華創證券發佈投資研究報告，評級: 強推。
保利地產(600048)
3Q19 業績同比+34%， 毛利率和權益佔比提升， 維持全年業績+30%判斷
3Q19 公司營業收入 1,117.9 億元，同比+17.8%；歸母淨利潤 128.3 億元，同比+34.1%；基本每股收益 1.08 元，同比+32.9%； 毛利率和淨利率分別為 35.9%和 11.5%，分別+3.2pct、 +1.4pct；三項費用率合計 8.9%，同比+0.7pct，其中財務和管理費用率分別+0.4pct、 +0.3pct； 投資收益 16.1 億元，同比-20.2%；淨資產收益率 10.0%，同比+1.5pct。 業績增速高於營收主要源於： 1）高毛利率項目集中結算； 2） 少數股東權益佔比 26.9%，同比-2.0pct； 3）持有金融資產分類調整導致公允價值變動收益同比多增 5.0 億元。 考慮到： 1） 19Q3 末預收款達 3,829 億元，較 18 年末+27.7%，可覆蓋 18 年營收 197%； 2）3Q19 竣工 1,723萬方，同比+46.9%，快於同期營收增速+17.8%，並 19 年計劃竣工同比+24%，竣工態度積極； 3）從歷史結轉規律看， 10-18 年前三季度營收和業績分別平均佔比全年 50%、 51%， 因而維持全年業績預測 246 億判斷、對應同比+30%。
3Q19 銷售 3,468 億、 同比+14%， 低基數&一二線佈局確保全年銷售穩增
3Q19 公司銷售金額 3,467.7 億元，同比+14.2%， 其中一二線銷售佔比 75%；簽約面積 2,293.8 萬方，同比+13.3%，銷售均價 15,118 元/平米，較 18 年均價上漲 3.3%；實現銷售回款 3,098 億元， 回款率 89.3%，同比+3.6pct，銷售質量進一步提高； 3Q19 新開工 3,675 萬方，同比+11.5%， 完成全年計劃新開工 4,500萬方的 81.7%。 考慮到公司資源分佈集中於一二線， 在當前一二線市場相對穩定以及公司 Q4 銷售低基數的背景下，預計 19 年全年銷售仍將保持穩增。
3Q19 拿地結構優化、 成本控制得當， 融資優勢凸顯， 負債率明顯改善
3Q19 公司新增土儲建面 1,493 萬方，同比-39.2%， 對應總地價 996 億元，同比-39.1%， 其中一二線拿地額佔比 76%， 同比+1pct； 拿地額佔比銷售額 29%，拿地偏謹慎； 平均樓面地價 6,671 元/平米，同比持平，拿地結構優化併成本控制得當。 19H1 末有息負債綜合成本 4.99%，和 18 年持平，保持行業最低水平。美元債和中票融資成本僅在 3.6-3.9%之間，較 18 年 3.9-4.9%水平進一步下行。19Q3 末資產負債率 79.6%， 扣預收款後的資產負債率 40.4%， 淨負債率 82.3%，分別同比-0.2pct、 -2.5%、 -19.2pct，負債率明顯改善。
多元化業務穩步推進，保利物業港股上市在即，有望增厚公司市值
3Q19，保利物業分拆上市工作穩步推進，於 9 月 17 日收到中國證監會出具的《關於核准保利物業發展股份有限公司發行境外上市外資股的批覆》；保利投資顧問繼續推進與業界龍頭合富輝煌的戰略合作，加大與外部開發商的合作，累計覆蓋城市超過 210 個，持續提升市場競爭力；商業管理新拓展購物中心、酒店和公寓合計 14 個項目，以輕資產模式繼續推動品牌及管理輸出。
投資建議： 業績高增，銷售穩健，保利物業望增厚市值， 維持“強推”評級
公司積極變革始於 16 年，目標方面，董事長宋廣菊提出未來三年重回行業前三，顯露央企龍頭氣魄；激勵方面， 17 年推出大力度跟投方案，領銜央企最高水平，消除激勵不足詬病；資源整合方面，中航集團旗下地產項目收購完成，保利置業股權收購也有突破性進展，彰顯資源整合優勢； 16-19 年，公司積極拿地，重點佈局一二線及城市圈，拿地結構優化的同時成本穩中有降，同期公司銷售保持快增，目前業績已進入豐收期。此外，保利物業港股上市在即，有望增厚公司市值。我們維持公司 2019-21 年每股收益預測 2.06、 2.47、 3.00 元，目前 19/20 年 PE 為 7.5/6.3 倍， 18A/19E 股息率為 3.2%和 4.2%，維持目標價20.62 元，維持“強推”評級。
風險提示：房地產市場銷量超預期下行以及行業融資政策超預期收緊
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