房企三季報依舊向好，後續關注地方長效機制與五年期LPR變動「西南地產周觀點1027」

市場行情

上週申萬地產板塊上漲1.58%（同期上證綜指和滬深300分別上漲0.57%和0.71%），周成交額522億，環比減少了18.4%，板塊表現強於大市。板塊中“魯商發展、新城控股、濱江集團、大連友誼、市北高新”等表現強勢，“皇庭國際、萊茵體育、合肥城建、粵泰股份”等跌幅居前。港股通地產股“新城發展、雅居樂、遠洋、佳兆業”等表現強勢。

行業跟蹤

1)政策方面：

上週政策面總體較為平淡，前周出現了關於樓市購房資格政策寬鬆的傳聞，包括南京六合、環京燕郊、三亞、天津等地，上週並未出現被叫停等情形。在北京民間舉報的2019Q3宏觀經濟形勢分析會中，有學者對房產稅展開激烈爭論，但對市場發展的長效機制形成了共識。10月24日中央政治局會議召開，主要強調了要堅持和完善中國特色社會主義制度、推進國家治理體系和治理能力現代化，提出了三個總體目標。根據政治局會議通稿表述，對“制度”這個關鍵詞提的比較多，對經濟、房地產等均無任何表述。我們對四季度的政策總體判斷“10-11月是調控利空政策空窗期,12月可能會有地方出臺地產長效機制（這個東西核心是中央檢測市場熱度、波動、風險指標，設定區間，調控政策及執行權限放到地方，地方調控出來問題要被追責，不出問題中央一般不干預），高價盤會逐步進入市場、城際調控協商機制可能也會出臺，這是最值得關注的。至於房地產稅，等到明年3月再看。

10月24日，深圳召開公共住房專題會議，表明2035年前的公共住房建設用地已經全部落實，2020年底將全面完成十

海南省新一輪戶籍制度改革實施方案自2019年10月19日起試行，方案基本取消本省(除三沙外，下同)的落戶限制。省內居民，可在有合法穩定住所(含租賃，下同)的城區、建制鎮的社區落戶。省外居民，取得本省居住證並參加海南省城鎮從業人員基本養老保險(暫不含臨時養老保險繳費賬戶)和海南省城鎮從業人員基本醫療保險的，可在有合法穩定住所的城鎮社區落戶。同時海口市住建局通知，嚴禁商品房銷售過程中捆綁銷售、變相要求購房者選擇二次裝修或升級裝修等行為；嚴禁商品房銷售過程捂盤惜售或者變相囤積房源等行為；嚴格落實商品房網籤備案管理有關規定，商品房買賣合同簽訂之日起30日內進行網籤備案。

2）市場方面：

2019年10月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%，本月1年期和5年期以上的LPR報價均與上月報價持平。我們維持後續會降的判斷，重點關注5年期LPR下降時間。

10月21日統計局公佈住房房價數據，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點（深圳、上海較強，北京和廣州較弱）；二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，上月為持平。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點。同比方面，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅均回落。

根據我們跟蹤的43重點城市來看，上週新房銷量環比下滑18%（一線環比下滑27%、中心城市下滑11%、被輻射三四城市下滑23%、其他

投資建議

24日政治局會議未提房地產調控等問題，“調控政策空窗期”疊加房企三季報，後期關注五年期LPR變動、地方長效機制、恆大回A、保利物業分拆上市等事件，我們維持板塊“強於大市”投資評級。A股推薦“萬科、金地、保利、華夏幸福、中南、華髮、榮盛、藍光、陽光城”等，港股通推薦“融創中國、碧桂園、佳兆業、旭輝、寶龍、融信、金茂、龍光等。

重點推薦

萬科：業績符合預期，土儲補充積極

結算量穩步增長，盈利能力穩定。2019年前三季度公司結算規模穩步增長，其中地產開發業務結算金額2125.7億元，同比增長26.9%，結算面積1455.0萬方，同比增長13.6%。盈利能力維持穩定，前三季度公司綜合毛利率、淨利率分別為36.0%和12.8%，同比分別提升1.2和0.4個百分點，地產業務結算毛利率27.6%，同比維持穩定。另外，公司三項費用率同比均維持平穩，而由於部分城市地產市場調整，公司對個別項目進行存貨跌價準備計提，前三季度，公司計提存貨跌價準備11.4億元，截至三季度末，公司存貨跌價準備餘額為30.6億元。截至2019年9月末，公司已售未結算金額約為4474.3萬方，對應合約金額6363.4億元，公司未來可結算資源充沛，業績具備保障。

