開發商為什麼要做城市更新？

“城市更新”對很多開發商而言是個新名詞，但它在1958年就已經被西方的荷蘭提出，而真正現代意義上的城市更新也早在美國的60到70年代就已經進行過大規模的更新運動。在廣東深圳至今也有了10多年的歷史，但最初知道這個名詞多數人總以為是個拆房建房的過程， 雖然對城市更新的有著狹義的理解，也由此可見在房地產行業裡它一直不被開發商待見。

那麼 ! 是什麼讓無數開發商開始重視舊改了呢？

這要從2010年開始，城市的規模畢竟是有限的，一二線的中心城市的土地資源供應由此日漸稀缺。對城市建設和產業發展的需求開始無法滿足。 如我國的廣州、深圳等大城市在土地利用上已從“增量”步入了“存量”的發展階段。依靠傳統的招拍掛方式獲取土地資源，明顯已經讓開發商陷入狼多肉少，難以為繼的狀態。為解決土地供應問題和推動城市發展，ZF不斷推出舊改政策。讓開發商看到了契機，因此開發商將目標轉向城市更新，以求生存 。城市更新也由此成為開發商解決土地供應問題的重要渠道 。

相比傳統的地產開發主要以招拍掛形式獲取項目，城市更新則可由政府收儲或協議出讓方式獲取，同時城市更新也被認為是塊硬骨頭，項目一般有權力人眾多，時間長，搬遷成本高等難題，但相對當下拿地普遍的成本情況看，總體回報收益相對高。加之部分城市也陸續出臺城市更新的實施計劃，促使城市更新吸引了越來越多的房企參與。

市場機遇與發展趨勢！

對中國房地產來說，隨著1998年福利分房制度的取消，樓市迎來了爆發式的增長。自2017年新拐點的到來開始，二線城市、三線城市空置率分別高達22.2%和21.8%，遠高於一線城市的 16.8%，且商品房的空置率達到了26.6%。這意味著住房的需求已基本得到了滿足，部分地區甚至出現了一定程度的過剩，中國樓市正在逐步進入存量時代。

同時在“房住不炒”的總基調下，銀保監23號文的發佈，限制了房地產的前端拿地融資，銀行方面，除了滿足“422”要求的開發貸之外，銀行資金已基本淡出前融市場。房地產融資 “拿地”資金受限 ，而城市更新依然有可行空間 。 據小編得到的可靠消息，建行正在打算投資4千億支持舊改。（需要文件可以找小編交流）。

但是廣東大灣區的規劃經濟發展和國家資源的傾斜，廣東每年對全國人口的虹吸效應，廣東的住房需求依然強勁。根據貝殼研究院在其發佈的《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》中表示，近三年，大灣區平均每年增加150萬人口，深圳、廣州常住人口分別增長165萬和140萬。大量人口湧入使大灣區住房缺口擴大， 灣區11城中有8城住房自有率低於60%，尤其深圳僅為23.7%。白皮書引述聯合國預測的數據稱，未來10年大灣區城市人口增量將超1000萬，其中廣州增加338萬人，深圳增加263萬人，佛山、東莞增加100萬人左右。今年《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發出通知，中央政府希望把粵港澳灣區建成未來的世界第四大灣區，高度繁榮發達的世界級城市群以及中國新的經濟增長極。著力推進“三舊”（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造，即城市更新。眾多開發商為此積極佈局大灣區搶佔市場份額。

粵港澳大灣區是熱門

隨著粵港澳大灣區規劃的重磅出臺，眾多房企紛紛南下大灣區。克而瑞研究數據表明，在大灣區內拿地規模排名前 30 名的企業新增土地儲備總量佔比達 48.7%，包攬了近一半的成交土地。其中碧桂園土儲建面，均位列榜首。位居第二的恆大16年開啟總部搬遷深圳，目前已經把深圳作為自己發展的新主場。

作為本土企業的越秀地產、保利發展更是將策略定為“深耕”粵港澳大灣區。據瞭解2018年越秀地產90%以上的投資都在粵港澳大灣。總部遷入廣州的升龍集團在2017年佈局廣州舊改，目前已經在廣州拿下5箇舊改項目。過去一向在公開招拍掛市場拿地的旭輝，更是表示要以舊改切入大灣區，目前已進入包括惠州、東莞、中山等8個城市，共鎖定了30餘個項目。和昌集團南下遷入深圳，拿下了深圳、廣州在內一共4個項目。深圳“舊改之王”佳兆業更是有著大量的舊改土儲，且100%集中在大灣區。

結尾

有人說”城市更新是城鎮化進入高級發展階段調整城市結構，調整存量資源，提升城市發展質量的一個必然之路”。如同許多發達國家所經歷過的城市更新一樣，今天中國也有很多城市也在開始為“大都市病”的問題進入同樣的一個歷程。城市更新是城市化的必然結果，同時它也將為城市的發展帶來新的活力。

城市更新從2009年開始，已有整整10年時間，其項目開發週期長、資金壓力大、規劃難度高、關係複雜等問題，使得舊改項目存在很多不確定性，曾讓很多開發商萬分苦惱 。為擺脫匆忙應對政策變動的不利局面，9月4日 的71號文和三年行動計劃，更是透露著廣東省將全面推動全省“三舊”改造。但是針對政策的不確定性，拆遷時間成本的不可控等風險問題。我們有必要透 過現象看本質，擺脫匆忙應對政策變動的不利局面，從其本質和內在邏輯出發，以不變應萬變的思維模式去解讀政策。

不少開發商或跨行業的新開發商紛紛湧入灣區開拓城市更新市場，不少村集體都在待價而沽，僧多肉少。我們有必要深入瞭解村集體，如何與他們打交 道，規避風險，更高效的推進項目。

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