這是寫給買1萬多塊錢房子的深圳“窮人”的，要買雙璽的有錢人們，請自動略過。
我寫臨深不算少（跑的更多），後臺陸續也有很多來問惠州買房的。本來想找惠州黃渤來做一期惠陽大亞灣買房的線上課堂，給小夥伴們提供一些針對性意見，奈何這貨天天跑盤不見人，只好自己擼起袖子先跟大家聊一發。
首先重申我堅持的買房理念：有真實需求支撐、不看政策口號、關注城市基本面。所以，像海南、丹東這樣的地方，我是絕對不去的。我知道在這一點上，有很多人是不會這麼操作的，大家喜歡看政策、賭政策——比如現在萬眾翹首等待中央給深圳發大禮包。對這個我沒有興趣再去說服你，我只想說，投資其實是一個成長和學習的過程，不要把主動權交到別人手裡。
一、怎麼看惠州。
必須要承認，惠州是個好城市，少有的山林湖海生態資源俱全美。在經濟基本面上，和深圳東莞比，當然是個弱雞。但是，在全國660多個城市裡海選，惠州可以排進前10%。
我們看一座城市的房地產，先看基本面，再看市場供求，惠州的問題就在於房地產供應過剩。流入的人口，支撐不起來這麼龐大的供應。所以，它是個生活舒適度高的城市，但卻不是一個投資回報高的城市。
另外一點，惠州不是惠州人的惠州，而是大灣區的惠州。深圳人往惠州走，會越來越快越來越多，這是誰都看得到的大趨勢，有沒有大灣區，它都會發生。有了大灣區，它速度更快。這是我們判斷惠州值不值得買入的起點。
二、值得買入的地方。
我之前發佈過我對臨深房地產投資的選盤邏輯：通勤圈選盤。就是上面的大邏輯：投資於有真實需求支撐的地段。具體說是：區域基本面+1小時軌道通勤圈+10分鐘軌道步行圈（有共享單車了，也可以擴大到20分鐘）。這個邏輯其實適用於都市圈周邊區域的樓盤選擇。
為什麼要這麼來考慮？因為符合這些條件的區域，一定是都市圈範圍內人口流入最大的地方，也是基礎設施改善最快的地方，也是區域規劃配套最豐富的地方。我們要這麼去選盤，就算是出了什麼意外，這裡的抗打擊能力也更強。
按照這個邏輯，我們要去沿著14號線、16號線、廈深高鐵去選盤，並且要嚴格估測到各個區域CBD的距離——比如到大運新城、深圳北站、福田CBD等等。
那麼其它的地方，是不是就不碰了？並不是這樣，但其它地方不能用這個邏輯去解讀了，可能要用偏居住的邏輯。比如有個樓盤我認為居住品質是惠陽第一，但不在我們這次的討論範圍。
三、什麼人適合去惠州，什麼人又不適合？
惠州這樣的城市，的確選不好盤會很難受——別說惠州了，深圳也一樣，羅湖、鹽田也有不少樓盤，這幾年都不漲價。有些人適合有些人不適合。
什麼樣的人不建議去惠州，第一類：單身狗。這樣的人，建議最好留在深圳城市中心以及邊緣，買得起房子就買，買不起就努力工作，年輕人效率第一，時間至上，青春不重來。第二類：博爆發的純投資客，為什麼，機會成本高。在深莞惠這個都市圈內，惠州肯定是跑不贏深莞的。
什麼樣的人建議去惠州，低實力有真實需求的買家。惠州是一個100萬級的門檻，東莞現在是200萬級，深圳是300多萬級，對應的首付分別是30萬、60萬、100萬。2000萬深圳人裡面，一定有大量的買不起深莞的低實力者。
一類是低實力自住剛需，比如已經有小孩的家庭，這樣的家庭沒辦法住小房子，又買不起深圳東莞；或者是在龍崗坪山龍華的上班族，沒法去東莞，又買不起深圳；另一類是帶有長線投資意圖的低實力買家，比如深圳有房子了，手裡有幾十萬，深圳東莞也都買不去起，投到惠州。再一類是兩者兼而有之的，比如年齡大了，預期收入曲線穩定下滑，買一套放在惠州預防養老。
四、惠州的房子能不能漲價？
跑不贏深莞，跑得過通脹。
我一個朋友，2010年在惠陽花樣年別樣城買了一套房子，給親戚自住，單價4000塊，現在是8000塊。這個漲幅和深圳東莞都沒法比，但還是跑贏了通脹，也跑贏了理財。這也是我為什麼要大家考慮基於真實需求再去兼顧投資，到惠州去，不要放過高的預期。
