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導讀：從兌付規模來看，2018年下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。2019年至2021年是房企的債務集中償還期。
來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
記 者丨張敏 北京報道
編 輯丨陸宇
圖 / 圖蟲
10月21日，一張董事長在內部會議上灑淚現場的照片在網絡上傳播，揭開了昔日百強房企三盛宏業資金鍊斷裂的冰山一角。
照片主角是三盛宏業董事長陳建銘。在本月上旬新出爐的《2019年胡潤百富榜》上，陳建銘以100億元的身家位居第398位。但公司的資金狀況並不樂觀，截至2019年6月30日，三盛宏業的有息負債達到269.5億元，超過250億元的淨資產規模。
三盛宏業起家於浙江舟山，項目主要集中在長三角地區，公司曾在2018年初提出“三年千億”的目標，並不惜舉債拓展。根據上海易居研究院的口徑，去年三盛宏業實現銷售額187億元，排名全國第114位。
在房地產業，為做大規模而承受高負債的情況並不少見，但三盛宏業的經營情況很不樂觀。Wind數據顯示，今年上半年，三盛宏業僅營收36.22億，經營活動現金流為-31.89億，投資活動現金流為-3.9億，籌資活動現金流為25.67億。
作為一種內部融資手段，三盛宏業曾在2017年向內部員工發行期限為12個月、收益率為12.5%的理財產品，但至今未能兌付，同時公司還存在欠薪現象。10月21日，三盛宏業上海、舟山等區域部分員工前往公司總部“堵門”討要說法，並最終迫使董事長陳建銘現身。
三盛宏業理財產品“爆雷”，是今年房地產企業面臨經營壓力的一個極端案例。近期，恆大濟南某項目因降價而引發業主“維權”；綠地湖南公司則被曝強制員工買房；華僑城、金茂則接連掛牌出讓旗下項目股權……
自2016年下半年至今，本輪樓市調控已持續了36個月，時長、力度和範圍均前所未有。其中，對融資渠道進行嚴厲管控，是今年樓市調控的一大特徵。與此同時，2019年至2021年，房企將迎來償債高峰期。雖然系統性風險尚未出現，但業內人士認為，一系列微小的跡象背後，企業即將迎來“至暗時刻”。
找錢“三十六計”
在公司內部發行理財產品，是房企的諸多融資手段之一。近期，為獲取資金，企業幾乎使出了渾身解數。
就常規融資手段而言，海外發債成為現階段最重要的渠道。根據中信建投的統計，2019年1-9月，房企海外債發行規模為483億元，超出2018年全年水平，同比增長26.98%，再創同期歷史新高。
在境內融資受限的大環境下，企業海外融資的成本也水漲船高。今年9月，房企海外發債的利率達到7.89%，環比上升149bp。其中，利率最高的為陽光城，票面利率達12.5%。
部分房企在此期間抓緊上市，寄望於搭上資本的“末班車”。10月下旬，天保集團和新力控股先後通過了港交所的聆訊，有望在近期登陸資本市場。這兩家房企的業務主要位於河北和江西，淨利潤尚不足10億元的規模，屬於典型的地方性小房企。
發家於安徽的三巽集團、起於常州的港龍地產，也在10月向港交所提交上市申請。這兩家企業同樣屬於百強陣營之外的小型房企。
10月22日，華僑城在北京產權交易所披露，將以47.12億元的總底價轉讓旗下“蘇河灣二期”，該項目的前身是公司在2016年以69億獲取的“地王”。這是10月以來公司掛牌的第二個項目。2019年以來，華僑城已將13個項目公司股權掛牌出讓。
近期，SOHO中國也傳出將旗下11個共享辦公項目——SOHO3Q打包出讓的消息。此前的9月，泰禾也繼續出讓旗下項目。上市、發債、出讓項目，房企通過各種渠道謀取資金，皆因當前的融資環境極其緊張。從5月開始，監管層就開始對房企的融資渠道進行嚴格管理。在一系列政策出臺後，私募、信託等渠道已經
大大收縮，銀行貸款也明顯受限。“今年是最近三年多來最緊張的時候，因為今年的調控政策裡面，對融資渠道的限制是最嚴的。”北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示。
堅持“現金為王”
前述人士所說的“最緊張”，還有銷售不暢的原因。今年以來，樓市調控依然嚴厲，信貸政策相對緊張，市場也進入下行期。儘管部分城市直接或間接地鬆綁政策，但總體市場狀況並不理想。
