小時聊京房
“什麼時候買房？在哪兒買房？買什麼樣的房子？”是每個購房者都要面對的“買房三問”。
“在哪兒買房”，不僅是對未來生活場景的選擇，更是對不同區域升值潛力的投資押寶。縱觀北京熱點購房區域，都是買房人“用腳投票”的結果，往往那些發展前景明朗、生活配套完善、規劃紅利集中的區域，對買房人具有更大吸引力。
2019年上半年，北京新房住宅（不含回遷房、共有產權房，含普通住宅、別墅）成交均價為54775元/㎡，成交套均價為749萬元/套。
北京“城六區”因為可供開發的土地和住宅供應較少，未來房產價值會越來越稀缺。
2019年上半年北京房價地圖
房子的升值潛力，很大程度由區域價值決定。隨著北京“去中心化”發展加速，1個北京城市副中心（通州）和5個新城（順義、大興、亦莊、昌平、房山）是未來3-5年最具升值潛力的置業板塊。目前看，通州、昌平、大興均價在4.5萬/㎡以上；順義、門頭溝因為洋房別墅產品扎堆，房價在5萬/㎡以上；房山區均價3.7萬/㎡，是近郊6區的房價窪地。
五環切割北京的房價
2019年，五環依舊是切割北京房價的分界線，北京新房住宅市場分為“五環內”和“五環外”兩個世界。
五環貫穿海淀、朝陽、通州、大興、豐臺等北京繁華城區，並衍生出上地、西二旗、亦莊等高新產業商圈，以及孫河、東壩、瀛海、臺湖等地“7萬+”別墅扎堆的高端住區。同時受土地供應政策影響，五環內在售的新盤房源基本處於“賣一套少一套”狀態。
上半年，北京五環內房價超過6萬/㎡，五環聚集了為數眾多的高端住宅項目，以內城三四居平層產品和高端洋房產品為主。5-6環則是北京目前改善和剛改住宅成交的主力區，成交總量佔到全市近一半，住宅均價突破5.5萬，總價集中800萬-1500萬區間。6環外，則以總價400萬/套以內的剛需住宅產品為主。
熱點買房板塊概覽
北城
1、未來科學城
未來科學城被定義為北京建設全國科技創新中心的主平臺。在創新產業和高素質人才聚集的影響下，未來科學城板塊是目前昌平整個新房市場的沸點，是住宅新盤和土地市場放量的主力區域。
區域在建的地鐵17號線，首尾貫通了未來科學城和亦莊新城，全程共有20座車站，可直達望京、國貿等熱點區域。17號線在未來科學城南區和北區各設一站，方便居民出行，30分鐘之內可到達中央別墅區、望京、首都機場、亞奧商圈等主要商圈。
2、北七家
北七家板塊崛起與奧北別墅區的發源發展有莫大關係，是北京熱門的高品質居住區域。北七家板塊供應的新房以城市別墅為主，以龍樾華府、北京壹號莊園、國瑞熙墅為代表。整體看，北七家的高端改善住宅供應較為稀缺。
此外，北七家還分佈著不少限房價項目，價格較為親民，受“7090”政策限制，90平方米及以下的小三居是北七家限價房項目的主打戶型，對剛需購房者吸引力較大。
3、後沙峪板塊
後沙峪板塊位於中央別墅區的輻射範圍內，隨著北京地鐵15號線開通，後沙峪和中關村、望京、五道口等商圈連接便捷，使得後沙峪的剛需、剛改住宅市場逐漸熱起來。配套方面看，後沙峪交通出行主要依靠15號線或機場高速，板塊公立學校不多，但有不少國際學校。
目前，後沙峪板塊的購房者，既包括順義本地人、空港林河產業區的工作者，也有不少在中關村、望京等地工作的改善人群。
4、沙河板塊
沙河板塊位於昌平區中南部的燕山山脈山前平原區，南距德勝門24公里，北距昌平衛星城10公里，八達嶺高速公路及京包鐵路綜穿沙河鎮。覆蓋昌平線上的沙河站和鞏華城站，溫榆河上游支流南沙河與北沙河在此交匯，自然生態資源較為優良。
沙河高教園是帶動板塊發展的主動力，中科院產業基地則是帶動板塊高新技術產業發展的主平臺。目前，沙河板塊推售的是北科建泰禾·麗春湖院子、金科天璽、中海麗春湖墅·溫榆府等高端改善住宅項目。
5、孫河板塊
孫河板塊，長久以來被認為是望京的後花園，洋房別墅林立，是朝陽區僅存的低密別墅區。2012年以來，孫河板塊每年都有明星項目誕生，國際化配套迅速完善，目前區域內有16家國際學校，高爾夫俱樂部、馬術俱樂部、酒莊等。
2018年開始，孫河也開始推出限競房項目，以瑞悅府、禧瑞春秋、天瑞宸章、北京院子二期、首開琅樾、懋源璟璽為代表的在售樓盤，推售從600萬起的洋房，到2000萬起的疊拼、合院。
