小区停车场的收益应该归谁？电梯里的广告收益，又应该归谁？为什么《物权法》等法规明确规定——公共收益归全体业主所有，但是实际上却被物业公司截留和挪用呢？
小区居民和物业管理公司之间的矛盾由来已久。在法律上，居民是“业主”、物业公司是“管家”，但现实中两者却经常出现错位。
近日，广州市政协“有事好商量”栏目对“破解物业与居民矛盾”的民生问题进行了调研。包括广州市政协香港地区委员、澳门地区委员在内，广州市多位政协委员以及广东省政府参事、市民代表、物业管理公司协会代表等各界人士，纷纷对此问题进行了建言献策。
广州市各有关部门负责人对建言进行了回应。广州市住建局有关负责人表示，着眼于机制创新，广州将大力推进“微信投票选择物管公司”“设立业主公共收益独立账号”“定期公布收益明细”等一系列工作。
广州超半数小区
“近日，由于停车位收费问题，广州某小区业主与物管人员爆发肢体冲突。”广州市政协相关负责人介绍，小区业主和物管公司之间的矛盾纠纷频频见诸报端。近期就有《合同到期了，物业不撤场》《停车费骤涨一倍多，业主才知车位多已被拍卖》等报道。“矛盾的原因是多方面的，有的是物业公司只顾牟利，也有的是业主众口难调、甚至各怀私利。面对这些情况，是否成立业主委员会、业委会能否有效运作就是一个关键问题。”
据统计，广州市现有专业住宅小区物业服务管理项目3260个，其中全市住宅小区已成立业主组织976个。
这一数字表明，在有物管公司服务的小区当中，成立业委会的不到1/3。当业主个人与物业公司发生冲突时，往往矛盾会越积越多。
“业主想要‘我的地盘我做主’，可通过成立业委会。好的业委会能形成核心的共同决议，对全体业主利益的保护有非常大的作用。”广州市政协委员刘兴表示，举例来说，位于越秀区的锦城花园，在1999年就成立了第一届业委会，多年来形成了业主、业委会与物业公司的高效沟通机制。
据悉，锦城花园的业委会每月设立业主接待日，听取业主意见建议。物业公司则通过每月与业委会的例会，共同确认工作计划，并向业主汇报经营情况。
“业委会有威信，物业管理处有诚信，居民自然高兴。但是许多小区面临的第一个问题就是业委会的选举难。”广州市政协有关负责人介绍，以往，有些小区的开发商和前期物业存在“父子兵”关系，前期物业与首届业委会之间又有利益关系，这导致在一些小区出现了“居民对物业不满意，却又无法将其辞退”的怪现象。
成立业委会，要由小区超过半数的业主选举产生，但很多小区在筹建业委会时，普遍面临业主参与积极性不高，投票人少等问题，导致业委会成立难。怎么解决这一问题呢？
“推广电子投票，既方便居民，又便于政府监督。对于不会用微信投票的老人家，还有一系列细致的代投票规定。”广州市住房和城乡建设局副局长李朝晖介绍，2016年，广州率先开发电子投票系统，业主通过微信方式投票，可以实现对13项重大物业管理事项的共同决策，彻底取代了以往低效的“扫楼”式纸质投票决策方式。
目前，广州全市已完成1679个住宅小区数据入库，87个小区已使用电子投票，且投票率均超过70%。“下一步，将加快实现全市3000多个小区数据入库、推进全市使用电子投票，提高业主共同决策的效率和公信力。”
规范登记小区共有物权
确保设立独立账号 公布收益明细
谁都希望“物美价廉”，业主要求物业公司提供优质的服务，但对如何界定评价服务质量的标准，双方往往会发生一些分歧。不少小区物管只能提供一般性的保洁、保安、设备维修等服务，但也存在部分物业企业管理不到位，工作效率低，服务质量差，公共收益分配不清晰、不合理，业主意见很大，由此产生许多矛盾和纷争。
“尤其要规范管理小区共有物权登记和公共收益问题。”业主代表朵康表示，《广东省物业管理条例》对小区公共收益作了明确规定，利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位，或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有。但实际上，广州市有不少小区的公共收益归属没落实，业主共有财产和公共收益被挪用、侵占的情况屡见不鲜。
刘兴委员表示，究其原因，首先在于许多属于业主共有的设施并没有登记备案。
广州市规划和自然资源局有关负责人介绍，业主共有的设施分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种。对不纳入分摊面积的设施，办理初始登记时，开发企业应当将建筑区划内属于业主共有的设施一并申请登记为业主共有；只登记不发证。
广东省政府参事、评论员王则楚表示，如何公开透明管理小区共有物业收益，是广大业主关心的重要问题。建议物业服务企业或业委会定期在显著位置，以书面形式向全体业主公布共有收益的账目情况。
“通过各级政府、各职能部门的信息共享平台，采集物业企业8类守信和82类失信行为等信息，建立物业服务企业信用档案，实施失信联合惩戒，守信联合激励的措施，进一步规范企业市场行为，提升行业自律水平。”广州市住建局副局长李朝晖表示，国家、省、市的物业管理法律法规规定，物业公共收益归全体业主共有。但不少物业服务企业因营运成本尤其是人力资源成本不断增加，企业面临经营困境，一些企业为弥补费用不足，利用公共收益补差。针对这一问题，住建局会同各区住建部门，开展了物业项目公共收入单独设账专项工作。采取对物业企业下发督办通知、约谈、在企业诚信档案中记录违规行为、处罚等方式，督促物业服务企业将小区物业公共收益设立专项账户管理并定期向全体业主公开，重点解决物业企业侵占小区物业公共收益的问题，保护业主合法权益。
李朝晖同时表示，在《广州市物业管理条例》的制定中，将理顺物业服务费调升的机制，对物业项目公共收益的管理、公开、审计作出详细规定。下一步，将继续推进物业项目公共收入单独设账全覆盖，并加大检查力度，确保工作落实。
【记者】刘冠南
【通讯员】李志洁
【作者】 刘冠南
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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