這陣子，南寧突然冒出了不少公寓產品。
進入下半場，萬達茂、萬科城、雲星城、天譽城、華潤·二十四城等20多個主流開發商相繼推出公寓產品。一時間，南寧樓市掀起了一股“公寓熱”。
買房不易。
在南寧，普通住宅總價越來越高，首付動輒六七十萬，月供五六千見怪不怪。這對於剛出社會的年輕人來說，購房門檻高、月供壓力大，著實吃不消。
而市場上風靡的公寓，因其總價低、月供少、可住可租，成為投資置業的不錯選擇。
租房住還是買公寓？“自持20年產權”公寓能不能買？毛坯PK精裝，哪種公寓更勝一籌？智慧精裝公寓，是噱頭還是硬核？
如果想購買公寓，這幾個問題不得不弄清楚。
01
年輕人的第一套
租房住還是買套公寓？
因房價漲幅過大，5月18日，南寧被住建部“拉響”預警。
根據克而瑞廣西區域數據統計，南寧商品住宅成交均價仍在1.1萬元/平方米起，加上熱銷樓盤刺激、房貸利率上浮等因素影響，讓不少剛需感到買房之路太艱難。
▲南寧商品住宅成交均價仍走勢圖。（數據來源克而瑞）
在這裡，暫且不說房價上漲。那些想買房卻遲遲沒下手的人，現在發現，5年前的全款，變成了今天的首付；5年前的首付，現在只夠買車庫。
而那些想在城市大幹一番的年輕人，還必須接受一個事實：現在南寧不僅房價貴，房租也不低。如果你租住十幾年，租金加起來都夠一套公寓的全款了。
這樣的悲催經歷，就算髮生在那些努力打拼多年的職場“老野”身上，也不足為奇。
如何擺脫這種境遇？
樓市“老司機”給你支個招：買套小戶型公寓，越早上車越好。
▲南寧啟迪東盟科技城公寓效果圖
02
20年後才“扯證”
開發商自持產權公寓難變現
據居週刊不完全統計，目前南寧約24個主流樓盤推出公寓產品。
比如，萬科城的25~55平方米的LOFT公寓，華潤·二十四城的45~60平方米雙地鐵公寓，也有住宅性質的新盤雲星城……
然而，對比後會發現，大多商業性質公寓是50年產權，但也有少部分在售公寓是開發商“自持20年產權”的。
▲網絡示意圖
這種自持20產權公寓與普通商業性質的公寓有什麼區別？
簡言之，自持公寓同樣屬於商業性質，也是正規的房源。不同的是，買下後，前20年相當是與開發商存在租賃關係。
換句話說，自持公寓20年後才能“扯證”。
“20年才辦證太久遠，誰知道20年後會發生什麼，這期間如果缺錢想賣房都難。”說實話，這種顧慮不是完全沒道理的。
相比50年完全產權公寓，自持公寓因前20年不能辦理不動產登記，業主只能與開發商籤租賃合同，確實削弱了公寓的變現能力。
若業主急需賣房套現，那些能正常辦證的公寓明顯要靈活得多。從這個角度看，業主必須做好長線投資的準備。
對此，律師提醒，相比完全產權公寓，當20年租賃合同到期，需要辦理過戶時，20年前的租賃合同、交付、支付等在一定程度上均缺乏法律約束力，加上市場瞬息萬變，對業主而言，確實存在不小風險。
▲網絡示意圖
還要注意的是，如果考慮小孩就讀，自持公寓20年內無法取得不動產登記證，而公寓又是商業性質，業主是無法落戶劃分學區。
03
毛坯公寓PK精裝公寓
誰更勝一籌？
精裝和毛坯的矛盾，貌似只有在中國才會出現。
對年輕人而言，精裝公寓可直接“拎包入住”，更符合市場潮流和行業發展趨勢。
那麼，買公寓究竟是買精裝的好，還是買毛坯的好？
在這裡，給年輕的剛需一點建議。如果對裝修情況無特定要求，如果是買住宅，最好買毛坯房；但如果是買公寓，不管是平層還是LOFT，帶裝修是不錯的選擇。
▲買公寓帶裝修是不錯的選擇。
原因有兩點。