銷售穩步增長，合理補充土儲。前三季度公司實現銷售金額4756.1億元，同比增長10.2%，實現銷售面積3061.6萬方，同比增長5.5%，銷售均價15535元/平方米，同比增長4.5%，累計新開工面積3243.4萬方。拿地方面，第三季度公司新增62個項目，總建築面積1479.0萬方，權益建築面積1155.3萬方。前三季度，公司累計新增116個項目，總建築面積2832.1萬方，權益規劃建面2042.0萬方，按權益金額計算81%位於一、二線城市。總土儲方面，公司在建總建面約10587.8萬方，權益建面約6275.4萬方，規劃中總建面約5594.2萬方，規劃中權益建面約3629.4萬方。

短期償債能力強，長期負債規模穩定，淨負債率可控。截至三季度末，公司總有息負債規模為2306.3億元，比去年同期減少5%，其中長期有息負債1678.0億元，佔比約為74.0%，公司短期償債能力強，截至三季報末，在手現金1072.4億元，對短期有息負債628.3億元的覆蓋倍數為1.7X，同時，截至三季報末，公司淨負債率為50%，同比2018年三季度末維持穩定。

盈利預測與投資建議。預計公司2019-2021年EPS分別為3.

金地集團：業績大幅增長，持續深耕一二線

業績實現大幅增長，盈利能力穩中有升。2019年上半年，公司結算收入實現可觀增長，上半年結算收入200.3億元（+54.0%）。盈利能力方面，上半年公司綜合毛利率40.3%，同比提升1.7個百分點，淨利率22.8%，同比提升2.9個百分點，管理費用率7.4%，同比下降1.8個百分點，全年管理費用率有待持續改善，同時，銷售和財務費用率合計僅為2.9%，期間費用率控制能力持續增強，整體公司盈利能力穩定並在業內領先。

銷售單價大幅增長，回款率超過80%。2019年上半年，公司實現銷售金額855.9億元，同比增長35.7%，銷售回款較好，回款率超過80%。上半年實現銷售面積428.0萬平方米，同比增長14.0%，銷售單價19992元/平方米，同比大幅增長20%。公司在一二

持續深耕一二線城市，上半年投資力度略有增強。上半年，公司土地總投資額約554億元，新增了約675萬平方米的總土地儲備,土地投資力度較上年同期略有增強，拿地單方成本8207元/平方米，較上年同期的10161元/平方米下降了20%。公司繼續深耕一線城市及核心二線城市，上半年在一線、二線及三四線城市的總投資額佔比分別為14%、63%和23%。截止2019年上半年末，公司已佈局到54個城市，總土地儲備約為4760萬方，權益土地儲備約2,550萬平方米，一二線佔比80%。

融資成本依舊較低，短期償債壓力尚可。截止2019年上半年末，公司融資成本僅為4.87%，與18年末基本持平，在業內具備較強比較優勢。總有息負債為838.7億元，同比增長17%，導致中期淨負債率為78.0%，較18年末提升了20.6個百分點。其中長期有息借款6

保利地產：

結算規模穩步增長，盈利能力顯著提升，物業板塊向港交所提交上市申請。2019年上半年，公司竣工面積1167萬方，同比增長53.3%，得益於結算規模的提升和結算單價的增長，公司盈利能力顯著提升，上半年公司實現毛利率39.8%，同比提升4.4個百分點，地產板塊結算毛利率高達41.0%。上半年公司淨利率18.23%，同比提升2.6個百分點，並由於公司結算權益比提升，公司歸母淨利率同比提升3.1個百分點為14.0%，歸母淨利潤同比增速高達53.3%。同時，公司期間費用率8.6%，與上年同期基本持平，投資收益中對聯合營企業的投資收益7.4億元，上年度為3.4億元，顯著增厚公司業績。物業方面，截止2019年4月末，保利物業合約管理面積3.7億方，在管面積2.0億方，其中外拓面積0.9億方，未來隨著資本市場助力，公司在外拓物業和商業物業輕資產管理輸出方面或將持續受益。