小結
買房之前，購房者需要掌握兩個原則：
1、明確自身需求，並關注到每個家庭成員眼下和中長期的生活需求。可以為了追求有山有水的居住環境，或是方便孩子入學重點學校，也可以因為朝九晚五的工作看重地鐵通勤。
2、根據自身需求，多渠道獲取目標樓盤信息，這一過程可以找專業人士多交流，他們往往能前瞻性地分析樓盤所在板塊的成長性如何，房源的優劣勢，更能幫助自己做出精準選擇。
精彩無錫
我的回答最專業
第一，北京四環內的房子，普遍保值。大規模區域性看好的是 ‘麗澤金融‘，麗澤橋區域，道理在於，有投資就有發展。
第二，四環內，房子會分化，部分房子要貶值。
1·老破大，5-6層的那種，只能出租，無人購買，除非單價大降。
2·老破小，除非是學區，也要降價。
3·挨著路邊的單位高層樓，沒有獨立院子的，比如前門西路邊那幾個樓，下樓就挨著主路。沒有地方停車，未來停車會更緊，除非你花的錢一個月6000的停車費，這種房子，沒人要了，因為太不方便了。
第三，四環內，部分房子未來會升值。
1·中規模小區，小區內有獨立停車位置，封閉，有配套幼兒園。
2·低密度小區，就是樓以12-14層為主，有電梯，矮板樓，住戶密度少的。
3·因為以後開車，停車都是問題，所以挨著地鐵站，公園，三甲醫院，大商超的。
4·物業服務好的，不能有回遷樓的小區。
Euler大於Gauss
北京房子的升值空間主要在通州、大興，理由如下：
一、控制中央政務區。城內老四區已經正在大調整，人囗在不斷下降，行政驅動人口主要流向通州和河北等地。所以經濟職能調整後，中央政務區房價繼續上漲的空間非常小了，高價的個別地段可能還會微降。
二、發展副中心。今後北京的中心在通州，今年市政府到通州後，房子剛需已經來臨，人口數量是決定因素之一。至少有一倍的升值空間。去北京就是去通州，老四區是首都所在地了，北京離他遠去。
三、規劃定乾坤。根據北京市規劃，海淀、朝陽區房價最大的漲幅期已經過了，要投資多掙錢，除了通州，大興也是個熱點。新機場今年開始啟用。產業佈局正在形成，前兩年清理後，高新園區蓬勃發展起來。未來又是人口流入區。
總之，北京縣區、區域房價升值空間主要看北京的宏觀政策，包括人口結構和數量變化，產業佈局，經濟重心轉移等。環中央政務區也是一個熱點，特別是金融服務業扎堆的區域。
歡迎討論，敬請關注。
周思夢想
房山，首先北京在大力發展南城。而豐臺、亦莊、大興等地方已經都漲上來了（也包括房山中心城區和長陽地區），但是房山一直被人遺忘，所以還有很多地方沒有漲起來，存在價格窪地（比如房山的竇店鎮等周邊鎮）。首先剛才說了在大力發展南城，所以麗澤商務區將會帶動那裡，（看CBD對燕郊的影響就能看出）而且燕郊怎麼也算河北，而房山怎麼也算北京境內。其次房山的地理位置你從地圖可以看出，是在北京與雄安新區之間（雄安新區的影響相信不用多說了吧，那可是千年大業）還有就是京津翼一體化發展。再有就是大興機場多少也會帶動一些。所以綜合上述三個重要點推斷，未來那裡會有很快的發展。再有就是這幾年房山自身也在發展，如大學城，京良路改擴建等小的方面也會有些作用。再有就是未來很可能七環修好，北京中央行政區的建立，導致北京外遷外擴已經有小道消息聽說未來六環內包括六環不收高速費（這個只是有小道消息聽說沒有確切消息）。這些都是能直接促進房山發展的利好消息。以上內容純屬娛樂，要是各位覺得有道理多謝點贊，不喜勿噴。
劉坤304
筆者認為，未來北京哪個區，哪個區域的房產都沒有升值空間，過去在炒房時代，一些炒房者稱北京的房價永遠上漲，結果2018年北京燕郊的房價腰斬了，北京市的房價下跌了20%以上。未來北京的房價只會下跌再也不可能上漲了，為什麼呢？
原因是幾個方面的，一是未來幾年北京的人口將減少500萬人，雄安新區的建設首先是從北京轉移500萬人口過去，從2019年開始北京鼓勵央企，高校，醫院等搬到雄安新區去，北京的工廠也都將從北京搬出去，現在是鼓勵，接下來就是強制性的，未來幾年後的北京肯定是沒有工廠的。大家想一想幾年後的北京人口減少了500萬人，房價是不是必然下跌。
