觀點地產網 鮮有動作的瑞安房地產，連續兩日買了上海兩地塊，一宗住宅、一宗商業。
這是瑞安房地產繼去年7月聯合太平洋保險、永業136億元攬入新天地旁地塊後的一次大手筆補倉，時隔一年零三個月。
10月31日，瑞安房地產附屬公司上海蟠龍38.81億元成功競得青浦一宗宅地，次日11月1日，全資附屬公司星宏發展有限公司18.6億元成功投得上海普陀區長壽社區鴻壽坊D5-1地塊。
在過去的三年時間裡，瑞安房地產一直在做輕資產轉型，無論是出售項目股權還是引入戰略合作伙伴，瑞安房地產自2015年開始實施去槓桿策略，其淨資產負債率87%下降到了2018年的40%。
然而，做減法的瑞安房地產卻從未離開過上海房地產市場。無論是136億的新天地項目還是這次的鴻壽坊，都體現出其願意在內地市場繼續押注的希望。
再造一個新天地？
拿下青浦宅地，為瑞安房地產在上海為數不多的住宅項目增加了重要的籌碼，不過，瑞安房地產顯然更加看重的是鴻壽坊項目。
這是一個位於上海市內環內普陀長壽社區的城市更新項目。上海市、區政府及相關部門一直關注著該地塊的舊改工作，先後多次將其納入五年規劃的舊區改造範圍。
2015年底，鴻壽坊舊改徵收工作再次啟動，徵收範圍東至西康路，南至新會路，西至恆達廣場、恆達公寓，北至長壽路。其中，一號地塊共徵收居住房屋56產，二號地塊共徵收居住房屋702產。
2018年，普陀區規土局在其官網發佈關於長壽社區C060102單元D5街坊的局部規劃調整，其中關於普陀區長壽社區從D5-1到D5-5地塊都做了重新劃分，並明確每宗地塊的土地性質和規劃。
瑞安房地產本次拿下的長壽社區D5-1地塊，用地性質為C8C2（商辦商服用地），容積率為4.1，調整後的D5-1地塊建築高度從60M調整為100M，高層建築沿北側長壽路沿線佈置。
地塊還要求新建1處菜場，建築面積2000平方米；新建1處社區文化設施，建築面積1500平方米；新建1處社區體育設施，建築面積1500平方米；新建1處1000平方米社區服務設施。
按照規劃，保護鴻壽坊劃定的3棟需要保護修繕的一般歷史建築，不得整體拆除，應制定細化的修繕利用方案。鴻壽坊南側格局保護範圍內空間肌理和弄巷體系應整體保留，並保留具有特色的建築構件。
這樣苛刻的出讓條件，讓許多開發商都望而卻步。
儘管開發難度大，不過在業內人士看來，該地塊的成交價格還是十分合理的。該地塊起始樓板價29501元/平方米，與距離本次出讓地塊約800米的已成交地塊基本持平。去年9月，上海城投以底價13.41億競得普陀區長壽社區C060102單元F1-1地塊，起始價28551元/平方米。
拿下地塊後，瑞安房地產執行董事羅寶瑜女士表示：“我們很高興成功競得鴻壽坊地塊。瑞安房地產將憑藉二十多年豐富的城市更新經驗，發揮自身優勢，運用創新設計理念和技術，結合區域歷史人文特色，打造一個令人耳目一新的文化社交目的地和國際商業社區。”
瑞安房地產表示，計劃於鴻壽坊打造甲級辦公樓及“天地”類型零售商業街區。工程將於2020年下半年開始施工，計劃於2023年第一季度完成，並預期於同年下半年面世。
值得關注的是，鴻壽坊項目除了這次成交的D5-1，還有兩宗住宅組團地塊D5-2、D5-3待出讓，這或許是瑞房的下一個目標。
無論是對外地人還是本地人來說，新天地都是最代表上海和海派文化的地方。值得我們期待的是，瑞安房地產能否在鴻壽坊再創造出一個“新天地”。
持續押注上海
在持續拋售物業之後，瑞安房地產在內地鮮有新的土地進賬。數據顯示，其土地儲備總建面從2014年1230萬平方米開始一路下滑，截至2019年6月土地儲備的總建築面積為 860 萬平方米。
其中，上海是重倉之地。自2018年以來，瑞安房地產通過公開市場一共買入三宗土地，全部來自於上海。另外，在瑞安房地產2019年中期報告中總結出上半年的五個主要成就，有八成來自於上海。
於 2019 年 3 月 15 日，完成收購 Brookfield 於 China Xintiandi Holding的權益。由瑞安房地產管理的核心+辦公樓投資平臺SCOV已於 2019 年 6 月 20 日完成收購上海企業天地 5號。
完成上述兩項交易後，集團可增加位於上海核心地段的商業物業的實際擁有權。於 2019 年 6 月 30 日，集團應占資產價值總額較去年底增加 24%至人民幣 420 億元。
於 2019 年 5 月，完成資產提升計劃後，上海新天地廣場隆重開業，出租率為 97%。於 2019 年 5 月，武漢壹方北館試營業，出租率為 92%。
“我們在上海商業資產包的比重是非常大的，也相信在未來不停提升資產值，瑞房在目前已經算是上海其中一個最大的商業開發商和商業房地產商。”
在中期業績會上，瑞安房地產有限公司財務總監及投資總監孫希灝如此表示。目前瑞房位於上海的有權益或在管的商業資產包總值大約730億人民幣，總樓面面積大約是1800萬呎左右。瑞房應占的比例大約為57%，總值大約420億元左右。其中一部分是已經落成的商業，大概410億元；另外是在建的工程，大約320億元左右，總數是730億元。
孫希灝進一步補充：“希望繼續在上海擴大商業物業範圍和資產管理範圍，因為長遠來看，上海市場整體上是一個空間發展比較大的市場。”
對於瑞房未來的發展，孫希灝總結稱，預計未來幾年會繼續轉型向商業房地產為主導的方向推進，擴大商業資產的管理範圍、物業的規模，特別是在上海的市場。
投得鴻壽坊項目後，瑞安房地產方面表示，在上海公司擁有或管理的辦公和零售空間增加至171萬平方米，總資產價值（已計算項目的土地成本）為人民幣750億元。
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