房地產投資如何做好敏感性分析？

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投資工作中，敏感性分析表的應用十分廣泛，最常見的是招拍掛項目中，我們需要看到利潤率/IRR隨著地價的變化，以明晰我們的舉牌空間。

當然，敏感性分析表的用途可遠不止如此，比如通過它我們還可以做售價-利潤率敏感性分析，成本-利潤率敏感性分析，售價&地價-利潤率敏感性分析，成本&地價-利潤率敏感性分析等等。熟練掌握這個技巧以後，我們甚至可以做任何單變量及雙變量的敏感性分析。

但是，很多朋友卻對敏感性分析表的操作非常陌生，過於依賴測算表格的現有公式鏈接而無法靈活使用，或者測算公式出現問題以後也不知如何修改。這篇文章我們就一起來系統梳理一下敏感性分析，解決工作中的理解及操作障礙。為了便於大家理解，我從以下4個方面進行闡述：

1. 理解敏感性分析表

2. 單變量敏感性分析

3. 雙變量敏感性分析

4. 多變量敏感性分析

以上4個部分由淺到深，重點在2、3、4部分。

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1、理解敏感性分析表

我們首先通過一個最簡單的案例來理解Excel敏感性分析表的基本框架及操作要點。敏感性分析在Excel中主要通過“模擬運算表”實現。

通過計算不同成本、不同售價下的利潤率，回報率等測算結果的敏感性分析，在實際的測算和投資工作中較為常見。這類問題的基本操作步驟如下：

（1）輸入你需要測算的變量數據，例如：在列填入成本，在行填入售價。

（2）輸入你需要的計算公式，例如：測算利潤率=（售價-成本）/成本。到這一步形成了你的基本計算模型。

（3）接下來是建立，成本和售價變得的雙敏感性分析，也是關鍵一步。首先建立列和行的變量數據。

（4）在行和列的交叉點，輸入=基本計算公式的單元格。我在這裡的公式是=D2

（5）全選你的敏感性計算區域，選擇數據，插入模擬分析-模擬運算表。

（6）行選擇對應的售價，列選擇對應的成本，點擊確定，大功告成，形成了不同售價，不同成本對應的利潤率變化的雙敏感性分析表，減少了手動計算的工作量。

這裡需要注意，計算公式內的變量和公式一定要和敏感性內的引用源數據保持一致。

這其實就是一個最簡單的雙變量敏感性分析，理解這個步驟以後，我們再看後續部分就輕鬆多了。

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2、單變量敏感性分析

常用的單變量敏感性分析表有：地價-利潤率，售價-利潤率，成本-利潤率；地價-IRR，售價- IRR，成本- IRR。操作基本一致，我們以地價-利潤率敏感性分析為例做演示。

（1）輸入你需要測算的變量數據，在列填入起始地價130（萬元/畝），這裡務必注意：要同步將測算表中計算土地成本的畝單價鏈接到此處的130（萬元/畝），否則通過模擬運算表計算出來的利潤率不會有變化。

大家可以理解為：敏感性分析表中的地價變化—>測算表中土地成本變化—>測算表中利潤率變化—>敏感性分析表中的利潤率變化。

在行填入售價；由於我們只需要分析利潤率隨地價的變化，因此這裡的售價我們可不用填寫。

（2）輸入你需要的計算公式，測算利潤率=利潤表對應的利潤率。

（3）接下來是建立，地價-利潤率單敏感性分析，也是關鍵一步。首先建立列和行的變量數據，列為地價（畝單價）變量數據；行理應為售價數據，在此我們不用填寫，保留空格即可。

（4）在行和列的交叉點，輸入=基本計算公式的單元格。我在這裡的公式是=C2

（5）全選你的敏感性計算區域，選擇數據，插入模擬分析-模擬運算表。

（6）行選擇對應的售價（此處為“空格”，但仍然要選擇），列選擇對應的地價，點擊確定，形成了不同地價（畝單價）對應的利潤率變化的單敏感性分析表。

更換不同的行、列數據，我們便可得出售價-利潤率，成本-利潤率，地價-IRR，售價- IRR，成本- IRR的單敏感性分析表，大家可自行嘗試。

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3、雙變量敏感性分析

雙變量敏感性分析的操作步驟同第1部分基本一致，在此就不贅述了。只是需要強調一點，敏感性分析表中所應用到的成本及售價數據，相應地要將測算表中對應的成本及售價數據鏈接到此處，否則利潤率不會變化。

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4、多變量敏感性分析

理論上，在測算表中是沒辦法實現多變量敏感性分析的，在這裡的多變量敏感性分析主要還是指的雙變量敏感性分析，不過是其中的一個變量由多維橫向數據構成而已，類似這樣的情況：

第3部分的雙變量敏感性分析，售價的變化只能體現單個業態的變化，即要麼是高層售價和地價構成雙變量去反映利潤率的變化，要麼是商鋪售價或者公寓售價。而這種情況是高層、商鋪、公寓的售價同時按一定幅度（上面案例為5%）變化後，與地價構成雙變量去反映利潤率的變化。相比單一業態售價，這種情況更適合我們的實際情況一些，這種敏感性分析操作步驟也更加繁瑣一些。接下來，我們演示一下主要步驟：

（1）搭建如下表格框架：

黃色部分表示，當前我們定價為高層15000，商鋪25000，公寓20000，我們在此價格基礎上按5%的梯度進行調整；藍色表示地價的變化，此處變化幅度為10萬/畝；中間白色部分為利潤率的變化情況。

注意，同前面一樣，130需要鏈接到測算表中的地價，85%同樣需要鏈接到測算表中售價，以此來觸發測算表中的地價、售價變化。

130如何鏈接比較簡單，關鍵在於85%的鏈接，需要將“銷售預測表”中的：

高層售價鏈接為=敏感性分析!$L$6*敏感性分析!I3（其實就是15000*85%）；

商鋪售價鏈接為=敏感性分析!$L$7*敏感性分析!I3（其實就是25000*85%）；

公寓售價鏈接為=敏感性分析!$L$8*敏感性分析!I3（其實就是20000*85%）。

這麼做的目的，就是為了把85%帶入到測算表的計算過程中。

好了，基礎工作到這裡便差不多了，選中計算範圍，點擊數據-模擬分析-模擬運算表，設置引用的行、列單元格：

點擊確定，便出現結果：

如果出現數據不動的情況，可能是“計算選項”勾選為“手動”的原因，可以依次點擊“公式”-“計算選項”-“自動”切換即可。

好了，以上是敏感性分析演示的基本操作，大家不用按部就班，主要是明白其中計算的邏輯，掌握這個邏輯以後，就可以按照自己的需求去設置自己想要的敏感性分析結果了，別小看這個工具，有時候為了能把數據展現得更加清晰，這個工具可以省去大量的人工勞動呢！