二是房地稅的出臺，房地產稅人大明確表示2019年立法，北京是炒房者首選的城市，北京的房產大量都在全國的炒房者手中，北京的房產至少超過30%是在炒房者手裡，因為，過去北京炒房最賺錢，所以，全國有錢的人都到北京炒房，當房地產稅立法後，北京的炒房者再也坐不住了，只有選擇拋售手中的房產，未來兩年北京有30%以上的房產賣出，大家想一想北京的房價是跌還漲，北京的房價下跌是必然的。所以，北京所有區域的房產都沒有投資價值。
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金融學家宏皓教授
我關注京津冀的房產市場有近十年了。我認為，北京大興區、通州區未來房產升值空間最大。
因為，房產價值與國家公共配套服務設施密切相關。即交通、教育、醫療等等公共服務領域的配套程度。
大興區規劃圖
北京大興區、通州區，因為有北京新機場、北京城市副中心建設，公共配套服務正在由少到多，由比較單一向全面發展，這就意味著，這兩個區域的公共配套設施有增長的空間，人口流入有很大的空間，意味這兩個區域的土地有比較大的升值空間，附著在土地上的房產也就有比較大的升值空間。
我們這裡探討的是未來的升值空間，沒有探討保值。如果說保值的話，北京中心城區最保值，但升值空間沒有大興、通州那麼大了。而且中心城區現在面臨著非首都功能的疏解，產業、人口有下降的趨勢。
北京新機場交通骨架圖
北京大興機場，是京津冀交通骨架的中心。通州、天津、雄安都在建設與北京大興機場的聯繫路網，公路、城際鐵路、機場快線，大興區與四周的聯繫，四通八達，真正的立體交通，航空、高鐵、公路、地鐵，除沒有海路，一應俱全。
北京新機場是新國門，國家新的發展動力源。現在北京與河北正在編制臨空經濟區規劃，導入與臨空有關的高端高新產業，臨空經濟區也是京津冀協同發展的示範區。
特別是雄安新區設立後，北京中心城區的“都”與大興、雄安，在一條線上，也就是京雄走廊，未來，京雄走廊是最值得期待的。因為雄安雖然在河北，功能卻是北京兩翼之一，京雄走廊就是首都的延伸線。從“都”“城"這個角度來說，“都”的價值肯定是高於“城”的。
通州區，因為有北京城市副中心的建設，公共配套設施要超過中心城區，雖然是行政辦公區，商務服務區，但因為是現代城市宜居的典範城市，其城市的價值與其地位是匹配的。
北京城市副中心規劃與現路網對比
北京城市副中心會帶動整個通州，發生翻天覆地的變化，這也就意味著房產的價值也會發生這樣的變化。
當然，問題既然想知道升值空間，想必與投資相關。如果投資的話，有買入時機。並且，北京城市副中心的房產價值，已經被提前支取了一部分。但對於未來，北京城市副中心的利好還沒有完全兌現，還有不小的價值空間。從這一點比較來說，大興區的升值空間高於通州區。
現在北京各區的新規劃都已經公佈了，其未來的價值，很清晰。我們的觀點，未來，通州區與大興區最有升值空間，如果還要這兩區對比，短期通州區高於大興區，中長期大興區高於通州區。
頭條號“京津雄城市群”專注京津冀協同發展，關注我們，共同見證偉大的時代！
地文探秘局
我認為:
介於西城區,海淀區,豐臺區,門頭溝區之間的石景山區最具發展潛力和空間因為:
1.自汙染第一大戶首鋼搬遷出北京，第二汙染大戶高井電廠停產，遷址改造為燒天然氣以後，空氣質量名列各區前矛，石景山區已經成為宜居區；
2.隨著空氣質量的提升，高科技,高附加值的企業入駐石景山，使石景山的GDP產值日益提高；
3.石景山有較大的發展空間地緣優勢，西長安街延長線跨越整個石景山中心區及永定河至門頭溝區；蘋果園交通樞紐和地鐵一號線6號線，s1磁懸浮等貫穿石景山。
4.北京冬奧會組委會落戶石景山，許多冬奧場館也落戶石景山。
這些都為今後石景山的發展拓展出了空間與潛力。
手機13910669281
1.首先要記住，每個區都有筍盤、ceo盤，因此，區域整體升值快，不代表個人賺得多，這和學區房的道理一樣，東西城確實好，但你家孩子好不好，還得看孩子自身、家庭環境、教育投入等等因素
2、很看到很多答案上來就說：東西城、通州，但這有點不假思索……
房價漲幅看三個要素，
a、區域主力購買力水平
