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如果能凑够全款买房，是否还有必要贷款？目前的利率环境下，哪种方式更合理？

即使可以有能力全款买房，我还是建议使用商业贷款的方式。在目前的利率环境下，有“房住不炒”的国内大背景下，贷款仍然是合适的。

1、普通人买房为什么要选择贷款？

我在回答中一直强调，从银行获得的房贷，利率相对是比较低，基本上是普通人人生里面唯一一次合法的、低息、高额的杠杆机会。

在2012年的时候，我认识的一位颇有实力的商人朋友，贷款买入了一套别墅。我当时问他，你这么有钱，为什么不全款买呢？他说，全款就相当于手上的钱都放在了房子上，贷款是一种杠杆，放大了资金的使用效率。过了两年，别墅进一步升值，朋友继续抵押，从银行继续贷出一笔资金，用于公司的经营。

从富人的角度看，用别人的钱生钱，是一个非常好的买卖。

对于普通人来说，道理更是如此。

首先，货币在贬值。贷款买房就是提前透支未来的收入来享受现在的生活，未来也许挣得比现在更多。从来历史数据看，我们国家职工平均工资的增长率一直在10%以上，不论是国有单位、城镇集体单位，还是私营单位，都可以观察到平均工资在快速的增长。

其次，利用贷款放大杠杆。

有金融专家说“中国经济长期处于上升通道，财富的增长与泡沫化是共生现象。” 我们普通人，通过贷款增加负债，实际上可以拥有更多的财富。由于货币因素，过去数年的资产中，房地产的增值速度是较快的。

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第三，提高资金的使用效率。普通人全款买房之后，资产集中在房产上，实际上缺乏足够的流动性；依靠每个人的固定收入，在遇到急事的情况下，就会难以处理。同时，手里的资金，可以通过其他渠道进行投资，获取更好的回报。

第二，目前的利率环境下，为何还要选择贷款？

8月25日，中国人民银行发布最新公告，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

新政规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

根据央行发布的公告，房贷利率的定价基准当进行调整。

在转换前，当前的央行五年期贷款基准利率是4.9%。少数城市首套房利率还存在打折情况，不过根据贷款机构检测数据，大部分城市的银行对首套房贷是基准利率上浮10%，二套房贷上浮20%以上。这样算来，目前的首套房贷和二套房贷利率为5.39%、5.88%，实际上已经高于LPR.

在转换后，结合前面的LPR数据，首套房贷利率应该不低于4.85%，二套房贷不低于5.45%。

央行公告指出，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。同时个人房贷利率参考LPR也实行因城施策。

从长期看，结合目前各国央行的政策，利率长期有下行的空间。过去几十年，我们的贷款基准利率，也是出现长期下滑的趋势。

综合来看，普通人买房，首套房贷款，仍然是比较好的选择。

特别说明的一点，如果可以选择公积金贷款，就不要有任何的犹豫了。目前，5年期以上公积金贷款的基准利率仅有3.25%，而你去购买大部分理财的收益率都会超越公积金贷款利率。

因此，说买房选择贷款并且尽量多贷也是一种比较划算的选择。当然，这还是要结合自身的实际情况，考虑还贷能力和家庭的日常生活，合理安排。

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有能力全款买房，是否还有必要贷款？我先讲几个故事。

故事一：

我听家里人讲的，20多年前，有个叔叔把家里房子卖了，贷款买了5套房，那个时候我们这边的房价不到1000块一平，一套房子也就几万块，房贷一个月还几百块，到今天，几百块可能就是一两顿饭钱，房子出租的租金收入都几倍于月供，你说贷款合适吗？

故事二：

我自己两年前买了一套房子，赶在了本地房贷打折的末班车，85折利率。也就是4.9*0.85=4.165%，本来首付款可以够3成，后来选了2成，贷款额增加了，但省下的钱买了理财，开始的时候收益率在5%左右，得到的利息比付给银行的利息要多，你说多贷款好还是少贷款好？