第一，在自住上，精裝公寓由開發商統一裝修，相當於裝修材料是批量購買，間接降低了房子成本，體現了精裝公寓省時、省力、省心、省錢優勢。
而在功能性上，相比毛坯公寓，精裝公寓收益也更穩健、好租好售、靈活性高，且保值增值性較強。
第二，LOFT公寓如果自己做隔板，空間小，隔板又大又重，而且運輸不便，光這一項費用，就要比開發商統一做貴兩倍還不止。
04
公寓戶型多樣
LOFT戶型更受年輕人追捧
提到戶型時，一個朋友的話讓人印象非常深刻。“公寓都差不多，哪有什麼戶型可言。”
此言差矣！
南寧公寓市場打得火熱，可選擇的樓盤和產品多種多樣。但有趣的是，購買公寓的人，對戶型的要求並不高。
要知道，公寓戶型才是影響交房使用的關鍵因素。
目前，南寧樓市主流公寓產品，建面大多是30~60平方米，戶型基本分兩種。一種是平層公寓，其廳、臥、衛、廚等所有房間均處於同一層面上。
另一種就是可做複式的LOFT公寓，層高多在5.09米左右，可分割成兩層。雖然銷售時按一層的建築面積計算，但實際使用面積可達銷售面積的近一倍，得房率相當高。
▲LOFT公寓層高多在5.09米左右。
除了自住，如果你有創業夢想，或租給創業型公司，完全可以把一樓作為辦公場所，二樓作為住房，一房兩用。
這樣，既解決了住房問題，又免去了租用寫字樓的租金，在創業初期可節省一筆不小的費用，十分划算。
很顯然，相對於實用率低、空間侷限、裝修設計塑造感不強，以及綜合性價比望塵莫及的平層公寓，LOFT公寓因擁有時尚新穎的空間隔斷設計，更受年輕白領追捧。
06
啟迪“玩賺”智慧精裝公寓
是噱頭還是硬核？
說到這裡，有人要問，裝修挺潮的啟迪芯視界公寓，是噱頭還是硬核？
與南寧大部分公寓相比，地處五象東的南寧啟迪東盟科技城， 目前首推“玩賺” 概念的啟迪芯視界公寓，算是很有特色的。
其他大多數商業公寓是毛坯，啟迪賣的是45~85平方米精裝公寓，層高5.09米，主打戶型為創客公寓和雙鑰匙公寓，有雙鑰匙和工業風兩種精裝選擇。
其中，雙鑰匙戶型，上下層獨立入戶，一本房產證，兩把門鑰匙，實現買一套收兩套租。
▲項目公寓樣板間
當然，這還不是最大特色，更令人興奮的是它的“智慧”。
啟迪芯視界公寓配備有一整套智能家居系統。如果設定早晨7時“起床情景”，窗簾會自動開啟，輕柔的背景音樂也會隨之響起。
晚上睡覺時，只要說一句“我要睡覺了”，”睡眠模式“便自動啟動，家裡的燈會依次熄滅，窗簾會自動拉上，安防系統會再次“上崗”。
智慧公寓給人帶來的便捷和人性，遠遠不是一般公寓能比的。
出門上班時，按下“離家模式”，燈就會全部關閉，不需待機的電器設備斷電，安防系統啟動，門磁、紅外人體感應器、煙霧報警器隨之工作；下班路上，如果設定“回家情景”，通過手機APP可提前開啟窗簾、空調、熱水器等需電器設備。
▲啟迪芯視界公寓配備智能家居系統 。
稀缺，往往意味著價值。
在南寧眾多商業公寓中，啟迪芯視界公寓可謂特色鮮明，加上南寧啟迪東盟科技城是打造產城融合項目，可享大盤帶來的綜合科技園區、孵化器、商業辦公樓、酒店、商業街區等配套。自帶大量辦公人群，存在不少租賃需求。
▲《關於擬認定2019年南寧市創業孵化基地的公示》文件截圖。
▲啟迪孵化基地實景圖。
綜合來看，啟迪的精裝LOFT公寓，無論用於自住還是投資，都比單純的公寓更有保障，性價比也更高。
▼文字 | 姜界峰
圖片 | 吳雄潮
排版 | 小嚕
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