這和區域內及臨近區域產業佈局相關，所以要首先了解未來什麼產業能夠大量提供高收入的就業機會，這個產業集中的片區就會有未來的購買力支持！今天的金融街、中關村都是如此。
b、教育水平
教育依然是很多家庭的剛需，因此，教育高地將會表現強勢。但是，西城、東城未來的整體表現，以十年期來看，不是很看好，因為如果東西城鎖區，長遠看優質生源供給會減弱。
同時，未來私立教育的崛起是大趨勢，東西城名校將越來越不是唯一選擇。
c、現有價格
既然談漲幅，現有價格必須被考慮進來，因為決勝的是差額而非絕對值。
因此，現有低價區域，且有較好的產業佈局，能夠讓收入不錯，重視子女教育的人群形成聚集的片區，將領漲未來！
3、具體來說
不看好通州整體，但看好公務員密集的小區所在區域！
不看好東西城，絕對值上，東西城次新房依然高高在上，這毫無疑問，但相對漲幅未必！ 當然，隱隱覺得上了年份的東西城老破小有拆遷契機，熬到就是大收益……這需要和城市佈局結合，挑機會盤
看好產業互聯網相關企業密集區
看好數據服務、數據安全領域公司密集區
看好金融公司密集區，不看好金融街漲幅
地產小浣熊
拆哥答：一定是根據投資和政策的傾斜來判斷。根據的梯隊如下，但是也要根據具體的條件來甄別：
第一梯隊：北京城市副中心、首都核心區（東西城）
第二梯隊：三城一區
第三梯隊：城南行動計劃（南中軸）
第四梯隊：回龍觀-天通苑。
具體到細分區域的房價，拆哥看好麗澤、望京、新北苑等地。
北京拆哥
從近幾年北京的動作來看，首先北京整體的房價應該會在未來幾年放緩腳步，甚至可能出現穩定的小額下浮。隨著國家在北京大舉開始共有產權房的推廣，剛需商品住房的熱潮將與原先不具可比性。
隨著北京市疏解非首都功能的進一步開展，未來留在北京的人，除了戶籍人口以外，大部分會是真正的人才，他們普遍會有高收入和企業與國家給的優惠政策，雖然北京的房地產需求並不會呈現斷崖式下降，但逐步降溫看來是趨勢。
今年北京市兩會已經提出合併東西城的具體規劃，未來北京市東西城內的人口將會進一步減少，承租房可以退租給補貼，甚至鼓勵東西城原有戶籍人口把戶口遷出東西城，以現金的方式補貼戶籍遷出。並且政府明確表示不再會批准新的商品房用地。那麼未來東西城（原東城、西城、崇文、宣武區）將會出現兩極分化，已有的高端商品房項目將會繼續上漲，但老舊小區需求將會被抑制，甚至價格下跌。
未來北京房價的增長點，應該主要集中在北京的通州、大興和門頭溝等區縣，一來，這些地方曾經都是北京的郊縣，房價與中心城區仍有差距，二來隨著北京市落戶通州，新機場落戶大興，周邊房價帶動上漲已是必然趨勢。
從區位因素來說，北京落戶通州是為了京津冀一體化開闢出了更多條件，建立了從北京市到天津市距離更近，產業更直通的走廊。新機場則在北京和雄安的中間，那麼大興周邊新的環機場經濟帶已是大勢所趨，再有雄安的加持，應該是後續一段時間漲價的主力位置。
最後再來說說門頭溝，很多人覺得門頭溝既不在機場經濟帶也不在北京市傾斜的東側，並且離主城較遠，上漲空間不大。其實恰恰相反，門頭溝可以說是北京地勢最好的地方，空氣好，水質好，自然風光也不錯，距離新機場和雄安的距離不遠。未來，北京人購房習慣將進一步升級，已經不再單單滿足於戶型和便利，更多的會追求區位本身的質量。在北京核心區疏解非首都功能完成後，大部分在北京的人不再會往內城扎堆，北京市衛星城的佈局會進一步突顯。而門頭溝恰恰是北京的上風山水之地，相比於其它距離核心區較近的衛星城而言，這裡起步較晚，但也正是因為起步較晚，才有更強的可塑造性。
最後再來說說不看好的，北三縣和昌平區可能在未來會出現降溫可能，一來昌平距離核心區較近的地方，多年來已經被互聯網企業的員工佔領，房價已經超出區位本身的價值，隨著這一波互聯網寒冬的頹勢到來，很多大公司選擇減少北京的員工數量，縮減編制。大部分在北京的員工可以選擇平級平薪調動到二線強省會城市，這樣勢必把還沒有買房的互聯網員工疏解出北京了一部分，需求在將來會降低。
而北三縣因為距離核心區太遠，產業依然跟不上發展，剛需住房普遍依然輻射不到，很難在短時間內出現大幅上漲。反而是別墅戶型，因為依山傍水，具備一定的上浮潛力。