故事三

时间来到2019年，据统计，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率的1.11倍，二套房贷款平均利率为5.76%，相当于基准利率的1.175倍，与此同时，银行一年期理财产品收益率5%以上的很难找到，存款利率在5%以上的也寥寥无几，如果有人有100万，想买100万的房子，可以全款，也可以贷款，首付只要30万，那么剩下70万做什么？

所以我认为，全款买房好还是贷款买房好，关键在于你的贷款利率是多少，你常用的，觉得比较稳妥的理财方式收益率是多少，如果收益率小于利率，那我觉得应该全款买房，而如果收益率大于利率，比如有人炒股一年能赚20%，那么还是贷款买房好。

鑫财经

全款买房还是贷款买房一直是困扰很多人的话题，因为不同的购房方式付出的成本是不一样的，这就需要对不同的成本支出进行比较权衡。

全款买房直观明了，相对来说比较简单，贷款买房方式比较多，通常使用的有两种方式，一种是公积金贷款，另一种是商业贷款，这两种方式的贷款利率差距非常大，和全款买房相比也有较大的差别。今天我们就以全款买房为基准，与两种常用的贷款方式进行比较，看看哪种方式买房更合理。

一、住房公积金贷款

住房公积金贷款是工薪族最常用的贷款方式，只要你缴纳住房公积金时间超过6个月以上，就可以申请住房公积金贷款。但是住房公积金贷款的额度和缴纳时间、账户余额是有关系的，一般来说时间越长、缴费越高，可贷额度也越高。

住房公积金制度最早于1999年4月颁布，是我国住房制度改革的一项配套管理制度，旨在通过国家立法的方式建立住房公积金，通过职工互助的方式降低在职职工购房成本，促进我国房地产市场化改革，应该说住房公积金制度在我国住房制度改革初期发挥了非常重要的作用。

根据规定，国家机关和企事业单位应当按照工资的5-12%为职工集中缴纳住房公积金，职工和单位按照1:1的比例存入专门的公积金账户，这部分资金专款专用，只有与住房相关的经济活动才能使用。

比如，张某去年月平均工资是6000元，公积金缴费比例是12%，那么张某今年每月公积金缴费720元，单位再补贴720元，每月他的公积金账户余额增加1440元。

1）利率低。由于住房公积金专款专用，具有互助性质，因此资金使用成本比银行低，职工首套房申请住房公积贷款，5年以上利率为3.25%，二套房在此基础上上浮10%。和商业贷款的基础利率4.9%相比有很大的优势，和三年期国家存款基准利率2.75%相比差距仅有0.5%，甚至低于银行大额存单和5年期国债利率。

2）可以使用公积金还款。住房公积金专款专用，购房后可以申请提取公积金或者利用公积金余额进行还款，这样不占用自己手里的现金，资金使用效率得到提高。

3）不具有普遍性。公积金贷款只能针对缴过公积金的人，不适用于自由职业人员和没有缴纳公积金的私营单位雇员，而且住房公积金有最高额度限制，比如有的城市规定住房公积金贷款最高60万元，超过部分需要用商业贷款补充。

全款买房和公积金贷款买房哪一种更划算呢？

1）银行存款和公积金贷款有息差。首套住房公积金贷款利率只有3.25%，而现在银行5年期以上大额存单的利率普遍超过4%，存款利率要高于贷款利率，息差达到0.75%，因此，住房公积金贷款更划算。

2）银行存款和公积金存款息差更大。而且公积金贷款可以利用账户余额进行还款，公积金余额的存款利率是1.5%，如果利用公积金贷款买房，手里的资金购买银行大额存单，相当于把公积金账户的资金存款利率从1.5%提高到4%，息差达到2.5%以上，这样就更划算了。

由此可见，目前利率的情况下，公积金存贷款利率明显低于银行长期大额存单利率，通过公积金贷款可以赚取两者之间的息差，因此两者相比应该选择公积金贷款买房。

二、商业住房贷款

现在商业住房贷款正处在变革期，从今年的10月8日起，住房贷款将采用LPR利率，原来人民银行的指导利率不再适用。但是，从人民银行发布的消息看，住房贷款要保持“总额不变，利率不降。”因此，贷款利率总体会保持稳定，商业住房贷款利率不会有大的波动，估计首套房仍然在5%-7%之间。