銷售穩步增長，長三角和珠三角銷售合計佔比約5成，回款率高達86%。2019年上半年，公司新開工面積2894萬方，同比增長22.7%，實現簽約金額2526.2億元，同比增長17.3%，實現銷售回款2168億元，回款率高達86%，同比提升8個百分點，為業內標杆。實現簽約面積1636.5萬方，同比增長12.6%。其中，

一二線為新拓土儲主力，融資面持續優化。2019年上半年，公司新增計容建面826萬方，總對價533億元，一二線金額和麵積佔比分別為78%和60%，三四線的拿地主要集中在珠三角、長三角城市群。截至報告期末，公司用有待開發面積7618萬方，其中一二線城市4614萬方，佔比高達60%以上長三角和珠三角佔比高達46%。截止2019年上半年末，公司有息負債總額2710億元，加權融資成本僅為4.99%，淨負債率76.6%，較上年末降低4個百分點，融資面持續優化。上半年公司完成5億美元債和15億元中期票據發行，另有150億元公司債額度。

預計2019-2021年EPS分別為2.01元、2.49元、3.08元，公司毛利率水平可能觸及高位，獲地成本有一定壓力估值短期較高，給予公司2019年8倍估值，對應目標價格16.10元，下調至“增持”評級。

中南建設：結算規模快速增長，盈利能力逐步提升

上半年結算規模大幅增加，盈利能力有待持續提升。上半年公司營業收入和歸母淨利潤分別實現52.3%和41.6%的高增長，盈利能力維持穩定，截至上半年末預收賬款為1283.3億元，同比增長17%，公司未來可結算資源充沛，業績具備保障。由於結算結構差異，上半年公司綜合毛利率20.0%，同比下降2.3個百分點，上半年公司淨利率為6.2%，同比下降0.5個百分點，考慮到公司未結算資源內含毛利率高於18年結算毛利率，預計全年結算毛利率、淨利率將高於18年全年。

高增長後銷售維持穩健增長，回款情況良好。2019年1-6月公司實現合同銷售金額812億元，同比增長24%，銷售面積約645萬平方米，同比增長24%，全年銷售規模有望突破1800億元。平均銷售價格12594元/平方米，與上年基本持平，其中在一、二線城市銷售面積佔比約41%，銷售金額佔比約46%。同時，上半年公司經營性現金流入580億元，為一年內到期有息債務的3.5倍，現金回款情況良好，經營風險可控。

上半年適當增加一二線城市資源佔比，下半年拿地力度或持續增強。2019年1-6月公司新增27個項目，新進入濟南、廈門、揭陽等城市，新增計容建面420萬平方米。由於在濟南、杭州、廈門、西安等二線城市核心區位增加較多資源，新增項目平均地價約6300元/平方米，比去年全年4300元/平方米的地價水平明顯提高。截止2019年6月末，公司總土儲4523萬方，其中在建計容建面3214萬平方米，未開工計容建面1309萬平方米，總土儲中一、二線城市面積佔比約39%，三四線城市面積佔比約61%。

總有息負債規模可控，短期償債能力顯著提升。截至2019年6月末，公司總有息負債規模為685.5億元，但在類似銷售規模的房企中處於低位，上半年末公司短期有息負債167.6億元，佔總有息負債的24%，較18年末減少了7個百分點，在手現金充沛，上半年末公司在手現金249.5億元，現金短債比1.5X，較18年末顯著提升。

預計2019-2021年EPS分別為1.09元、1.90和2.45元。考慮到公司土儲貨值充裕，盈利能力和淨負債率持續改善，首次覆蓋給予“買入”評級，並給予公司2019年10倍估值，目標價10.90元。

