中金公司發佈投資研究報告，評級: 跑贏行業(OUTPERFORM)。
保利地產(600048)
預測盈利同比增長4l。
保利地產發佈2019年業績快報，預計營業收入2355億元，同比增長21%;歸母淨利潤266億元，同比增長41%，高於市場一致預期10個百分點。
關注要點
業績超預期主要因四季度結轉提速及高毛利項目結轉佔比提高。公司預計四季度營業收入同比增長24%，營業利潤同比增長54%，對應營業利潤率較去年同期提高4個百分點至22%，帶動全年營業利潤同比增長41%，營業利潤率提高至21%（去年同期18%），高出市場一致預期2個百分點。歸母淨利率提高至11.3%（去年同期9.7%）。
2020年業績料仍增近兩成，利潤率下行風險有限。截止3季度末公司預收款3829億元，相當於2019年收入（公司預計）的1.6倍，業績鎖定性強。我們預計公司2020/2021年歸母淨利潤分別同比增長19%/16%。我們測算公司2017～2019年累計簽約銷售額可實現歸母淨利潤930億元，基本鎖定2019～2021年的結轉業績（合計948億元）。考慮到公司尚有近20%未竣工土儲是2015年及之前獲得的高毛利項目（截至2019年年中），我們預計公司利潤率下行風險有限。
預計2020年銷售額超5000億元，拿地強度料回升。2019年公司簽約銷售額同比增長14%至4618億元，簽約面積增長13%至3123萬平方米，對應銷售均價增長1%至14788元／平方米。我們預計公司2020年推貨超7000億元，可實現銷售額5000億元以上。2019年公司拿地面積同比下降14%至2681萬平方米；拿地成本同比下降20%至1534億元，相當於同期銷售額的33%（2017/2018年分別89%/48%）。截至2019年末公司當前可售貨值約1.6萬億元，相當於2020年銷售額（中金預計）的3倍，但考慮到2019年拿地力度較低，而銷售仍處於上行通道中，我們預計公司2020年拿地節奏將有所加快。
估值與建議
考慮到公司項目結轉提速，我們上調2019/2020/2021年盈利預測12%/9%/10%至每股2.23/2.65/3.07元。公司當前股價對應5.9/5.1倍2020/2021年預測市盈率。重申跑贏行業評級，上調目標價3%至21.18元（主要因開發進度加快、利潤釋放提速），對應8.0/6.9倍2020/2021年目標市盈率，較當前股價有36%的上行空間。
風險
推盤進度不及預期；主要佈局城市地產調控政策超預期收緊。
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