2018年10月31日，中海+首鋼以48.34億，0%溢價率拿下了石景山古城地塊，也就是如今的長安雲錦，那時的樓面價為31632元/平方米，限售均價為58802元/平方米。

2019年6月27日，華潤+電建以73.4億，11.63%的溢價率拿下了古城南街的另外一個純商品房地塊，住宅部分的樓面價居然達到了驚人的5.5萬/平方米。（網傳樓面價為5.5萬/平方米，但其中包含商業部分，實際樓面價大約在4萬出頭）

2019年10月17日，石景山古城再次掛出一宗純商品房地塊，起始樓面價為3.4萬/平方米。

網絡上人們預測，華潤電建這個項目入市的價格或將突破7萬，再參考6月27日那次土拍，最後的這宗純商品房地塊競爭必定會非常激烈，並且極有可能再次以一個較高的樓面價成交。這也就意味著，石景山西五環外就此步入7萬大關。

7萬元的單價是一個什麼概念呢？在目前的市面上所有107個限競房地塊中，這個價格能夠排進前10，要高於中海望京府（68924元/平方米），也要高於中海寰宇天下（約65000元/平方米）。不少人都表示，這個價格在石景山來看是不是有點過高了。

7萬＋的價格是否合理？

我們已經多次提到，

石景山區骨子裡流著城區的血液，卻在城六區中一直處於一個比較尷尬的地位，關注度甚至比不上大興、昌平、順義這些近郊區。但是事實上，7萬+的房子在石景山還是存在的。比如常年霸佔北京市二手房成交量前5名的遠洋山水、品質次新小區遠洋沁山水、同為古城板塊的中海金石公館。這些小區要麼臨鐵、要麼就是品質夠硬。

古城這兩宗純商品房地塊 是否能夠滿足這兩點呢？

目前來看，是完全沒有問題的。首先，華潤和電建的品質和操盤能力完全不必擔心，這兩個開發商都是做品質盤的行家，不會比中海和遠洋差多少，甚至有可能做的更好。

這幾宗地塊的位置如上圖所示，從目前的樓棟分佈來看，華潤+電建地塊距離地鐵1號線古城站很近，而新掛的地塊稍遠，超過了1.2公里，但是也在步行範圍之內。並且在區域內還規劃有M11號線，也會給這個區域帶來利好。

除此之外，這個區域的發展速度是令我吃驚的，為什麼這麼說呢，看下面兩張圖。

這張圖是我今年春節後拍的，什麼都沒有…

這張是上週，實際上在十一的時候這條路已經通車了。

再看看幾乎同時開通的新首鋼大橋和道路旁的新首鋼園區，是不是有點意思。

半年多的時間裡，古城南街已經從斷頭路修成了雙向6（還是8來著）車道，直通蓮石路和五環。這僅僅是我這段時間觀察到的變化，我們從上面地塊分佈圖上看到，這個區域內不單單隻有住宅，教育、商業可以說是應有盡有。我想說的是，在華潤等等這樣能把商業玩出花樣的開發商入駐之後，我們是完全有理由相信和期待古城的未來的。

7萬＋時代的來臨 給了限競房機會

同一個片區內，限競房長安雲錦的均價為58000元/平方米，共有產權房金隅雅苑的均價為40000元/平方米，這樣的價格看上去就舒服多了。而且大家想必也知道，長安雲錦一期開盤的情況還不錯，目前一期只剩下幾套一層70多平的產品了。二期長安雲錦的開盤時間還沒有確定，預計會在年底開盤，推出的產品類型跟上一期基本上是大同小異的。50平左右的一居估計又是百裡挑一，此外我個人覺得74平的兩居會是第二搶手的戶型，有著不錯的得房率，即便是東西通透，居住起來也不會覺得不適，總價400萬出頭，性價比真的可以了。

現階段，限競房肯定是性價比更高的一個選擇。當然房子的品質、屬性、戶型等等表現在每個項目上都是不同的，不然為什麼中海寰宇天下賣6萬多的時候，旁邊的中海金石公館的二手房掛牌價還能直挺挺的在7萬以上呢。

如果你的預算有限，那麼長安雲錦、禧悅學府這兩個項目是真的需要儘快做打算了，否則等到商品房入市，限競房估計也買不到了。

從目前的土地掛牌上來看，除了石景山西黃村還有一塊待拍的限競房地塊外，城六區最近都是純商品房地塊。

限競房的出現，使得開發商在土拍市場上有所收斂。現在的土拍市場上，我們很難看到高溢價率成交的地塊，市面上現存的高溢價率項目大多數都來自於限競房時代的初期，現在即便是純商品房地塊（除非是個別黃金區域），很難看到開發商們有非常激烈的爭搶，大家心裡都繃著根弦兒，畢竟最後開盤價格是多少，也不是自己說了算。

一些建議

在石景山置業的話，臨鐵很重要，這邊的地鐵線路可沒有東邊和北邊那麼密集，而臨鐵的老破小上車門檻不高，300萬以內的房子比比皆是，集中在1號線古城站以及6號線西延的幾個站點，其中古城這個板塊有新首鋼、冬奧會的加持，也許會是未來幾年北京發展最快的區域之一。關於純商品房地塊，作為純商品房，未來一定會帶來更好的產品和園林設計，只不過3.33的容積率可能有那麼一點高。預算充足的情況下，可以等一等這些項目入市，或者是趕上中海寰宇天下的末班車。如果不介意五年限售，限競房絕對是一個不錯的選擇，畢竟可能未來不會有這麼便宜的新房了。