修恢復建房承諾書》上簽字，承諾按照“四原維修”原則對舊屋進行維修恢復。2014年，羅先生拆除了原有房屋，在原宅基地上新建兩層樓房居住至今。

2016年7月5日，湘潭市人民政府發佈了徵收決定公告，稱因綠地公園建設項目需徵收部分集體土地，羅先生的房屋在徵收範圍內。2017年8月，羅先生收到《集體土地上房屋拆遷補償安置通知書》，但因補償款太低未能達成一致。

2018年4月，街道辦向執法局出具移送函，提出在棚戶區改造項目中，羅先生存在無證建設，請求立案調查處理。

區執法局分別向市國土資源局和市城鄉規劃局發出協查函後，先後向羅先生髮出限期拆除告知書、決定書，認定羅先生未取得建設工程規劃許可證，屬於違法建設行為，且無法採取改正措施消除影響，限羅先生三日內自行拆除。

羅先生不服，遂委託了在明律師事務所的李順華、謝瑞青律師，以嶽塘區城市管理和綜合執法局為被告，向湘潭市嶽塘區人民法院提起行政訴訟，請求撤銷被告作出的限期拆除決定書。

法院經審理後判決撤銷了被告的行政行為，後被告不服向湘潭市中級人民法院提起上訴。二審法院維持原判，當事人的合法權益得到保障。

【律師評析：經審批的“拆舊建新”不應認定為違建】

本案的主要爭議焦點是涉案房屋是否應認定為違法建築。

首先，羅先生居住的房屋已由市房屋安全鑑定辦公室鑑定為D級（整幢危房）。根據《房屋結構安全鑑定標準》，D級房屋的承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，整體出現險情，構成整幢危房，一般建議整體拆除。

雖然被告城管執法局主張羅先生已承諾“四原維修”，意味著只能維修恢復而不能拆舊建新，但事實上該房屋屬於危房，並無修繕價值，羅先生拆除舊房進行排危建設有其現實必要性。

所以，執法局關於羅先生“四原維修”只能維修、不能拆舊建新的主張屬於限縮解釋，明顯與客觀現實不符。

其次，羅先生建設房屋前，國土部門和規劃部門參加了私房建設審批例會，會議上對國土和規劃部門辦理建房手續、監管和驗收等工作職責均有具體規定，說明羅先生建設房屋前進行了有關行政審批程序。

被告執法局向國土和規劃部門去函調查涉案房屋情況時，有關部門出具的覆函證明羅先生所建房屋系經批准改建而成，由於行政審批職能原因未辦理房屋改擴建行政審批手續，但對“行政審批職能未辦理房屋改擴建行政審批手續”的具體原因，未作解釋說明。

因此，本案中，就羅先生建房未辦理行政審批手續一事，是否應歸責於其本人的情況不明。

《城鄉規劃法》第四十條第二款規定：“申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。”

而本案中，如果因國土部門的原因導致羅先生未獲得使用土地的有關證明文件，後續當然也無法繼續辦理建設工程規劃許可證。

此外，在被告執法局對羅先生的案涉房屋啟動違法建設調查之前，有關部門已經啟動徵收程序。而執法局在未查明案涉房屋建設的全面真實情況、未了解清楚有關部門未履行審批職能原因的情況下，即向羅先生髮出限期拆除決定書，屬於典型的“以拆違促拆遷”。

綜合以上事實，人民法院認為被告執法局作出的限期拆除決定部分事實不清、證據不足，依法判決予以撤銷，羅先生的合法權利得到了維護。

在明律師要提醒廣大被徵收人的是，收到有關部門的限期拆除決定書，不要慌張，無證不一定意味著房屋是違法建築。根據被徵收人的不同情況，對房屋合法性的認定也各有不同。這時，就需要被徵收人能夠辨別自身情況，及時提起法律程序，以免後續產生更加不利的影響。必要時，大家也可以委託專業律師介入處理。