如果说很多人买房都关心地铁规划，那么在众多地铁线路中西安市民无疑最关心的是城市环线地铁八号线。10月21日，西安地铁官网公布了地铁八号线工程环境影响评价信息的二次公示，根据信息显示，八号线线路较之前略有调整。
作为西安唯一一条环线，其换乘站多达18个，八号线的开通无疑将盘活整个地铁轨道交通，将地铁从线状发展成网状，城市交通进一步升级。所以大家买房也习惯遵循这条线路去选择。
随着八号线乃至地铁三期的批复，似乎西安的每个楼盘都能和地铁挂上钩，涌现出一大波地铁房，那地铁开通对房子价值当真有如神助？
壹丨线路微调，沿线楼盘分布
上图是此次公示中最新披露的八号线线路图，较以往的线路图出现了两点变化：
一、在间距最大的红庙坡——小白杨站点之间，新增1座大白杨站。按官方解释，新设大白杨站，是为带动周边地块发展，方便周边客流，支撑周边商业发展，并结合莲湖区政府需求而建设的新站。从位置来看，该站点位于大兴东路之上，紧邻城西客流量较大的老城根GPark。
二、曲江池西至雁翔路路段走向调整。在以往的规划中，线路经过曲江池西后将向南行至雁南五路，而后北上至曲江大道，最终抵达雁翔路站。在最新的公示中，新开曲江池·寒窑站、芙蓉东路站，调整后线路更为顺直，这也是官方在实际调研后作出的改变。
八号线介于二环与三环之间，沿线新房楼盘不少，从价格分布看，东西南北四段均有高价和低价楼盘，主要体现在产品的差异性上。如东段的融创东方宸院高层备案价17160元/㎡，洋房22479元/㎡，而奥园誉府精装高层备案价13119元/㎡；会展中心站周边的华润悦府精装大平层21016元/㎡，比附近的华侨城天鹅堡、朗诗雁南栖高出3000-4000元/㎡。
二手房方面，延平门、高新一中、科技六路、科技八路等站点辐射的高新区，目前周边二手房基本在20000-35000元/㎡；覆盖大兴新区的小白杨、大白杨、红庙坡等站点附近的二手房价格在13500-14500元/㎡之间；曲江池·寒窑、曲江池西、芙蓉东路等曲江一期站点，周边二手房价25000-30000元/㎡；韩森寨附近的二手房11000-13000元/㎡；北郊余家寨附近二手房13000-15000元/㎡，东西南北四段差异显著，主要体现在楼盘所在区域的发展程度。其中西段覆盖的高新区、南段覆盖的曲江一期价格较高，而东郊的韩森寨板块价位最低。
按照八号线的工期，预计通车将在2025年或2026年，它的通车对于住宅市场的影响有多大？沿线楼盘价格会上涨多少，不妨参考已经通车线路沿线的典型楼盘。
贰丨地铁开通在利好着谁？
目前已通车沿线楼盘的价格走势就很具代表性，一号线沿线的御锦城与万科金色悦城在2014年市场低谷期，抗跌性强于市场平均跌幅；二、三号线沿线楼盘的房价涨幅在开通当年和开通后一年都
高于市场平均涨幅。
由此可见，地铁只是房产保值增值的一个促进因素，市场冷暖才是影响房价走向的关键因素。2016年通车的三号线与2018年通车的四号线，沿线典型楼盘房价的大幅上涨也正是因为蹭了市场的红利。
地铁对于商业、写字楼价值的影响，要远远大于对住宅的影响，“地铁上盖物业”也一定是商场或写字楼。
以最早的钟楼商圈为例，当时东、西、南、北大街城市面貌升级，商业项目涌现，但二号线通车后，沿线商圈重新洗牌，以钟楼为核心的商圈开始向南北转移。南郊兴起了赛格小寨商圈、北郊建起了以熙地港、大融城为中心的商圈，可以发现二号线沿线的核心商业皆为“地铁上盖物业”。
地铁一号线也是如此，东边商业体较为匮乏，但御锦城大型商业配套——凯德广场就选在了浐河地铁口，西边的华润二十四城配套商业——万象城则立于三桥地铁口；浐灞目前唯一的大型商业配套——砂之船奥莱也与地铁三号线无缝接驳，高新区域的高新大都荟及世纪金花等同样是在地铁沿线。
可以预见待八号线开通后，如今的商圈、写字楼集群或将面临着新一轮的洗牌。
但无论怎么样，地铁三期的规划，让诸多购房者对沿线楼盘无比期待，在西安地铁建设高峰期，地铁对房子的增值、保值依然起到至关重要的作用，所谓的“保值”是指在市场下行时地铁房更抗跌，“增值”则是市场上行价格增长更明显。
叁丨地铁是重要配套，但勿因小失大
结合已通车、正在建设、已获批的路线，无论是港务区、纺织城、常宁新区、高陵这些偏远区域还是沿线上的雁鸣湖、高新腹地、城西核心、曲江新区等置业热点区域，在这些区域居住或投资的朋友后期都能够享受到地铁八号线带来的红利，但地铁对于各个区域的增值、保值效应肯定是不同的。 高新区受地铁线路辐射的目前只有科技路沿线，但并不妨碍配套齐全、产业丰富的高新区成为西安市场中二手房价最高的区域。
地铁的完善不过是城市功能完善的体现，当城市轨道交通越完善，地铁对房价的影响就越小。因为其根本属性，就是一种公共交通工具，方便区域民众的出行，就跟学校一样，学校本为教育机构，培养孩子在进入社会前德智体美劳的全面发展，但正是由于公建配套的缺失，学校和地铁成了房子的联姻对象。
将学区与地铁放在首要考虑位置并没有什么问题，但要清楚的是，对于房产的增值来讲，其最重要的是市场因素，或者说是政策因素，至少给房产增值带来70%的作用；其次是国家红利政策和区域规划对版块价值的提升，约起到20%的作用。所以单看一条地铁对房价增值多少是不科学的，它只是区域发展中的一个因素，房价的构成是多维的。
想要进入西安购房群的小伙伴，在文章底部评论“进群”即可
閱讀更多 地產S姐 的文章