華髮股份：毛利率提升明顯，中期分紅超預期

毛利率大幅提升、首次中期擬分紅派息。公司中期業績整體表現平穩，業績增速明顯低於營收的原因：1）高價盤結算比重提升導致2019H1土地增值稅同比增長216.9%至14.1億；2）銷售費用和利息支出同比增幅顯著高於營收增速；3）去年同期有5.7億的聯合營企業投資收益而報告期僅0.2億；4）少數股東權益同比大幅增長至2.7億。考慮到上半年銷售毛利率同比大幅提升9.7個百分點至35.0%、四季度結算比例提升以及聯合營投資收益在下半年確認，預計公司業績增長主要在下半年體現。此外，公司擬首次進行中期派息，每10股派息2元（含稅），表現超出預期。公司可分配利潤充裕，此後中期分紅或成為常態。

銷售逆勢高速增長，明年貨量依然充沛。2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。上半年公司權益銷售額排名在行業TOP35，銷售增速大幅超越同行及行業平均水平，實現逆勢高速增長。公司佈局一線及強二線，主打中高端改善型產品，上半年銷售均價24,345元每平米，在TOP35房企裡面位居前列。下半年公司新推貨值多於上半年，預計全年實現銷售額950億（+63%）。截止上半年末公司在建面積1

下半年拿地或提速，大灣區積極儲備城市更新項目。報告期公司新開工338.9萬方，相當於2018年末公司留存的土儲僅剩411.1萬方未開工。考慮到上半年土地市場過熱，公司拿地相對謹慎，獲取土地計容建面僅97.2萬方，主要位於上海、天津、武漢、珠海等核心城市，下半年隨著土地市場迴歸理性公司面臨更多的拿地機會。此外，公司在大灣區的城市更新業務穩步推進，除珠海外，公司已在廣州、深圳、中山、江門等城市積極儲備城市更新項目。

預計公司2019-2021年EPS分別為1.56元、2.19元和2.93元。考慮到公司週轉速度加快、銷售大幅增長、信用評級調升，給予公司2019年7倍估值，目標價10.93元不變，維持“買入”評級。

融創中國：業績如期高增長，下半年貨值充沛

業績大幅增長，盈利能力穩中有升。報告期公司結算面積536.0萬方，同比大幅增長51.4%，結算金額73

銷售規模位居行業TOP5，下半年貨值充沛。2019年上半年，公司實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%，位居行業第五，權益銷售比例為69%，上半年公司總共可售量約3700億元，新推2000億元去化率約70%左右。上半年累計合約銷售均價14,550元/平方米，同比下降9%。展望下半年，公司可售貨值充沛，預計總可售資源約5722億元，其中存量貨值約1665億元，新推貨值為4057億元，其中一線、二線及強三線推盤量佔比分別為6%、74%和20%。

土儲充足質量高，下半年嚴控拿地。2019年上半年公司新增土儲約4718萬方，同比增長約60%，權益佔比約61%，拿地成本較上年持平。公司於今年5月以來基本停止招拍掛拿地，嚴格控制拿地節奏。截至2019年8月，公司總土地儲備2.13億方，平均土地成本4307元/平方米，總貨值約為2.82萬億，其中83%位於一、二線城市，土儲規模充裕質量較高。

流動性充裕，短期償債能力強，槓桿率有望持續下行。2019年下半年公司剛性到期的有息負債約為442億元，而在手現金為1380億元，覆蓋下半年到期有息負債3.1倍。截至2019年上半年末，公司有息負債總額3021億元，相比去年末增長了32%，導致年中淨負債率有所上升。未來隨著嚴控拿地支出、利潤釋放和淨資產的快速累計，年末淨負債率有望明顯改善。2019年上半年，穆迪、標普、惠譽等機構再次上調公司信用評級，並展望為穩定。

預計公司2019-2021年EPS分別為5.68、7.24和9.23元，考慮到公司盈利能力穩定，給予2019年7倍估值，對應目標價44.26港幣，維持“買入”評級。

佳兆業：業績超預期，淨負債率明顯回落

業績增速超預期，毛利率小幅走高：2019年上半年公司業績表現超出市場預期，業績增速明顯高於營收的原因：1）銷售毛利率有所提升，從去年同期的31.5%提升到33.4%；2）成本管控得力，各項營業開支增速明顯低於收入增速；3）匯兌損益及資產減值同比大幅減少，從去年同期的8.1億減少到2.0億；4）報告期公允價值變動同比提升200%至3.9億，而少數股東損益大幅減少5.9億。

