撰文 | 逍遙子
前言
2019年樓市進入收尾的階段了，然而關於廣州樓市的的現狀，挺扎心的：二手房跌勢持續、一手房表現不佳、土地拍賣終止、購房者持幣觀望……
整體看，廣州樓市表現確實萎靡，於是乎，提前入冬的聲音不絕於耳。不過，近日科學城全新盤——大壯名城熱賣，再加上廣州接連迎來利好，淘房志認為，廣州樓市開始“起風了”。
01.
從萎靡到新盤大賣，廣州樓市開始起風了？
相比一手房，二手房數據更能反映市場的實際情況。
廣州二手房市場，整體成交均價自去年年底行情翹尾，到2月份爬上全年（截止至10月份）最高點，開年後形勢急轉直下，金三銀四也拉不住跌勢。
4月份之後開始橫盤，7月份因為開學報名季前夕有所反彈，隨後形勢再度急轉直下。
可以說，從二手房呈現的數據來看，的確，廣州樓市表現萎靡。
——來源：安居客 | 廣州二手房價走勢
而且，如果大家親近市場的話，可以發現，一手房市場，除了年初小陽春往上拉了一波以外，廣州樓市其餘表現都不行。
目前仍然有不少樓盤在用“特價房”等促銷手段來吸引購房者。
此外，廣州的地也難賣了，10月份已經終止出讓了5宗宅地（增城、江高鎮，從花，金沙洲，南沙），起拍總價達141億元，這說明房企對銷售前景也不樂觀。
於是乎，廣州樓市提前入冬的聲音不絕於耳。
不過，前幾天科學城全新盤——大壯名城開盤熱賣，對冷淡的廣州樓市打了一劑“強心針”：據現場考證數據，當天實際到場的客戶，高達近千人。當天發售的房源僅180套，相當於6個人搶一套房，一個詞總結，爆了！
此外，有消息稱，恆大地產珠三角的優惠政策在10月27日已經截止了，並且27日起價格開始調整，上調。
樓市開始有點反彈了！
我們具體來分析廣州。事實上，結合最近的利好來看，我們可以大膽預測，這很可能是廣州樓市打響反擊戰的前奏：
- 資金持續向一、二線等核心城市傾斜
- 未來十年大灣區數千萬人口紅利持續釋放
- 廣州GDP增速反殺深圳，位居四大城市之首
- 以支持深圳建先行示範區同等力度支持廣州
02.
數千萬人口紅利持續釋放，廣州穩了
中國的樓市分化已經很明朗了。
央行最新的金融數據顯示，9月以個人住房按揭貸款為主的住戶中長期貸款增加4943億，房地產貸款穩定增長。
從銷售面積和銷售額來看，統計局最新數據顯示，今年1—9月份全國商品房成交面積減少，但成交金額反而在增加。
這顯然意味著，買房的人沒有減少，只不過資金正在向一二線等高房價區域傾斜了。
廣州的房地產投資價值，大家應該心中有數了。
此外，2019年上海易居研究院的《粵港澳大灣區專題研究》提出，按照近五年來粵港澳大灣區11城人口的年均增速測算，至2020年，大灣區人口將超過7300萬。
如果進一步考慮大灣區規劃帶來的基礎設施完善、經濟發展融合、生態環境宜居等因素，預計人口到2030年將達到1億人。
也就是說，未來十年，大灣區或將迎來數千萬的人口增量空間！屆時人口紅利持續釋放，會對本地經濟發展產生巨大利好。
廣州作為粵港澳大灣的頭部城市，無疑是最先迎來這一輪人口增量所帶來的利好。
對樓市的深層次影響就是：
1）首先，當然是城中村以及剛需型租賃住房的租金進一步上漲；2）六七年後，當這批"新人“開始進入婚育高峰期時，對剛需型商品房的需求將得到釋放；3）八九年之後，對優質學位房的需求也將逐步得到釋放。
一句話總結，穩住，廣州能贏。
03.
兩大利好，提振廣州樓市信心
第一，前三季度GDP增速反殺深圳，城市發展勁頭十足
廣州的危機感上來了，廣州的各項動作速度都加快了。
統計局數據顯示，在GDP增速方面，今年前三季度深圳的GDP增速僅為6.6%，GDP增量僅為1158.44億，而廣州的GDP增速則達到了6.9%，GDP增量達到1160億。
在GDP增速方面，廣州反殺深圳。
我們再來看下廣州前三季度的投資數據。
前三季度廣州固定資產投資增速高達21.1%，其中基礎設施投資、工業投資、房地產開發投資三大領域齊發力，均呈兩位數增長態勢。
這裡面非常重要的一個數據是基礎設施投資，增長了27.6%，這個速度是非常厲害的，這一點也可以看出，在大灣區規劃出臺之後，廣州有很大的變化。
以前我們感覺廣州的基礎設施投資有點佛系，包括修路、修地鐵的速度都比較慢，但是今年在明顯加快，國鐵、城際鐵路、地鐵、高速公路等項目持續推進。
對樓市有什麼利好呢？
很簡單，廣州城市建設具備持續上行的力量，大家對樓市也就有十足的信心了，更通俗來講就是，“城市好，樓市就好”。
第二，省委決定以支持深圳建先行示範區同等力度支持廣州
近日，廣東下發通知，表示要把支持廣州“四個出新出彩”實現老城市新活力與支持深圳先行示範區建設緊密結合起來，以同等的力度，全力推動實施。
這意味著，廣州和深圳同等重要！
具體方面，將從六大層面全力支持廣州“四個出新出彩”：
- 全力提升經濟中心功能
- 全力提升樞紐門戶功能
- 全力提升科技創新功能
- 全力提升文化引領功能
- 全力提升綜合服務功能
- 全力提升社會融合功能
值得一提的是，這六個方面都是廣州的優勢，這也意味著廣州的核心競爭力將更強大。
對樓市有什麼利好呢？
這裡我們就不講什麼大道理，我們就直接來比對下深圳迎來”先行示範區“大禮包的樓市表現：
最直觀的體驗就是：深圳樓市明顯升溫 1）福田中心一個豪宅項目，2000萬大戶型全部賣完；2）看房量明顯回升，外地客積極入場；本地客看房一年多的，也在出手；3）二手房成交量周均1500套突破到2000套；二手房業主掛盤迴調5-10萬，多則30-50萬不等；4）公寓大火，譬如中洲灣，半小時賣了800多套，有土豪一個人買了十幾套；5）開發商推盤節奏加快，賣了幾年的“舊貨”再次放盤；……
現在，廣州和深圳同等重要，那麼，接下來各路資金對廣州樓市的期待值有多大，大家應該心中有數了。
04.
最成功的投資者，往往都是樂觀主義者
最近看到一句話讓我非常感觸：最成功的投資者，往往都是樂觀主義者。
大家可能不知道，李嘉誠能夠一手創辦華人首富之宏偉基業，很核心一個原因就是，在香港百業蕭條之時，依然堅定看好香港的經濟，大量購入地皮和樓宇。
我們腳下的土地就是黃金，大家要對廣州樓市多點信心。
前段時間，“讀懂中國”國際會議在廣州舉辦。這是個旨在推動中外交流的頂級國際會議，之前均在北京舉辦，這次選擇了廣州，顯然是高度看好廣州的發展。廣州即將迎來屬於自己的高光時刻！
而且，對比北上深這幾座城市，有著與生俱來的接納與包容。
獨特的粵語和廣府文化，不僅不會成為人們融入這座城市的障礙，反而會讓更多人為之傾心。
腳下靜靜流淌千年的珠江，就是最好的見證者！
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