再看絕對值，坦白說，現在惠陽大亞灣的房價都不貴，甚至是三大都市圈衛星城裡面最便宜的地方。比如北京——燕郊、上海——花橋，都比惠州貴，惠陽、大亞灣1.5萬以內隨便選，城市不怎麼樣，但是價格便宜。對於上面說的那幾類人，這是相對不錯的選項。
對於未來，我不敢抱有太高的預期。基於惠州的人口流入和深圳人的外溢，長期看，跑贏通脹是基本沒問題的，跑得過固定理財收益（機會成本）的概率也是比較大的。
五、有多少深圳人會住到惠州？
具體數量沒法測算，因為兩地還不能通勤。能夠確認的有幾點，1、惠陽和大亞灣西區，將來會是深圳人集中的地方。2、廈深高鐵有個數字可以參考，現在每日客流大概是1.5萬人。3、等到地鐵開通，會有引發效應，交通的便利，會推動更多買不起深圳東莞房子的深圳人殺到惠州去，這個數據會翻好幾倍。
我們也沒必要弄清楚到底有多少人會去，只看每年惠陽大亞灣的房子基本都是深圳人在買就好了，那裡面不都是炒的。我上次到惠陽某某灣看盤，有個在龍崗工作的生意人，2016年買了兩套，說是將來自己住。
六、如果惠州限購了，會否成為燕郊第二？
燕郊房價調整我們都知道，對於高位站崗者，短期還是挺煎熬的。那麼如果大灣區綱要出臺之後，惠州突然來個限購，市場是不是就嗝屁了。我判斷不會，原因是，燕郊其實是和東莞而不是惠州相比的，燕郊的房價比東莞還要高，最高衝到2.7-3萬，但是，燕郊的經濟基本面甚至比惠州還差。可謂是惠州的基本面東莞的房價，它的下跌是因為短期上漲太多，遇到限購這種外部突擊，受創就會很大。相比之下，同樣限購的東莞就能夠平穩過渡，原因就在於即便深圳客去不了了，東莞本地的購買力也很旺盛。惠州當然購買力不如東莞，但是惠州有個優勢，價錢低，和深圳最便宜的坪山房價相差2.5倍，和深圳均價相差接近4倍，懸殊太大。對買不起深圳的窮人，構成持續吸引力。所以，即便是限購，也不會出現大落，短期當然都會受到明顯衝擊，這個都一樣。但政策這東西，誰也測不準，測不準就不測。它強任它強，明月照大江，我又不是買來短炒的。
七、不確定性是什麼？
這是很多人不敢去惠州的根本原因，不確定性大。在任何城市去買房子，都有不確定性，但惠州的不同在於，不確定性相對更大。
惠州最大的不確定性是，地鐵還能不能建。這個公開講，我說不準。
現在的問題還不止於此，我看了東莞、惠州的軌道交通規劃，最大的感觸還不是建多少地鐵，而是，他們還沒有將軌道提到最高的重視度。這一點我舉香港的新市鎮開發案例來說，一切城市建設都圍繞著地鐵站走，住宅區、辦公區、商業區、學校、公園，都圍繞著地鐵站進行規劃建設、高密度開發，讓地鐵站成為組織城市工作和生活的中心原點，這就是TOD。因為住到這裡的人，將來大部分都是遠距離通勤人口，對地鐵的依賴度極高。不客氣的說，他們整個家庭的工作生活重心都是建立在地鐵站上面的。但是，現在莞惠兩地披露出來的一些軌道站點，周邊甚至沒幾個樓盤，這是非常搞笑的事情。
八、惠州的巨大優勢。
這句話我一直想說了，其實我一直覺得，在大灣區的概念下，牌最多的就是惠州，為啥？地大物博，想幹啥就能幹啥。大灣區最靠近珠江入海口的這些個城市（肇慶江門遠了一些），除了廣州沒有超過4000平方公里的，人口越來越多，未來最缺的就是地。而惠州霸著1萬多平方公里的土地，卻讓深圳飛地飛到了汕尾，嬸可忍叔不可忍。
比如，搞一個巨大無比的USJ環球影城，或者是迪士尼樂園，得不得？可以把整個大灣區的人都吸引過去了，其它地方就是想搞都沒地。
再比如，格局大一些，搞教育改革，凡是到惠州去買房子的外地人，都可以讀當地的公辦學校，打掉深圳人的後顧之憂，讓他們住下來。（好吧，這第八當是我瞎胡謅）。
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