銷售增速亮眼，大灣區貨值充裕：報告期公司實現權益銷售金額347億，同比增長37%（銷售均價17,700元每平米，基本持平）。從貢獻結構上看，舊改轉化的項目佔比33%，從貢獻區域上看大灣區佔58%，深圳佔比30%。下半年公司預計推盤1200億（權益口徑），其中大灣區佔61%、長三角佔比14%、華西佔比13%，保守按45%的去化率估計，完成全年權益銷售目標875億難度不大。

舊改儲備豐富，廣深項目含金量高。作為城市更新領域的代表，公司在舊改方面優勢明顯。截止到2019年6月末，公司已經納入土儲的舊改項目在大灣區有704萬方（對應貨值1890億，土地成本僅2,692元每平米），在上海有21萬方（對應貨值85億，土地成本13,067元每平米），潛在毛利率高。尚未納入土儲的舊改項目佔地面積3200萬方，貨值約2萬億，廣州和深圳佔比約60%。

淨負債率明顯回落，負債結構有所優化。報告期末公司淨負債率為191%，相比2018年底下降了45個百分點，持有現金300億，相比去年底提升了31%。報告期公司主動進行負債優化，迄今回購5.6億美元優先票據，令2019年底到期票據本金減少至1.4億美元。報告期末公司平均資金成本8.6%，相比去年末小幅上行0.2個百分點。

預計2019-2021年EPS分別為0.56元、0.65元、0.72元。考慮公司在大灣區土儲貨值充裕，淨負債率大幅改善，維持“買入”評級，目標價4.20港元不變。

旭輝控股集團：盈利能力穩中有增，拿地權益有所回升

核心淨利潤穩健增長，盈利能力保持強勁。2019年上半年，公司實現營業收入200.6億元，同比增長8.9%。2019年上半年公司銷售毛利率為29.6%，同比增加6個百分點，維持在行業優良水平，銷售淨利率為22.0%，同比基本持平，核心淨利率14.3%，同比增長1.0個百分點。2019年上半年公司實現歸母核心淨利潤28.7億，同比增長17.3%。公司自上市以來持續實現了核心淨利潤的穩健增長，表現出強勁的盈利能力。地產開發下半年結算金額預計明顯提升，全年業績無憂。

上半年銷售高速增長，下半年可售貨值充裕。公司在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%，銷售回款率比2018年末增長8個百分點至95%，在業內領先。由於銷售結構改善及產品力的提升，上半年公司銷售均價約為17400元每平米，同比增加13.7%。從結構上看，

多元化方式拿地，權益比明顯提升。在拿地方面，公司採取招拍掛、併購、舊改、商業勾地多元化拿地方式，1-7月公司新增建築面積878萬平方米，權益地價324億元，拿地金額權益佔比提升至74%，拿地成本僅4967元每平米。公司順應首置首改主流需求調整佈局結構，2019年新增項目首置首改佔比提升至74%，上年同期為45%，二線城市拿地佔比從上年的54%提升至81%。截止7月末，公司累計土地儲備達6300萬方，總貨值9800億，其中一二線及準二線佔比高達89%。另外，公司在大灣區通過合作開發加舊改模式，在8個城市，合計鎖定逾30個項目，預計總建面約600萬平方米。

槓桿總體可控，融資成本保持低位。2019年上半年公司資本結構持續改善，截止上半年末公司淨負債率約為69.5%，比去年同期降低2.5個百分點，一年內到期債務比約為18%，槓桿水平安全可控。公司不斷拓寬融資渠道，境內外融資渠道暢通，境內外債務佔比分別為60%、40%。2016年以來公司加權融資成本均控制在6%以下的水平，2019年上半年末公司加權融資成本約為5.9%，較2018年末略升0.1個百分點，融資成本在同規模房企中優勢依然明顯。預計 2019-2020 年 EPS 分別為 0.95元、1.20元，考慮到公司銷售增長持續，各項指標均衡向好，未來增長空間確定性強，維持“買入”評級，目標價 5.78 港元。