1）现行的方法。现在的商住贷款是以国家指导利率4.9%为基础进行浮动的，一般首套房上浮10-15%左右，通常在5.5%左右。

2）房贷新政。10月8日之后，商业住房贷款将采用LPR报价利率为基础，然后根据地方和商业银行的情况进行加点，LPR每月20日公布一次，最新5年期LPR为4.85%，估计今后一段时间会在4.9%上下浮动，银行加点估计也在50个基点左右波动，整体利率和现在差别不大。

2、商业贷款和全款买房的比较

1）利率的比较。由于商业贷款利率可能会在一个区间波动，我们按5.5%进行考虑。全款买房和贷款相比，等于节省了每年5.5%的利息，如果贷款按60万元计算，每年可以节约3.3万元。但是如果贷款买房，你可以拿出60万元用于投资理财，每个人的理财收益率是不一样的，以稳健的5年期国债收益率4.27%计算，只能获得2.56万元的利息，相当于贷款多花了0.74万元，因此，从无风险投资的角度看，全款买房更有优势。

2）个人投资能力。由于理财收益和个人投资能力有关，如果你有稳定的投资渠道，投资收益超过5.5%以上，那么，资金在你的手里就会增长。

就像我一个朋友，他目前正在做一个教育培训项目，年投资收益率在20%以上，显然全款买房不如贷款，然后把资金投入到培训项目中。

3）将来的资金使用计划。如果你手里的资金足够支付全款，而且没有更好的投资理财渠道，那么可以考虑全款买房。但是你还要考虑一下未来一段时间是否有资金需求，如果全款买房之后你还有新的资金需求，就需要综合考虑资金使用成本。

比如：我一个同事两年前全款买房，但是现在又面临孩子出国，需要60万保证金，这些资金通过贷款就很难筹集，最终借了10%的民间借贷，这样就不如当初采用住房贷款了。

根据上面的分析，商业贷款和全款相比，关键看利率高低，只要贷款利率和能够获得的投资收益比较接近，就应该选择商业贷款。因为这样可以保留资金的流动性，为尽可能出现的资金需求留有空间。而且从货币随时间贬值的角度看，房产相对来说具有一定的升值空间，只要经济是向前发展的，贷款的成本会逐年降低。

三、结论

对于普通居民买房来说，如果房子已经确定，房屋升值或贬值对全款和贷款没有什么区别，因此不用纠结房屋的价值问题，重点需要关注的就是购房成本支出，尽量选择购房成本低的方式。

从目前的利率环境看，住房公积金贷款是最便宜的方式，它的利率低于5年期国债和大额存单的收益率，这可以说是无风险的常规投资方式，任何人都可以轻易获得，因此第一选择是公积金贷款。

商业贷款相对来说要复杂一些，两者的成本比较和很多因素有关。但是从根本上说，贷款买房和全款买房差别就是借贷成本。贷款买房的成本和贷款利息成正比，如果贷款利率低于可获得的稳定理财收益率，那么贷款成本相对便宜，贷款就是划算的，反之，贷款就是不划算的。这就要看贷款人的投资理财能力，如果资金在你的手里能够创造出比贷款利率更高的价值，贷款买房就是最佳选择；如果理财收益明显低于贷款利率，全款买房资金的使用效率更高，应该选择全款买房。

如果选择全款买房，需要更进一步考虑，就是要注意自己的资金规划，分析一下今后的资金获取能力，不要因为全款买房导致资金流动性枯竭，在今后获取资时金付出更大的成本。

互金直通车

我们以10月8日以后，首套房统一的4.85%利息来计算，贷款100万的话，那么你每个月偿还的金额为5276元，贷款的总利息为90万元。

这对于一个一线城市的上班族俩说，相当于1/2甚至2/3的工资，看似非常可怕，其实拉长周期，甚至考虑了通胀以后，你会发现，买房用贷款，真的划算！！

根据2017年的中国通货膨胀率来看，目前中国的通胀率达到了7.5%左右的水准，银行定存为4%左右。所以说，如果你只是做理财的话，每年还要面临一个（7.5%-4%=3.5%）的贬值率！

