西南證券發佈投資研究報告，評級: 增持。
保利地產(600048)
業績符合預期，盈利能力進一步提升。近期公司發佈了2019年三季報，前三季度實現營業收入1117.9億元，同比增長17.8%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤128.3億元，同比增長34.1%，增速相比中報有所回落，但符合市場預期。盈利能力方面，前三季度公司毛利率和淨利率分別為35.9%和15.7%，同比分別增長3.2和1.5個百分點，前三季度公司歸母淨利率11.5%，同比提升1.4個百分點，盈利能力進一步提升。
銷售穩步增長，淨負債率同比減少。2019年前三季度，公司累計實現簽約銷售金額3468億元，同比增長14%，其中一二線城市銷售金額佔比75%，並實現累計銷售回籠3098億元，回籠率達到89.3%，回款率較同比提升了3.6個百分點。實現累計銷售面積2294萬方，同比增長13%，銷售均價15152元/平方米；2019年第一、第二、第三季度，公司分別實現銷售金額1097億元、1430億元和941億元，同比分別增長26%、11%和7%，分別實現銷售面積700萬方、936萬方和657萬方，同比分別增長18%、9%和15%。截至三季度末，公司總有息負債2759億元，淨負債率為82%，同比減少19個百分點，其中短期有息負債482億元，現金短債比為2.3倍。
堅持深耕一二線，三季度拿地明顯增多。2019年前三季度，公司新增項目84個，同比減少22%，對應計容建面1493萬方，同比減少39%，前三季度新增計容建面為2018年全年新增計容建面48%，同時新增權益建面1130萬方，權益比76%，一二線城市拿地佔比約為75%。前三季度，公司拿地金額996億元，權益地價760億元，同比減少24%，新增土地樓面地價6382元/平方米，同比持平。分季度來看，2019年第一、第二、第三季度公司新增項目數量分別為14、30、40個，對應計容建面分別為279.5萬方、541.3萬方和667.2萬方，分別同比減少62%、30%、29%，2019年第一、第二、第三季度公司新增土地樓面地價分別為5723元/平方米、6237元/平方米和7185元/平方米。截至三季度末，公司已覆蓋全國108個城市，共計666個項目，總建築面積24772萬方，其中待開發面積7654萬方。
盈利預測與投資建議。我們預計2019-2021年的EPS分別為2.01元、2.49元和3.08元，考慮到公司物業拆分上市穩步推進有利於估值提升，給予公司2019年8.5倍估值，目標價17.09元，維持“增持”評級。
風險提示：拿地成本上升、物業分拆低於預期等。
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