融信中國：淨負債率改善超預期、下半年拿地保持彈性

業績增長符合預期，下半年毛利率有望維持。公司前三年較高的銷售增長逐步進入到業績兌現階段，上半年公司結算區域主要位於杭州、福州、阜陽、上海等地，結算金額大幅增長帶動業績增長。上半年公司的銷售毛利率為23.9%，相比去年底略有提升，展望下半年預計毛利率依然能維持在24%左右的水平。

銷售增速放緩，銷售單價依然搶眼。2019年上半年公司實現銷售金額567億（+4%）、銷售面積282萬方（+11%），銷售單價為20100元每平米，在TOP50房企裡面名列前茅，銷售權益比約55%，銷售去化率約70%，銷售回款率約80%。公司定位品質地產開發商，聚焦高效能城市，堅守中高端住宅市場，下半年預計新推1200億（長三角佔55%、海西佔22%），假定去化率維持不變，全年有望實現1400億銷售目標。

淨負債率改善超預期，安全性明顯提升。今年上半年公司大力優化債務結構，短期債務佔比從2018年末的40%降低到2019年中的31%，平均融資成本從2018年末的7.1%下降到6.9%，貨幣資金從2018年末的250億提升至2019年中的319億，增長27.6%。截止到2019年中，公司的淨負債率為77%，相比2018年末下降了26.8個百分點，降幅超出市場預期。

總土儲穩定增長，下半年拿地保持彈性。公司按“1（核心一二線）+N（周邊輻射城市）”佈局，目前進入43個城市，截止到2019年中，公司總土儲2654萬平米，權益比約53.3%，平均土地成本4465元每平米，相當於今年上半年銷售均價的22.2%。上半年公司新增土儲421萬方（平均溢價率僅12.6%），總土地對價177億，公司權益地價84億，拿地相對謹慎，下半年公司拿地保持一定彈性。

結合對標公司估值和公司的土儲佈局和槓桿顯著改善，給公司予2019年6倍PE，對應目標價13.03港元，維持“買入”評級。

寶龍地產：銷售逆市高增長，商業地產提估值

業績增長符合預期，毛利率再度提升：受益於公司2016年以來住宅銷售的發力，公司地產開發結算持續放量，為業績穩健增長奠定基礎。2019H1收入口徑物業銷售佔比85.7%，而其中住宅貢獻70.5%（2016年這一數字僅為27.2%）。公司自2016年以來加大對住宅開發的投入力度，通過“商業+地產”模式拿地，嚴控土地成本，深耕長三角區域，目前銷售表現逆市增長態勢。上半年公司銷售毛利率再度提升，達到38.8%的歷史高位，帶動淨利率提升至19.7%，同比上升了0.8個百分點。

銷售逆市高增長，受益於低基數和區域深耕：2019年上半年公司實現合約銷售額292.0億，同比增長78.7%，增速遠超行業水平，在TOP50房企裡位居前列。年中公司提升年度銷售目標10%至550億，下半年公司可售貨值約631億（長三角佔78.1%），保守按45%的去化率，預計公司2019年銷售額580億，增速超過40%，未來三年合同銷售增速預計能維持在30%左右。

拿地開創新模式，土儲成本優勢突出：公司15年商業開發運營的積累對住宅項目獲取的協同優勢日趨凸顯。除了類似新城控股“商業+住宅”的勾地模式，類似龍湖集團的“商業+地鐵”模式也開始發力。報告期公司在杭州、南京獲得地鐵上蓋優質項目，均由公司控股操盤，可售部分預期毛利率均超過50%。截止上半年末公司土儲建面約2437萬方，總可售貨值超過3000億，土地平均成本僅2701元每平米，佔2019H1銷售均價的16.5%，土地成本優勢十分突出。

