自2017年開始，北京陸續出臺了多項宏觀調控政策，相信對諸多購房者來說，最具影響的當屬317新政，即:

（1）商業貸款二套房認定既認房又認貸(商貸和公積金貸),同時購買普宅二套提高首付比例至60%，非普二套提高首付比例至80%；三套直接拒貸款；

（2）暫停發放25年以上期限的個人住房貸款；

（3）企業購買商品住房,需持有3年後才能上市交易。

也是在這個大背景下，我們代理的諸多房屋買賣合同糾紛，皆是因新政的出臺，導致房屋買賣合同無法繼續履行，而這類案件中所面臨的主要爭議問題則是：

買房：因不具備購房資格或是無法繼續辦理貸款等，要求解除合同，退還已付的購房款。

賣房：以買方違約為由，要求買房支付違約金或賠償其損失。

那麼這類案件最終的處理結果究竟如何？是買房的主張能夠成立還是賣房的訴求能夠獲得支持？

以我們處理的多起案件後總結的經驗來看，對這類案件最終的處理結果進行了以下總結：

如果買家是因為政策原因而喪失了購買資格，從而無法繼續履行合同約定，可以認定為“情勢變更”，互不承擔違約責任。

這種情況相對簡單，但因新政策的原因，導致違約的情形不止於此，比如，僅是因為“認房又認貸”的政策，由於貸款原因導致無力履行已簽訂的房屋買賣合同的，則不宜簡單的認定為情勢變更。

首先，要看合同中是否約定了貸款政策等條款，如果約定了，違約責任要遵守合同中的特殊約定，買房如果違約，則需要承擔違約責任。

其次，如果合同中未約定這些特殊條款，若政策的實施對購房人的履約能力產生重大影響，購房人因政策不能按預期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可認定是情勢變更，並由賣房人退還定金和已付購房款。

至於，因為政策導致當事人之間訂立的合同無法繼續履行的，一方申請解除合同後，另一方要求承擔違約責任或要求補償其合理損失的，合同解除確實導致當事人利益失衡的，可綜合案件本身情況，具體分析，酌情予以支持。

如果因一方故意隱瞞或虛構事實，導致因政策原因而解除或撤銷合同，則可以要求相對方承擔違約責任或賠償其所受的損失。

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