為了應對房價快速上漲，2017年5月，南寧開始實行“限房價，限地價，競產權移交面積”的樓市新政，此後，多宗限制毛坯銷售均價的地塊被拍出，這些地塊與A標精裝結合之後，南寧一批限價樓盤應運而生。 

限價樓盤

限價盤成主角

“雙限一競”政策施行以後，直到2018年底，南寧拍出的“限房價”地塊50宗左右，遍及南寧五象新區（含龍崗板塊和物流基地板塊）、青秀區、興寧區、西鄉塘區、江南區。這些“雙限一競”地塊在後續開發中也誕生了不少“明星樓盤”。

這些限價樓盤當中，關注度最高的當屬五象新區。比如良玉大道以北的彰泰府、玉洞大道北側的檀府印象和龍光玖譽湖、東風路上的中南紫雲集和金玖世家、玉洞大道南側的五象瀾庭府等。當然，青秀區三岸板塊彰泰、新城、中國鐵建等項目在2019年上半年由於行情原因備受關注。

整個2015、2016、2017年的大好行情，讓南寧樓市多個板塊“賣斷貨”，到2018年的上半年，整個五象新區處於嚴重供不應求的狀態。2018年下半年開始，之前拍出的限房價項目陸續面市，終於緩解了五象新區供應壓力，彰泰府、檀府印象、龍光玖譽湖、中南紫雲集、金玖世家以及瀾庭府等項目成為五象新區（南寧繞城高速內）的供應主力。

南寧五象新區航拍

限價帶來機會

雖然限價政策後期滋生了不少問題，比如開發商外收、捆綁車位甚至商鋪銷售；比如精裝房質量較差等一系列問題，但是在初期，在開發商快速週轉的運營訴求下，限價房的批量上市確實為渴望入主五象新區的剛需們帶來了“上車”的機會。

檀府印象、龍光玖譽湖、中南紫雲集、金玖世家以及瀾庭府幾個項目的毛坯銷售均價被限制在7980元/平方米到9100元/平方米之間，疊加A標精裝之後的價格區間在10980元/平方米到12100元/平方米之間。

雖說相較2015年、2016年房價整體有較大幅度的提升（20%-30%），但是在南寧城建加速、配套快速兌現以及其他利好釋放的綜合影響下，限價政策進一步釋放了各種購房需求，比如在南寧工作的剛需、區內其他城市的購房者以及區外的投資客等。

從2018年下半年開始，上述幾個限價樓盤開始成為南寧商品房銷售排行榜上的常客，去化速度非常快，部分樓盤只用了1年到1年半的時間就開始進入清盤階段。

購房人群（資料圖）

進入清盤模式

金玖世家在售的是9#樓，也是項目的最後一棟，戶型區間為90-115平方米；中南紫雲集9/15#樓有少量房源在售，戶型約110-143平方米；檀府印象最後一棟B2棟在售，戶型為98-143平方米；華潤置地悅年華10/11#樓110-149平方米三房/四房在售；龍光玖譽湖33/35#樓108-118平方米戶型在售……

這些都是過去兩年五象新區的供應主力，其中金玖世家、中南紫雲集以及金科博翠山撐起了鳳凰路西側板塊，“五象湖”這個樓市超級IP繼續向西延伸，更多的剛需購房者也抓住了入住“五象湖”的機會。瀾庭府、光明城市、悅年華三個項目扛起了五象人居版圖往玉洞大道東延伸的任務。檀府印象和玖譽湖則讓良慶大橋南板塊充滿了想象力。

這些快速立項、建設和銷售的地產項目絕大部分走剛需整盤定位（70%左右貨量為中小戶型），帶部分改善產品（120-140平方米），這樣的產品配比也是這些樓盤能夠快速去化的一個原因。

開盤現場（資料圖）

改善樓盤接棒

2018年底開始，新供應的土地開始解除“限房價”的限制，令大家印象比較深刻的幾塊地分別是2019上半年龍光、龍湖分別拿下的三岸江景地塊；陽光城拿下的柳沙地塊；龍光、建發和新希望分別拿下的五象湖地塊。分別開發龍光天曜、龍湖雙瓏原著、陽光城江山璟原、龍光天瀛、建發央璽、新希望·龍光·錦麟玖瓏璽。

其中，五象新區五象湖板塊的龍光天瀛、建發央璽、新希望·龍光·錦麟玖瓏璽可謂是備受關注，三塊地的實際樓板價超過14000元/平方米。從進度來看，龍光天瀛目前已經開放的營銷中心，首期產品主打60-165平方米的唐風住宅，樣板間即將開放，吹風價21000-23000元/平方米。

建發央璽最近因為對外披露的一則公告成為熱點，公告中“有關該土地的發展計劃”寫到：

建發公告

按照現行市況，建發五象湖項目每個住宅公寓單位的目標售價估計為人民幣2.4萬~2.6萬元/㎡;聯排別墅3.2萬~3.5萬元/㎡，而商鋪則是2.7萬~2.9萬元/㎡。

公司結合市場行情，現階段對地塊普通住宅的價格預估是24000-26000元/平方米，儘管只是預估售價，但對應的確實是建發的頂級產品系——央璽，城市核心地段+新中式產品。新希望和龍光聯合打造的錦麟玖瓏璽將是新希望頂級產品+龍光玖系的組合，具體暫未知曉。

而非限價地塊中，蟠龍板塊的盛科城、盛邦濱江府、廣源華府、雲星錢隆首付等實力也不弱。

玉洞大道周邊樓盤

剛需再見？

“限價”項目陸續清盤，非限價項目接棒的五象新區樓市會發生哪些變化？房價會不會明顯上漲？剛需型購房者在五象新區購房的機會是不是變小了？

第一，非限價項目接棒會讓五象樓市有一個品質提升，先前由於發展階段以及限價等原因，五象新區的品質大盤較少，經過多年發展之後，五象新區確實需要一批較高品質的住宅項目，尤其是五象湖板塊。

第二，五象新區由之前的速度驅動轉變成為品質驅動，包括高品質的產業佈局、招商、運營，包括高品質的住宅小區開發。

第三，房價問題還是要結合區域和板塊來看，五象湖板塊的房價在龍光、建發、新希望三個項目面市之後肯定會有一定漲幅，但是這個板塊有他的支撐價值點，五象新區其他板塊難以大漲。

第四，剛需型購房者在五象新區購房的機會取決於接下來的土地供應，玉洞大道往東到繞城高速一段有大量土地儲備，如果土地供應跟得上來，一些剛需型項目快速上馬，那麼供應會得到進一步的補充。

第五，目前五象湖、玉洞大道至繞城高速這一段貨量較大的剛需項目包括路橋系列、瀾庭府、金科博翠山（部分）、光明城市、合景疊翠峰（待面市）等；繞城高速外有榮和五象學府、萬科星都薈、建工城、印象愉景灣。以及龍崗。