一、旧厂房改造的典型模式

“三旧”改造已经成为调整产业结构、拓展发展空间、完善城市功能的重要战略举措 。“三旧”改造指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。

其中，旧城镇主要指因城市规划建设需要进行城中村改造的用地；

旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、公共服务设施不完善的旧村庄或旧集体物业用地；

旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。

从市场需求、政策推动层面来看，旧厂房改造均存在巨大的投资价值。目前，旧厂房改造的典型模式有两类：

1、整体拆除重建

深圳龙岗天安数码城是一个典型模式。该项目用地占地12万平方米，建筑以传统厂房为主，属第一代工业园。后来天安集团将其收购后启动整体拆除改造，按国际科技园区标准重新规划，对基础设施、硬件环境和园林景观等进行了全面升级。天安龙岗数码新城可容纳500-800家创新科技产业、创意产业、金融服务业等各类优质企业，可引进约2万名高素质人才，预计园区年高新技术产品产值可达400亿，不仅可以实现对龙岗中心城的产业聚集和提升，更可辐射和带动以龙岗作为城际中心的深莞惠周边区域的高新技术产业发展。

2、不拆除主体框架结构下实施改造装修

通过对旧工业区的环境、功能进行提升、完善达到升级目的，俗称“穿衣戴帽”。

由于第一类整体拆除涉及到方方面面的规划建设的审批程序，且投资较大，所以更多旧工业区改造主要采用第二种模式，尤其适合于文化创意产业园、企业孵化器。例如，F518创意产业园是深圳市宝安区首个利用旧工业区发展文化创意产业的园区，园区总规划建筑面积达25万平方米，。F518时尚创意园是在宝安区产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的，它把旧厂房功能成功置换，改造成为文化特色产业园。

当然，实操过程中的升级改造并不是真的象“穿衣戴帽”这样简单的表面工作，每一个项目都是一个复杂、专业的系统工程，都涉及到前期市场调研、定位策划、招商及后期运营。

由于市场调研不充分导致定位决策失误；对旧改所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等理解不足均会造成投资失败的可能性。另外，旧改过程中，由于涉及到多方利益，包括拥有原土地产权或使用权的原住民、工厂企业。旧改项目投资周期长、建设后招商空置期收益锐减，这些潜在风险都对相关各方造成巨大影响。

二、旧厂房改造的四代产品

城市化一方面通过新城、新区开发扩张，另外一方面老城区、旧厂房的改造也也受到人们的追捧。我国各大城市都开展了旧厂房、旧街区的改造行动，旧厂房、旧街区改造至今已有20余年的历史，旧厂房在增添了文化创意后变得珍贵起来，大规模进入人们的视野。旧厂房改造存在着一条演进过程，诞生了以下几种产品。

1、 第一代产品：以休闲商业为特色业态的改造模式

在休闲市场蓬勃发展的环境下，休闲商业特色改造快速发展，这类产品培育时间短、回报快，但对于区位条件要求高，存在产品等级低、新颖度低的缺点，会面临产业更新的压力。

2、 第二代产品：以文化展览、贸易业为特色的改造模式

这类产品主要以艺术画廊、艺术作品展销为主。但艺术家创作应当以安静的环境氛围，与艺术品展销氛围存在着一定的矛盾。

3、 第三代产品：以创意产业办公聚集为特色的改造模式

这一类的产品给厂房带来了再生的可能，增加创意产业后能爆发蓬勃的生命力。虽然园区有改造模式和建筑风格，规划定位是创意产业集聚地，但企业入驻后，大规模演化为休闲商业、地产开发。所以依靠形体的恢复不能够支撑老厂房改造成创意产业区。

4、 第四代产品：以体验、游乐消费为特色的厂房综合体改造模式

这是一类伴随体验经济而出现的改造模式。体验性消费有效规避了电商对实体商业的冲击，老厂房的独特情景独特魅力能给商业带来更大的形象空间。能够在大厂房里看现代电影确实给人一种独特的氛围。

三、旧厂房改造让工业遗产“活起来”

穿过动力管道改造的空中廊桥，来到洋溢着上世纪工业化气息的广场看一出时装展览，在煤池改建的场地里参加一次沙滩派对，逛一逛老仓库里贩卖记忆的怀旧市集，最后坐在老厂房改造的咖啡馆里回味这一段短暂的旅程……老厂房、老设备、旧产品、旧车间，这些曾承续工业文明、书写现代化进程的工业遗产，承载着行业和城市的历史记忆和文化积淀。如今，在保护好这些工业遗产的前提下，通过创造性转化和创新性发展，一大批老物件儿又重新“活”了过来。

“早就听说这里有个火车头广场，是个既有鲜明工业特色又散发着时尚气息的好地方，但一直没抽出时间过来。今天特地约了几个朋友来看看老蒸汽机车车头、曾经的火车专运线，顺便拍几张美照，感觉挺好的。”在751D·PARK时尚设计广场内，刚拍完照的王女士笑着对记者说。

位于北京市朝阳区的751D·PARK，在国家工业遗产——国营751厂基础上改建而来。在这里，曾经的北京市首个螺旋式湿式煤气储罐（现名79罐）经过特殊处理保留了铁锈的颜色，摇身一变成为了工业风浓重的发布会场；脱硫塔改成了时尚回廊、动力管廊改为廊桥—空中步道、裂解炉及附属工艺区域改为动力广场……如今，751D·PARK已成为不少游客参观、游玩的好去处。

工业和信息化部工业文化发展中心工业文化遗产研究所副所长周岚向本报记者介绍，类似国营751厂这样的地方在全国还有很多。今年，工业和信息化部组织对全国工业遗产开展了摸底调查，对改革开放前建成的，具有较高价值的工业遗产项目进行了梳理。据不完全统计，全国尚存工业遗产近千处，主要形成于几个重要阶段，一是古代手工业时期，二是清末洋务运动和民国民族工业时期，三是新中国成立后至60年代，四是从60年代中期到80年代初期。

从分布时期看，新中国成立后至改革开放前的工业遗产占比约2/3；从行业领域看，原材料领域工业遗产占比超过1/3，装备制造、消费品领域工业遗产占比均超过1/5。

如此多的工业遗产，保护利用成为一大难题。工信部产业政策司有关负责人指出，由于我国工业遗产项目时间跨度大，数量繁多，保存现状复杂，随着工业转型升级和城市化进程的加快，许多老厂矿停产搬迁，一批重要工业遗产面临灭失风险。此外在利用过程中，因对工业遗产核心价值把握不准，使工业遗产面临二次破坏的风险。

面对工业遗产保护的严峻性和紧迫性，工信部近日出台《国家工业遗产管理暂行办法》，规范国家工业遗产认定和保护利用。工信部指出，开展工业遗产保护有较强的公益属性，同时工业遗产又有较高的经济社会价值，促进工业遗产合理利用既是国际通行的准则也是实现工业遗产更好保护和可持续发展的重要条件。

关注公众号“工改工”加入行业群，和吴工分享交流旧改 、房产开发相关~