“要警惕‘房地產調控’中出現的‘逆市場化’傾向，即從供給側阻礙市場化，強制要求提高房屋‘自持率’，從需求端阻礙市場化，頑固‘限購’阻礙居民購房。”原房改課題組組長，中房集團公司前董事長、匯力投資基金管理有限公司董事長孟曉蘇表示。
10月31日，由中國房地產報、中國房地產網、中房智庫主辦，以“壯麗70年 奮鬥新時代”為主題的“《共和國地產印跡》新書發佈會暨2019中國好房子標準研討會&中國房地產品牌官百人論壇”在北京富力萬麗酒店隆重召開。
這次會上，孟曉蘇做出了上述表態，並提出了“一個市場化兩個體系”觀點，即適時啟動房改，邁入市場經濟；關注住房保障，建立兩個體系；推動稅改立法，完善制度設計。
他認為，中央高層再三強調穩定房地產市場，加快建立長效機制，“我們應該看到房地產投資對經濟拉動作用已經非常明顯，我們需要堅持房改的市場化”。
與新中國同齡的孟曉蘇曾擔任中房集團公司第三任董事長，他是《住房建設成為國民經濟新增長點》課題組組長，主持編寫了中國住房制度改革方案。他見證並參與了中國房地產業從計劃經濟到市場經濟的發展歷程。
━━━━市場體系與保障體系建設缺一不可
1996年，我國出現了全面產能過剩、國民經濟下滑的局面，彼時孟曉蘇提出的“住房建設可以成為國民經濟新增長點”的建議很快得到國務院領導認同，時任副總理朱鎔基在1997年7月提出：“把住房建設培育為國民經濟新的增長點和新的消費熱點”。
“在認識初步一致的基礎上，10月份我們成立了《住房建設成為國民經濟新增長點的研究》課題組，研究推動住房制度改革，要把住房制度改革這些經驗制度化推向全國。”孟曉蘇說。
房改20多年，房地產業為經濟增長注入強勁動力。孟曉蘇表示，1998年啟動房改時，中國經濟總量排名世界第7位，房地產投資3580億元；2010年中國經濟總量超過日本升至世界第2位，房地產投資15萬億元。房改後20年的房地產投資增長40倍，拉動中國經濟總量增長10倍。此後幾年又拉大了與後面國家的差距，這是房改營造出我國經濟20多年磅礴發展的繁榮。
現在房地產投資與基礎設施建設投資已成為我國投資拉動經濟的主體。而根據央行專家的統計分析，房地產投資比基礎設施建設投資佔用資金少一半，投資拉動力大一倍。其中原因很好理解，房屋產品生產出來後很快被居民買走，它有一個巨大的“接盤俠”就是購房居民。而基礎設施不能馬上賣掉，必須由政府或企業長期持有，期間揹負的地方債要很多年慢慢還。
“我試圖營造出一個基礎設施建設的‘接盤俠’市場，就是引入國外通行的資產證券化‘REITs’，用它來持有基礎設施，但到現在為止這個努力還沒有完全成功。”孟曉蘇說，要堅持市場化改革方向，保持中國經濟持續快速增長。市場體系與保障體系的建設缺一不可，不能厚此薄彼、偏執一端。
━━━━避免單一香港模式，合理增加土地供給
從自建房到統建房，從福利分房時代到住房商品時代，從課題組組建到房改方案發布，從加薪降息鼓勵買房到減稅開放融資鼓勵開發商參與，作為親歷者的孟曉蘇始終在推動堅持房改的市場化方向，完善市場體系與保障體系。
2011年起的“樓市限購”壓低了中國經濟增速，“短期刺激”讓房地產市場出現“三年半週期”。目前已處在國內經濟下行壓力加大、消費增速減慢、有效投資增長乏力的環境中，且持續“限購”使今年全國房地產銷售出現負增長。“這種情況下，還要抑制內需，限制城鄉居民購房需求嗎？還要約談地方政府，用‘一刀切’改變‘因城施策’嗎？” 孟曉蘇對此提出了疑問。
他說，要警惕“房地產調控”中出現的“逆市場化”傾向，即從供給側阻礙市場化，強制要求提高房屋“自持率”，從需求端阻礙市場化，頑固“限購”阻礙居民購房。
孟曉蘇表示，中央高層再三強調穩定房地產市場，加快建立長效機制。我們應該看到房地產投資對經濟拉動作用已經非常明顯，我們需要堅持房改的市場化方向，用房地產業推動中國經濟的持續快速增長。
同時，他也對當前的土地出讓和限購制度做出了“急需改變”的呼籲。孟曉蘇表示，目前內地房地產市場學習香港的痕跡太重。在香港，大約只有24%的土地用於建設城市。香港市場的缺陷包括住房條件狹窄、財富不平等和長期缺乏發展用地。“香港的經濟不平等和貧富差距不但沒有減少，反而在近年繼續擴大，超過很多國家和地區，讓這個城市年輕人感到前景暗淡”他說。
孟曉蘇還表示，在內地學習“香港模式”讓我國大城市建成區普遍偏小，我國規劃要求人均100平方米，實際只達到人均66~80平方米。各個城市供地太少，尤其是大城市，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶六大城市的城市建成區面積總共為7132平方公里。而東京都市圈總面積1.34萬平方公里，城市建成區6993平方公里，說明我國住宅建設用地供應嚴重不足。
“不少地方政府認為，只有商業用地才能創造稅收，住宅土地賣一次就沒了；另外，有的地方政府有一個誤區，越是調控房地產，越是減少供地，這些都是不正確的。內地學習這種土地制度的結果就是高房價、高地價，最後買房人不得不分擔這個結果，這已經在經濟上造成了後果。所以要認清問題的危害，中國這麼大一個國家，不能每個城市都建成香港的模式，要走出單一的香港模式，按照城市規劃用地指標，合理增加土地供應，科學擴大城市規模。特別是要增加城市住宅建設用地規模。房地產就是因為用地過少造成地價過高，人為的推動房價上漲。”他說。
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