那么5年后，你的100万可能只有目前83万的购买力；

10年后，你的100万可能只有目前70万元的购买力；

20年后，你的100万可能只有目前49万元的购买力；

30年后，你的100万可能只有目前34万元的购买力；

50年后，你的100万可能只有目前16.8万元的购买力；

也就是说，在所有经济体当中储蓄的收益都是无法覆盖通胀的，因为经济的发展主要是需要投资拉动的，鼓励投资是各地区的主要工作。投资者如果有条件的话还是要通过投资来获得回报。

但是，你从未来把钱借出来了，不仅可以享受到当下的购买力，而且还可以起到一个对抗通货膨胀的效果，非常值得！

和你说一个买房的例子

在很久很久很久以前，1989年的时候，

有个人以天价1500/㎡在上海买了一套房；

当时他一个月工资80元，

每个月要还60元的“巨款”，

贷款30年，到2019年还清，

2018年了他仍还着每月60元的“巨款”！

其实，你会发现，随着时间的流逝，你的贷款压力会越来越小。因为你的工资在不断增加，而你的贷款因为通货膨胀再不断贬值，而你的房子又在不但升值。

有能力贷款，尽量贷款买房，并且以最长时间，最大额度进行。万一你觉得还款有压力，大不了先还一部分就行了。但如果你一开始就畏畏缩缩，申请的贷款时间又短，额度又小，那未来智能缩减，无法提高了。

所以，贷款买房，主动权在你手里，还可以抗通胀，还能把未来的钱拿到现在来花，值！

琅琊榜首张大仙

个人认为即使能全款，最好还是贷款买房。理由如下，。

全款买房的话，款项一付清，房子彻彻底底就属于自己了，这一点固然是好，但是如果考虑到通货膨胀问题，其实贷款买房更加划算。货币一直在贬值，物价一直在上涨，然而申请房贷成功之后，房贷是不会跟着增加的，随着时间的推移，不但房贷越还越少，每月利息越来越少，而且由于货币贬值，哪怕同样金额下，越往后还贷就越轻松。因此有些人认为，随着货币的贬值，贷款买房其实是一种存钱行为。

既然每月还月供压力并不大的话，为什么要将所有的资金都用于一次性付清房价呢？假如只是付个首付，剩下的钱完全可以用于投资理财。年轻人每月的收入有限，但所有人都还是希望自己的收入增加，在收入稳定的情况下，合理进行投资将给自己带来更大的收益，使自己手里的资金发挥更大的价值，即使做银行理财每年也有4点几的收益，二十年的复利收益翻倍是没问题的吧，且较为安全，还锻炼了自己的理财能力，何乐而不为呢

目前的经济环境来看，还是现金为王。

牛城财经

买房的时候手里有足够的资金，是一下付完全部房款，还是付个首付，剩余的金额做分期还款呢？那个更划算？

这就看购房者是做什么的，比如上班的，没有什么事情做，也没有什么投资项目，买房的时候刚好手里有全额资金，能够全额付完房价。这样就全款买房吧！不要贷款买房了，为什么不建议贷款买房呢？这是因为贷款是有利息，这个利息听上去蛮少的，年息在百分之五左右，但是房贷贷款都是二十年三十年，也就是每年是百分之五，二十年可能就是百分之百。

这样算可能更好理解一点，就是你买一套房，总房价是一百万，要是全额付款呢，就是一百万。

要是首付三成呢，就是要贷款七成，一百万的七成是多少？这个很好算，一百万的七成就是七十万吗。那这七十万怎么还呢？利息是多少？当然房贷利息还是比商业贷款利息低的，但是也要年息百分之五左右。一年百分之五，十年呢？现在买房贷款差不多都要二十年左右，有的要三十年的分期还款。这问题就出来了，一年要还多少，总得要还多少？

