01
城北人民终于等来了这一天！
就在昨晚，期待已久的城北万象城住宅组团幸福里，领出首张预售证。
首期将加推1、2、14号楼，共计596套房源。主力户型约88㎡三房一卫，100-108㎡三房两卫，及131㎡四房两卫。精装均价26500元/㎡，带3000元/㎡装修。
价格无悬念，与几个月前坊间盛传的一致。
幸福里一房一价表
一房一价表显示，总价在200-250万这一区间段的，共有210套，以88㎡中间套为主；250-300万这一区间段，是首开主力总价段，共有305套；300-400万之间最少，才81套。
1幢2单元2304室价格最贵。建筑面积约131㎡，总价近368万。
2幢102室、103室价格最便宜。建筑面积约88㎡，总价还不到205万。
根据销售公示方案，幸福里登记时间为10月28日9:00-10月30日20:00，共持续3天。首套验资50万，二套验资100万，一次性付款验资200万。
注意了！无需冻结资金，购房者只需提供银行活期、定期存款证明即可。
02
城北万象城由17万㎡商业、1幢写字楼及14幢住宅（推广名：幸福里）组成。
住宅部分位于地块西侧，由一条内部道路，分割成南北两部分。 1-7号楼为南向组团，9-15号楼为北向组团。
住宅西面、南面均为天然河流。
东侧是杭州第二座万象城，以及285米高的城北地标写字楼，杭行路地铁站点就设在良运街与杭行路交叉口。
幸福里首开楼幢示意图
首期开盘楼幢中，1、2号楼位置显然更佳，南向是天然河流，北向为中央园林；14号楼靠近主干道良运路，目前道路在施工，地铁通车后，道路的噪音影响会比较大。
88㎡在售楼处内做了清水样板间，是热门的三开间朝南格局，不足之处是只有一个卫生间。不过，小户型房源量不多，只有2、4、11、13、14号楼有，首期推出量占了近一半。
承价能力略高的，可以考虑100-108㎡，多一个卫生间，主次卧、客厅的尺度也会比88㎡大个20-30公分。
临近开盘，现场看房的人很多，停车场内停满了车。上周日下午4点多，我去看房时，满满当当全是人。
好些个竞品楼盘，就在售楼处门口截客。
据现场置业顾问透露，前期到访客户约有一万余组。有的置业顾问，为方便通知客户，特地建了意向客户群（上限500人），一建就是4个。
昨天一早，还有粉丝留言来问：2.65万/平的幸福里，要去摇吗？晚上，预售证出炉后，又有粉丝放豪言：未来，勾庄房价将向万达看齐，至少有一万价差。
作为城北今年为数不多的重量级新盘之一，幸福里究竟有多热，马上就揭晓。
03
幸福里热度居高不下，很大一部分原因是：一二手房倒挂显著。
价差究竟有多大？
去年底，海德公园最后174套房源，号称“万元倒挂”，最终吸引5937组家庭登记，中签率仅2.93%。
海德公园实景
幸福里均价26500元/㎡，去除3000元/㎡装标，毛坯均价23500元/㎡。相比海德公园21526元/㎡，贵了近2000元/㎡。
考虑到地铁、万象城等因素加成，这点涨幅算是合理。
更好的参照，或许是一路之隔的万科杭宸。两者外部配套几乎一致，且都是精装交付。
手边买房数据显示，杭宸最近一套成交，发生在10月12日，一套89㎡中高楼层房源，成交单价31320元/㎡。
一路之隔的万科杭宸
若以此为参照，幸福里存在近5000元倒挂，红利指数虽不及以前，但也不算低了。
其实放在今年7月之前，“万元倒挂”还是有的。
我看了下成交样本，发现不少89㎡小户型，成交价在3万5-3万7之间，最贵的甚至接近4万。
也就是说，因为二手行情的趋冷，正在导致价差不断缩水。
中介告诉我，今年7月初交付的海德公园，平均成交总价已经下调了25万左右。
04
所谓价差，并非固定不变，而是随行情不断调整的。
面对不可预计的行情，以及长达3年的交付周期（幸福里2022年交付），身边有个别投资客朋友，仍在犹豫要不要摇幸福里。
朋友小杨是新杭州人，名下无房票，最近一两年，一直用父母名义摇一些投资红盘。
他算了一笔账：若全款投200万下去（部分信贷资金），理财按4个点算，三年就是24万。再加上利息，将来单价不卖到3万以上，就是亏。
幸福里约88-131㎡户型图
“现在二手行情这么差，以后谁也说不准啊。”
最关键的是，因为是期房，不能抵押，200万资金至少要占用三年时间，什么事都做不了。
小杨的另一重担忧是：
幸福里的户型，不是特别突出。89㎡只能做三房一卫，还是中间套。而杭宸的89㎡小户型，可以做到三房两卫。
等到交付，杭宸早已满两年，加上房源量那么大，幸福里或许卖不过杭宸。
但这样的“担忧”，估计会被彻底淹没在报名的人山人海中。因为在杭州任何一个城区，双地铁+购物中心的住宅，房价一定是独一档的。
用现在周边住宅的二手房价来衡量幸福里，可能本来就不够严谨。
05
楼市行情虽略有起风，但可以预见的是，幸福里登记户数仍然会非常惊人。
为什么这么说？
总价在200-250万之间，是刚需主力承受的总价段。
目前，这一价格段在杭州新房市场，可选择余地并不多。主要集中在富阳、临安、大江东、超山等远郊板块；有的甚至连远期地铁规划都没。
幸福里样板间门口展示的装标明细
幸福里双地铁（4、10号线杭行路站）、万象城综合体这两大优势，光是TOD概念，已足够吸引人。虽位于余杭区，却是政府重点开发板块，各项利好规划相继落地。
在城市开发版图上，地铁+综合体足够形成一个新的中心。
如此巨大的光环笼罩下，88㎡三房一卫的户型劣势，也就显得不再重要。
更何况，户型退化并非只有幸福里一家。接下去即将入市的纯新盘，大多都会面临同样的境况。尤其是偏改善新盘，起步户型就在100㎡以上。
还能看到88㎡三房，身为刚需的我们，已经很欣慰了。
再者，舆论对楼盘的中签率，也会产生一定影响。
自去年华润拿地后，幸福里就成为市场关注焦点。如今价格又低于板块限价，一哄而上想买一套的，自然会非常多。
总价又不算高，投资门槛低，自住也非常有吸引力，干么不摇一套呢？
眼下，楼市多个热门红盘，中签率普遍不高。在行情未大幅退潮前，红盘热度仍会延续下去。
so，你准备摇了吗？
閱讀更多 樂住杭州 的文章