10月中旬，綠地集團湖南事業部被曝出強制內部員工買房的消息，並最終得到證實。該公司要求內部員工（包括試用期員工）必須在月底前購買一套綠地湖南的房產，“不完成者將被除名”。
2019年上半年，綠地實現房地產主業合同銷售金額1677億元，僅完成5000億銷售目標的33%。
相比之下，降價促銷是更為常見的手段。8月末，恆大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的營銷策略，集團旗下的區域公司均參與營銷。從實際效果看，恆大最終以價格讓步換來單月831億的銷售紀錄。此外，金地等房企在9月的銷售均價也出現下降。
但也因降價，10月，恆大在濟南的“濱河左岸”項目遭遇部分業主的維權。
根據58安居客房產研究院的跟蹤監測的全國50餘個重點城市，當前已有10餘個品牌房企在打折促銷，預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現。
前述房企人士表示，出現降價促銷行為，是有房企在四季度衝刺業績的考慮，同時也因企業開始意識到“救市”無望。7月30日召開的政治局會議首次明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。業界普遍認為，這一表態再度奠定了樓市調控不放鬆的總基調，並遏制了地方政府試圖鬆綁調控的衝動。
據21世紀經濟報道瞭解，強化銷售、保持現金流是今年房企的主要策略，到下半年，這種思路更為明確。總體來看，企業對“回款率”的重視程度堪稱前所未有，大中型房企對回款率的要求通常在80%以上。
在華僑城的2019年中報中，強調下半年堅持“回款”才是硬道理，加快項目去化。除了制定靈活的價格和銷售策略外，“對於去化難度大的產品，果斷決策，積極通過資產證券化、股權轉讓、資產處置等方式，快速盤活。”
6.1萬億債務壓頂
房企的資金狀況果真緊張了嗎？
從財務報表來看，今年前三季度，大中型房企的銷售額普遍增長，多數企業完成全年銷售目標較為理想。在融資端，大中型房企的優勢也較為明顯，個別企業甚至能以不到4%的成本完成發債。
但從一些細節可以看出，趨勢並不樂觀。以華僑城為例，截至今年上半年，華僑城的負債總額超過千億，其中短期借款為280億元，比去年末增加了130%。同期，華僑城的淨負債率為106.22%，較年初也有所提高。
“短期債務增加，是近期行業的一種普遍現象，也說明償債壓力正在加大。”上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示。
恆大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億元。從兌付規模來看，2018年下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。
億翰智庫也認為，2019年至2021年是房企的債務集中償還期。
該機構指出，從2015年行業寬鬆至2019年中期行業調控，房企現金流變動趨勢大概分為三個階段：2015-2016年四季度之前，公司債放開，房企擴大融資規模，經營性現金流入與流出同時擴大；2016年四季度至2017年，行業調控，融資收緊，債券融資規模降至冰點，現金流入收縮；2018-2019年，行業調控升級，融資渠道持續收緊，疊加債券到期影響，現金流入再度減少。
億翰智庫表示，截至2019年中期，第一梯隊的現金佔比有明顯提升。相比之下，第二梯隊房企的現金流淨額變動幅度最大，往返於正負數值之間，應警惕銷售回款率下降風險。第三梯隊的現金流淨額轉負，意味著企業面臨現金回款下降。
“總體收緊、梯隊分化”的現象，反映出房企抵禦風險的能力存在差別，在市場下行期，其策略也有所不同。嚴躍進認為，大型房企在融資成本上較有優勢，跨週期運營能力較強，系統性風險並不明顯；中型房企將不得不放慢擴張步伐，並努力維持資金的平衡；小型房企的融資渠道相對狹窄，更加依賴銷售回款，出現資金鍊危機的概率較高，這部分企業出現風險的概率較大，甚至可能出現債務違約潮。
“最難的時候還沒到來，因為今年上半年有一個融資窗口，有一批企業趁機補充了資金。如果融資渠道繼續緊縮的話，未來的資金風險有可能蔓延到數百億甚至千億規模的中型企業身上。”前述房企人士說。
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