攜手騰訊開啟商業數字化，融資成本穩健下降：公司與騰訊設立合資公司，打造面向行業的商業數字化創新應用。公司的商業地產類型豐富，覆蓋面廣，2019年計劃新開業6家，預計年末開業商場達到45家，總可租賃面積（不含委託管理）為315.1萬方。上半年末公司有息負債規模約495.9億，平均融資成本僅6.24%，相比去年末下降0.24個百分點。預計公司2019-2021年EPS分別為0.96、1.25和1.49元，考慮到公司商業估值逐步呈現，給予2019年6倍估值，調升目標價至6.38港幣，維持“買入”評級。

公司公告

【中海|季度業績】2019年前9個月，中海的經營業務收入為港幣1219.5億元，同比上升9.9%，經營溢利為港幣440.3億元。目前已完成全年3500億港幣銷售目標的82.92%。

【萬科|季度業績】2019年1-9月，公司累計實現營業收入2,239.1億元，同比增長27.2%；實現歸母淨利潤182.4億元，同比增長30.4%。其中，第三季度萬科實現營業收入845.9億元，同比增長20.8%；實現歸母淨利潤64.0億元，同比增長31.6%。

【綠地|季度銷售】2019年7-9月，公司實現合同銷售金額668.68億元，比去年同期減少35.8%；公司實現合同銷售面積630.0萬平方米，比去年同期減少42.1%。前三季度，綠地控股實現合同銷售面積2117.1萬平方米，比去年同期減少13.2%；實現合同銷售金額2345.53億元，比去年同期減少12.1%。

【藍光發展|季度業績】第三季度，公司營業收入278.81億元，同比增長95.27%；歸母淨利潤25.35億元，同比增長107.83%。前三季度，藍光發展房地產業務實現銷售金額715.19億元，同比增長6.61%，其中權益銷售金額為513.15億元。

【陽光城|季度業績】今年前三季度，公司實現度營業收入320.26億元，同比增長23.47%；歸母淨利潤22.54億元，同比增長42.56%。其中，在第三季度內實現營業收入95.15億元，同比減少-11.34%；歸母淨利潤8.05億元，同比上升4

【保利|季度業績】截至今年9月底，保利地產實現營業收入1117.94億元，同比增加17.77%；淨利潤175.74億元，同比增長30.51%；歸母淨利潤為128.33億元，同比增加34.08%。2019年第三季度，保利地產實現簽約金額941.49億元，簽約面積657.31萬平方米。

【中國鐵建|經營數據】2019年前9月，中國鐵建房地產開發累計新籤合同額約609.787億元，同比增長5.26%；累計簽約銷售面積約437.64萬平方米，同比增長11.13%。

【當代置業|拿地】公司以底價5.46億元競得石家莊一宗宅地，該地塊面積為7.69萬平方米，容積率為1.0~2.4，樓面價3117元/平方米。

【華僑城|拿地】公司以總價66.4億元競得武漢青山區一地塊，樓面地價12206元/平方米，溢價率21.88%。該地塊是住宅、商服、娛樂、公園與綠地用地，淨用地面積26.6萬平方米，地上容積率1.86，地下容積率0.19，計容建面54.4萬平方米。

【華僑城|拿地】公司以29.2億競得南京市秦淮區一宗宅地，摺合樓面價28665.66元/㎡，溢價率24.

【綠地|拿地】公司以底價5.36億元競得徐州新沂市兩宗商住地，兩地塊總出讓面積17.3萬方，總建築面積38.1萬方。

【金茂|拿地】公司以17.73億元競得青島市高新區5宗地塊，其中，3宗為住宅用地，2宗工業用地，搭配出讓。住宅用地面積約18.02萬平方米，總建築面積約44.89萬平方米，工業用地面積約9.86萬平方米。5宗地塊均臨近中歐國際城和東方伊甸園項目。

【中海|拿地】公司以底價50.96億元競得廣州市海珠區一宗宅地，樓面價34628元/㎡。該地塊可建設用地面積25791㎡，最大計容建築面積為147165㎡。

【華潤|拿地】華潤聯合體以底價9.69億元摘得寧波海曙區一地塊，樓面價18800元/㎡。該地塊為二類居住與交通場站混合用地，容積率1.0-1.7，建築面積51537平方米。