我们算算七十万的贷款，分二十年还要还多少，就按百分之五的房贷来算，一年百分之五，十年就是百分之五十，二十年就是贷款总额的百分之百，三十年就更多了。所以要是能全款购房的话，还是全款购房更划算。前提是你这比钱没有用，要是做生意的就不一样了。特别资金周转大的，资金需求多的，这在购房的时候就是有资金，也可能考虑分期付款的。为什么做生意的会选择分期呢？

这个原因很简单，就是房贷利息要比商业利息低很多，商业利息年息最低也要百分之七左右，多的百分之二十几的都有，这个比房贷利息高多了。

所以购房是全额付款还是分期就看购房者是做什么的了！

张久久

如果能全款买房，是全款还是贷款？

我认为:这个答案无非是平衡贷款利率高还是投资收益更高的问题!

• 如果贷款买房利率多少?（首套，二套利率差距很大的）而且贷款利率是复利计息，注意是复利，复利，复利~复利什么概念?来看个图~

存银行3年定期利率4点多，那可是单利，是单利!

那么，与贷款利率可直接对标的可分为以下几类：

（1）投资收益可长期超贷款利率。

（2）短期投资超高收益，意思是说先赚一把再部分还贷或全部还贷也可。

（3）留在手机的资金预计能有更好的机会成本，如果全买房就会丧失机会成本。

举个例子：我们家第一套房总价70万，但当时因为贷款政策申请贷款只申请了50%，首付百分之50%。（但最后由于公积金贷款政策有变化其实可以申请更高贷款的，知道的时候为时已晚，唉😔!）

由于第一套的首付较高，导致2016那时想要买第二套房时首付不够，这一拖就迎来了房价翻翻涨的时代，真是追悔莫及~

我这就是典型的机会成本丧失的案例!

那，现在2019年房价已然如此之高，也需要理性看待房价才好!

分析下利弊更好，有什么利弊呢？

全款买房虽然一次性支付款项压力大，丧失其他投资机会但也同样避免了留在手里的钱不能找到更好途径而产生的时间风险。

全款买房如果以后用款怎么办?可以走银行抵押贷款，如果有公司走抵押经营贷款，现在市场贷款利率相对还比较低的，且使用相对灵活，可做到随借随还~是一种资金最大利用化的方式~

那么，最终选择哪种方式?还是要根据自己的具体情况来判断，像有些人股票投资从来没失手过（人家就带有一股灵气，当然这种比较少），但是有些人股票投资就一直是那被割的韭菜，很悲催~

于果之家

8月25日，在广大购买者尤其是近期准备入手购房的人心里，一则消息可谓是一石激起千层浪，中国人民银行发布最新消息，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

新政规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，也就是最近火热的一个三个字母组合“LPR\

理财经理李玉娟

第一坚持“房住不炒”原则，稳定市场平稳发展。

那么首先要解读一下 8 月25 的新政策：8月25日，中国人民银行发布最新公告，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。新政规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。根据央行发布的公告，房贷利率的定价基准当进行调整。在转换前，当前的央行五年期贷款基准利率是4.9%。大部分城市的银行对首套房贷是基准利率上浮10%，二套房贷上浮20%以上。这样算来，目前的首套房贷和二套房贷利率为5.39%、5.88%，实际上已经高于LPR。在转换后，结合前面的LPR数据，首套房贷利率应该不低于4.85%，二套房贷不低于5.45%。

央行公告指出，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。同时个人房贷利率参考LPR也实行因城施策。从长期看，结合目前各国央行的政策，利率长期有下行的空间。

综合来看，一般买房，首套房贷款，仍然是比较好的选择。如果是公积金贷款，完全不用犹豫了直接下手。前提是考虑自己的偿还能力，和家庭的日常支出合理安排。

综合金融Andy

如果能凑够全款买房，是否还有必要贷款？目前银行基准利率4.9%，首套房一般上浮10%是5.39%，在这种利率之下，冷眼建议尽量贷款买房。

首先我们先计算购房者贷款需要支付多少利率。假设购房者贷款100万，按照房贷利率4.9%-5.39%贷款30年计算，总共要支付91万-101万利率，连本带利要偿还191万-201万金额。咋看一下本金100万，利息也要100万，十分的恐怖，但其实购房者的支出并没有那么多，下面请听冷眼详细解析：

