這個問題太難了，為了找到這個問題的答案，搞清楚潘石屹為什麼要賣資產，昨晚把

1、賣樓的三大理由

第一、低買高賣是商業成功運營的核心，每次賣資產都比成本價高了不少，說明這個買賣是值得的；

第二、盤活資產，補充流動資金；

第三、證明SOHO中國持有的物業是優質的資產，因為每次都能賣個好價錢，充分說明了SOHO中國在商業地產的運營能力和眼光。

這是筆者昨晚看了4份年報後，看到潘石屹在年報中對出售大樓原因的解釋，至於這三個解釋是事是虛我們不得而知，作為董事長在年報中“忽悠”投資人，這個不太可能吧，至於其他的原因筆者也無法猜測，畢竟這是他們的經營戰略問題。

2、潘石屹可能要把SOHO中國持有物業全部出售

就在昨天有消息傳出：SOHO中國打算把旗下物業全部出售，作價80億美元，而這個價格巧好和SOHU中國在2019年半年報中公佈的非流動性資產總值相當。

在這個消息的刺激下，昨日SOHO中國的股價盤中一度暴漲26.64%，收盤漲幅為17.9%，但是對於這個問題，今日，公司發佈公告側面回應了市場的傳聞：在投資物業組合的日常經營管理中，公司會不時探討所處的主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會。但截至目前，公司沒有需要公佈的與資產出售的相關資料。

對於這個回應該怎麼看，仁者見仁智者見智了，但是今日的股價並沒有大跌，相反還微漲了0.37%。

這個事情也是很有意思，因為按理來說，公司把資產都賣了，不應該是負面消息嗎？但是SOHO中國的股價反而是上漲的，資本市場的投資人為何對公司把核心物業全部出售竟然是如此的看好？要回答這個問題，我們看SOHO中國的股價是否被低估了？

3、SOHO中國股價被低估了嗎？

截止目前公司股價是2.71港元，滾動市盈率僅僅9.14倍，市值也僅僅140.9億元，但是公司的淨資產為362億元，也就是說市淨率僅僅0.35倍，這是比清算的價格都低不少，況且SOHO中國持有的物業如果按照市場價出售的話，價格肯定是比財報中的賬面價值要高的，而之前出售的虹口SOHO和凌空SOHO的溢價率就分別達到了53%和85%。

我們再看看碧桂園、中國恆大、融創中國的市淨率基本都在1.5倍到2倍之間，這個估值比SOHO的估值要高了3到4倍，由此也造成了SOHO中國市值僅僅只有140億港元，作為實際控制人的身價自然也是大幅縮水的。

但是港股對於自持物業型的地產企業估值就是這麼的底，比如華南城的總資產達到了1131億元，比SOHO中國高了60%，市淨率也僅僅0.21；比如麗新發展，總資產786億元，比SOHO中國多了100億，其市淨率更是隻有0.16倍。所以對於自持物業的地產企業港股給予的估值是比較低的。這個也是行業的特性，因為比較市盈率也有9.14倍，這個估值哪怕是目前放在A股也不低的，比如萬科、金科、金地、陽光城綠地等等房企的滾動市盈率不到9倍，從這個角度來看SOHO的估值還真不低了。

為什麼會是這樣？

4、本質還是商業模式的問題

​商業地產是自持為止，而住宅地產是銷售為主，所以住宅地產更加註重週轉率，在最短的時間內把房子建好，然後出售，那麼就能夠最大限度的獲利，所以就需要不停的負債，負債率就極其的高，把房子建好銷售完就算這個項目完成了，資金回籠效率非常高。只要你不停的滾動開發，企業就能在槓桿的支撐下快速的發展。

但是商業地產不是這樣的，商業地產是靠租金作為收入的，這個就造成了投資回收週期極其的長，而SOHO中國在2012年全面轉型商業地產後，其實就是個收租的公司，這種商業模式前期投入巨大，但是租金收起來很慢，再加上早期的建設週期，養商周期，要達到90%以上的出租率，這個還需要時間，總的來說，這個就決定了他的週期太長了。

這個就造成了經營現金流非常緊張，2016年是負6億、2017年更是達到了負32億、2018年變成正數3.62億。但是這個指標在2010年的時候還達到了正數128億元，當時的SOHO是如日中天。

而貨幣現金儲備就更是捉襟見肘了，在2016年末還有現金及其等價物38.6億，2017年還有37億元，但是到了2018年就降低到了7.22億元。貨幣資金是公司運營的關鍵，而當前SOHO的自持物業雖然非常優質，而且總體出租率都在90%以上，但是潘石屹在年報中也說了：中國當前商業地產供給過剩，存在一定的不確定性。所以在當前能夠賣一個大價錢的時候，賣了還能回籠資金，何樂而不為呢？也許這個就是盤活資產、補充流動資金的意思吧。

5、最後再談談出售車庫的問題

商業說到底還是一個投資和回報的問題，那麼我們就來算一下SOHO中國這次出售的車庫資產是否是一筆劃算的買賣吧。

本次出售的車位共計2583個，分別位於SOHO的9個項目當中，總共作價7.61億人民幣，而項目的賬面淨值是5.08億元人民幣，所以這次出售總價比賬面淨值高出50%，也可以說獲得50%的回報。這個算是划算的買賣嗎？應該是算的。

而如果SOHO中國繼續持有這個資產，那麼他的回報率是多少？

根據公告，公司在2017年和2018年這些車位總的收入是0.17億元和0.2億元，如果按照2018年的總收益來測算，以賬面淨值來測算，那麼年投資回報率只有3.9%，這個回報率不高，更是需要25年才能收回成本；如果以7.61億的交易價格做測算，那麼投資回報率更是隻有2.6%，項目回收期長達38年。

現在我們再來理解一下：那麼SOHO中國在當前現金流緊張，貨幣資金儲備少的情況下，作出這個選擇是理性的嗎？

當然是理性的！