【中航善達|停牌】公司股票自2019年10月22日開市起停牌，因證監會需對公司發行股份購買資產暨關聯交易事項進行審核。該事項為招商蛇口擬籌劃支付現金協議受讓中航國際控股中航善達22.35%股份，約為

【華潤置地|配股】賣方華潤集團（置地）有限公司及華潤置地與配售代理（高盛（亞洲）有限責任公司）訂立該協議，以先舊後新方式，按每股股份33.65港元的價格，向不少於六名獨立承配人配售（或倘未能成功配售，則由其自行購買）賣方所擁有合共2億股配售股份。公司表示，經扣除專業費用及實付費用後，認購所得款項淨額估計約為67.2億港元。其中，約60.5億港元用於購置及開發與本集團項目有關的土地，約6.7億港元用於本集團一般營運資金用途。

【越秀地產|出售】公司擬出售全資附屬公司頂卓有限公司所持有的佛山市南海區越秀地產有限公司100%股權及南海越秀的有關債務。該出售事項的最低代價將為3.55億元以收購南海越秀的100%股權及承接南海越秀100%的有關債務。截至2019年7月31日，有關債務額為9.97億元。

【世茂|發行票據】公司將在全國銀行間債券市場公開發行2019年度第一期中期票據，計劃發行10億元，期限3年，申購區間3.8%至4.5%。擬將發行票據所得資金用於償還債務。其中，9億元用於即將到期的“17滬世茂MTN001”本金；另外1億元用於“17滬世茂MTN001”“18滬世茂MTN001”兩隻債務融資工具2019年度的利息。

【禹洲地產|發行票據】公司擬發行於2024年到期金額為5億美元的8.375%優先票據。票據發行的估計所得款項淨額（扣除包銷佣金及其他估計開支後）將約為4.93億美元，公司擬將所得款項淨額用於其將於一年內到期的現有中長期境外債務再融資。

【雅居樂|發債】公司發行5億美元優先永續資本證券，預計完成日為2019年10月31日。證券的發行價將為證券本金額的100%。就自發行日期（含）起至2024年7月31日（不含）期間，年利率為7.875%。公司有意將證券發行所得款項淨額用於為若干現有債務再融資。

【融創|文創】公司已與濟南市天橋區人民政府簽約，將斥資300億打造以青少年科普教育為主，黃河文化旅遊休閒相結合的春蕾文化小鎮。

【龍湖|業務發展】公司宣佈於上海閔行區落地椿山萬樹系列第二家養老公寓，系龍湖首次進軍一線城市養老市場，預計將於10月31日正式對外開放公寓的社區共享會客廳及居住樣板間。

【越秀地產|舊改】公司介入的廣州番禺區南村鎮里仁洞村更新改造項目，該項目時間預計6年，投資額高達210億元，是目前廣州舊改項目投資額之最。改造後，里仁洞村將由特大城鄉結合部升級為中心城區CBD，並將建設280米高的區域地標項目。

【奧園|舊改】公司取得珠海香洲區翠微舊村更新改造項目擬實施主體資格。該項目用地面積477.9畝，總投資約為121億元，更新方向為住宅、商業、酒店、辦公和新型產業功能。

【藍光發展|擔保】公司為19家控股子公司借款金額（或履約金額）63.29億元提供擔保，擔保金額總數為55.64億元。截至今年9月底，藍光發展及控股子公司對外擔保餘額為502.58億元，佔公司2018年期末經審計歸母淨資產的318.91%；公司為控股子公司、控股子公司為本公司以及控股子公司相互間提供的擔保餘額為481.08億元，佔公司2018年期末經審計歸母淨資產的305.27%，無逾期擔保。

【大悅城|擔保】公司控股子公司大悅城地產有限公司及其全資子公司Bapton Company Limited近日與多家銀行組成的銀團簽署了相關融資協議。Bapton作為借款人申請了總計8億美元銀團貸款，大悅城地產為該筆銀團貸款提供連帶責任保證擔保。截至本次擔保事項完成，大悅城及控股子公司擔保餘額（不含合併報表範圍內子公司之間的擔保）為278.477億元，佔公司截至2019年6月30日經審計歸母淨資產的比重為165.40%，佔淨資產的比重為76.46%。

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