一、货币未来将长期处于贬值期，房贷偿还的实际价值在逐年降低。

从发达国家发展经验来看，一个国家经济只要保持稳定发展，货币必然处于贬值周期。中国目前处于经济转型阶段，未来还有很长的上升周期，因此未来几十年货币将长期处于贬值状态。

1、按照过去十年物价指数测算，货币每年按照2.45%贬值。

首先按照CPI指数进行测算，货币价值不变，买的东西价值变低，货币自然出现贬值。我们以2009年-2018连CPI指数作为测算依据，预测一下未来货币的贬值率。根据政府公开数据显示：2009年-2018年CPI指数在1.5%-4.6%之间徘徊，近十年的总共上涨24.5%，平均每年上涨2.45%，也就是说货币每年贬值2.45%左右。

2、按照过去十年广义货币计算，货币每年按照6.2%贬值。

我们按照近十年的M2(广义货币)的数值对未来的货币贬值进行测算。这个测算原理其实就是政府印炒数量与经济增长的关系，简单来说政府印刷钞票的数量如果超过经济增长率，多印刷出来的钞票必然会稀释掉货币的真实价值，造成货币贬值。

根据政府公开数据显示：2009年-2018年中国M2总共增幅是141.5%，2009年-2018年中国GDP总共增幅是79.53%，两者相减就是货币十年的贬值率61.97%。

两种方法计算货币的贬值率在2.45%-6.2%之间，考虑到中国经济稳定，货币不会再次超发，我们保守估计未来年均货币贬值在4%。

3、按照年均4%的货币贬值率计算，200万三十年年之后实际价值只有61万

按照一开始的测算，购房者连本带利需要偿还200万，但如果按照货币贬值情况来计算，购房者最终根本不需要偿还货币价值根本没有200万。

我们按照每年货币贬值率4%进行计算，200万十年之后贬值成139万，二十年之后贬值成92万，三十年之后贬值61万。

当然，购房者贷款是分月偿还的，真实偿还的货币价值不可能这么低。但是推算逻辑是没有问题的，现在月供1万元的真实价值和三十年后的1万元的真实价值肯定不能等同。

二、货币在手上创造的价值远远超过贷款利息。

购房者就算不考虑贬值因素，货币在手上创造的价值绝对远远高于贷款的利率，下面听冷眼详细解析。

1、房贷利率是4.9%-5.39%，理财收益已经达到4.5%-8%。

目前房贷利率4.9%-5.39%，看起来房贷利率比较高，但是与理财收益相比而言根本不值一提。

假设购房者毫无理财能力，可以直接投资低风险的银行理财产品，目前收益率在4.5%左右，虽然利率略低于房贷利率，但是相当于购房者仅仅以0.4%-1%利率贷款。

假设购房者拥有一定的理财能力，100万的资金投入一些较高风险的产品，投资回报率妥妥的超过5.4%，最保险的高风险理财产品信托，目前收益率在6%-8%之间，不但覆盖了贷款利息，还能为购房者赚取额外收益。

2、资金流动性收益，可以灵活使用，用于各种用途。

这个概念购房者可能没有切身体会，我简答举个例子大家就明白了：银行五年期的贷款为什么比一年期的贷款利率高了，就是因为货币流动性。货币锁定时间越长，银行就可以灵活使用这笔钱，从而创造出更多的收益，因此利率就相对较高。

对于我们购房者而言，道理也是一样的。假设你钱全部投入到房子里，万一发生什么事情，你任何借钱方式都会比你房贷的利息高；如果这笔钱在你手上，你可以用于各种用途，而不是仅仅只有房屋价值一种用途。

总结：货币长期处于贬值周期，导致你偿还的贷款价值不断降低；货币在你手上创造的价值远远高于贷款利率，在这种情况下，购房者应该首选贷款购房，而不是全款购房。

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