在“行業老三”青客公寓向SEC遞交招股書後，10月29日，長租公寓品牌蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，預計將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所，本次IPO計劃募資至多1億美元。花旗集團、瑞士信貸和摩根大通將擔任本次IPO的承銷商。

招股書顯示，2019年前9個月，蛋殼公寓營收為近50億元，上年同期為16.73億元。但營收增長的同時虧損也在持續擴大，目前蛋殼公寓仍處於虧損狀態。其2019年前9個月淨虧損25.16億元。

值得關注的是，在頭部長租公寓平臺扎堆上市的同時，其背後的“租金貸”模式風險也開始引發監管關注。數據顯示，蛋殼公寓正在逐步壓縮用戶使用租金貸的比例，已從2017年的91.3%降至目前的67.9％。

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4年融資超60億，仍處虧損

企查查信息顯示，蛋殼公寓成立於2015年1月，是一家高端白領公寓品牌，產品形態涵蓋合租公寓、整租公寓等，其經營主體為紫梧桐（北京）資產管理有限公司，公司註冊資本1000萬元，法定代表人是蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖。

蛋殼公寓招股書披露，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營406746間房間。而在成立之初的2015年，蛋殼公寓只在北京一城管理超過2000餘間房屋（截至2015年底），三年多來蛋殼管理的房屋數量增長166倍，年複合增長率360%。

新金融深度注意到，在融資方面，無論是蛋殼，還是自如、青客都經歷了多輪融資，此前就有業內人士指出，“不止自如、蛋殼公寓，整個行業都非常缺錢。”

2015年，蛋殼公寓分別獲得天使輪、A輪融資。2017年3月，蛋殼獲得1億元人民幣的A +輪融資，此輪融資由愉悅資本領投、優客工場跟投，A輪投資人開物華登追加跟投。

2018年2月，蛋殼公寓完成1億美元B輪融資。同年6月，蛋殼公寓完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）全部繼續跟投。

2019年3月，蛋殼公寓完成5億美元C輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投。同時，華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。

最近一次的D輪融資在招股書中披露，發生在遞交招股書前不久，金額為1.9億美元，投資方為華人文化產業投資基金和春華資本。

當前股東結構中，老虎環球基金為最大機構投資人，佔20.0%的股份；螞蟻金服佔股7.8%；蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。

從2012年成立至今，青客公寓也先後經歷了天使輪、A輪、B輪、C輪融資。同樣，在今年6月自如也進行了B輪融資，由泛大西洋資本領投，騰訊投資、紅杉資本中國、天圖資本等跟投，合計募資約5億美元。

根據蛋殼、青客兩家長租公寓披露的招股書內容，“虧損”成為無法迴避的關鍵詞。

招股書顯示，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務費。在營收方面，蛋殼公寓2017年、2018年營收分別為6.56億元、26.75億元；2019年前9個月營收為近50億元，上年同期為16.73億元。但營收增長的同時虧損也在持續擴大，目前蛋殼公寓仍處於虧損狀態。其2017年淨虧損2.72億元，2018年淨虧損13.69億元；2019年前9個月淨虧損25.16億元，上年同期淨虧損8.13億元。對此，招股書稱尚未盈利的原因是其運營規模處於高速增長中。

無獨有偶，青客公寓同樣出現了營業收入與淨虧損同步擴大的現象。

據招股書顯示，青客公寓2017財年、2018財年營收分別為5.22億元、8.89億元；截至2019年6月30日的9個月營收為8.98億元，上年同期為5.93億元。2017年，青客公寓淨虧損1.9億元，2018年淨虧損4.26億元，截至2019年6月30日的9個月淨虧損3.48億元，而上年同期淨虧損2.89億元。

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監管整治“租金貸”

在頭部長租公寓平臺扎堆上市的同時，其背後的“租金貸”模式風險也值得關注。據不完全統計，目前已經有多達25家長租公寓因資金鍊斷裂、經營不善而破產，僅今年7月份就有6家長租公寓暴雷。

據瞭解，“租金貸”一般的模式是，公寓把房子租給租客，租客向金融公司申請租賃貸款，金融公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款，甚至押金都可以申請貸款。“消費分期貸款+長租公寓”的模式，被認為是一項多贏的創新。然而，隨著行業的野蠻生長，“金融+長租公寓”的模式出現異化，不少企業利用長收短付資金槓桿能放大到10倍以上。一旦資本市場出現調整，這類企業往往就陷入資金鍊斷裂深淵。

新金融深度注意到，蛋殼公寓正在逐步壓縮用戶使用租金貸的比例。招股書披露，在2017年，2018年和截至2019年前9個月，蛋殼公寓共有91.3％，75.8％和67.9％用戶使用了租金貸，貸款金額分別為9.376億元、21.270億元、31.570億元；同期，蛋殼公寓在租金貸方面的利息支出分別為0.52億元、1.53億元、1.76億元。

隨著長租公寓市場屢屢“爆雷”，租金貸模式的風險逐漸凸顯，引起監管關注。

8月，南京宣佈多部門聯合用2個月時間，依法嚴查高收低出、挪用租金等行為。隨後，杭州也宣佈開展為期1個月的住房租賃市場專項檢查工作，集中整治和規範住房租賃市場經營秩序，嚴查租金貸合同套嵌、高收低租、侵害群眾利益等問題。

10月，浙江省杭州市住保房管局組織發佈了《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）（徵求意見稿）》。即將推出的住房租賃資金監管辦法，將從法規層面強化資金監管。其最大的亮點在於設立租賃資金專用存款賬戶，凍結部分資金作為風險防控金。風險防控金的總額按月租金總額的2倍確定，如果這一構想得到施行，至少住房租賃企業的專項存款賬戶中還有2個月的房租，可以用於賠償租客和房東的損失。

此外，因近期“南京樂伽公司”、“左旗公司”等暴露出的問題，西安市住建局、市委網信辦、市金融工作局等七個職能部門也於近期聯手對住房租賃中介機構進行為期4個月的集中整治。整治重點集中在違規經營、違規出租住房、違規分割出租、發佈虛假租賃信息、違規提供“租金貸”、違規提供經紀服務等方面。

業內人士認為，相比“爆雷”後的協調處置，主管部門尤需對長租公寓經營模式加強監管，讓長租市場實現健康規範發展，從而保障房東和租客的合法權益。

全國房地產商會聯盟主席顧雲昌認為，目前租賃市場的發育仍不充分，應通過政策規範保障住房租賃市場健康發展。“應當建立住房租賃法規制度體系，將租賃內容納入長效機制框架，加強住房租賃立法，根據租賃機構屬性進行分類指導，以規範行業，避免其野蠻生長。”